2020年伊始，北京土拍市場很熱鬧。繼石景山古城兩地塊合計攬金70億後，不同於往年農曆新年前的安靜，在距離春節僅有4天時，海澱上演一場備受關注的土拍，氣勢大勝開年古城的土拍，讓年前不少吃瓜土拍大戲的群眾不再孤單。
其中，海澱區四季青鎮兩宗住宅用地合計成交價100.71億元，分別由中國金茂和神秘大佬——海益嘉和拿下，兩塊具有「豪宅相」的優質地塊均以低價成交，僅一次報價，沒有其他報名房企競價爭奪，如此「冷清」，其背後的邏輯不免讓人深思;另一塊西北旺鎮的共有產權住房地塊，成交價32.9億元，被有國企背景的「海開+建工」聯合體以底價競得。
海澱地塊樓面價達7萬元/㎡
本次競拍的兩宗純商品房地塊是相鄰的姊妹地塊，分別是海澱區四季青鎮中塢重點村資金平衡用地的南地塊和北地塊，兩地塊的起始價分別是46.75億元和53.96億元，可以說門檻很高。
較高的起拍價，以及近年來海澱很少出讓純商品房地塊，使得該地塊的關注度非常高，不過，實際參與地塊競拍的開發商並不多，其中，參與競拍北地塊的房企分別是金茂、金隅、綠城、海益嘉和，只有四家開發商，該地塊被金茂以46.75億元底價摘得，資料顯示，該地塊建面達44507平方米，用地性質屬於純R2二類居住用地，無配建。
參與競拍南地塊的房企是金茂、金隅、海益嘉和，該地塊被北京海益嘉和置業有限公司同樣是一次報價以53.96億元底價拿下，該地塊建面達51339平方米，同樣是純R2二類居住用地，無配建。
在業內看來，四季青純商品房地塊位置絕佳，在海澱區西四環至五環之間，距離西五環直線距離不到1公裡。位於較成熟板塊，交通無地鐵，周邊暫無大型商超。到中關村或者西二旗時間都在30分鐘左右。
當前，四季青地塊周邊二手房價格在9-10萬之間，根據現有條件來看，四季青地塊容積率1.5，限高18米，加之7萬以上的樓面價，這些特點被業內當成是低密豪宅的配置，預測未來上市單價在10萬以上。
宗地位置圖
另外，四季青地塊學校資源豐富。地塊北側是張北希望小學、北京清華育才實驗學校以及北京市師達學校、北京市師達中學，周邊還有北京凱文學校、首都師範大學玉泉學校等。
自然資源似乎也帶「豪宅相」，地塊西側是北京西山國際森林公園、八大處公園，北側緊鄰北京香山高爾夫俱樂部。地塊距離北京香山公園、頤和園、圓明園也不遠。
第三宗的共有產權地塊還是底價競得，海澱北部地區整體開發」永豐產業基地(新)HD00-0403-013、122地塊位於海澱區西北旺鎮。永豐產業園自然就在旁邊，往南則是網際網路企業聚集的後廠村。東南是回龍觀商圈，商業配套有莊盛奧特萊斯購物中心、京客隆、北京華聯購物中心等。建面達65039平方米，用地性質為「R2二類居住用地、A33基礎教育用地」。「被海開+建工」以32.9億底價摘得。
房屋銷售均價不高於37000元/平方米(含全裝修費用)。如果套均90平方米，粗略估算可提供1400餘套住房。地塊還配建建面2100平方米幼兒園，西側900米為清華大學附屬永豐學校。醫院方面，地塊北側是北京大學國際醫院、東南是積水潭醫院回龍觀院區等。交通方面，方圓三公裡範圍內有地鐵16號線永豐站、永豐南站、昌平線生命科學園站，需乘坐公交再轉地鐵。駕車路線更便捷，緊鄰京新高速，位於北清路北側。
市場供應趨於多元
今日出讓的商品房姊妹地塊，7萬元/㎡樓面價究竟有多高?
來自中指院的數據顯示，2019年北京住宅用地成交樓面價最高不過69542元/㎡，是恒基拿下的朝陽孫河不限價地塊，也就是說，海澱四季青地塊的樓面價突破了2019年北京住宅市場最高樓面價。不僅如此，據《地產營銷人》出品人韓樂觀察，7萬元/㎡的樓面價在北京能排到前三。
2019年北京市場成交住宅樓面價TOP10
數據整理：和訊房產
「海澱四季青地塊有絕版優勢，西北五環內的位於傳統的別墅區，臨近三山五園，無論地脈淵源還是房地產市場地位，無論自然條件還是配套，都足以支撐地價，雖然地價高，但物有所值。」 不過，合碩機構首席分析師郭毅認為，雖然該地塊位置好，但也是燙手山谷，不是每個開發商拿到該地塊都可以實現很好的銷售速度。
在韓樂看來，樓面價高正是導致開發商不願參拍的重要原因，起拍價高，未來售價就高，會拖慢開發商的周轉速度。另外，四季青地塊的起拍總價100.71億元，現在能拿出這筆錢拍地的開發商不多。
某龍頭開發商內部人士對和訊房產表示，當前開發商有資金壓力，較高的起拍價會讓很多開發商望而卻步，此外，四季青地塊未來肯定是豪宅，如果沒有豪宅運作能力，該地塊樓面價這麼高，很有可能砸手裡。
據和訊房產觀察，四季青地塊已經開年至今的第四宗純商品房地塊。此前1月3日，石景山首鋼園區兩宗相鄰的不限價宅地塊以總價70.5億元分別被融創和中海拿下。有預計稱，該成交價格將助推石景山的單價至7萬以上。
2019年北京純商品房住宅地塊明顯增多。中指院數據顯示，2019年北京不限價商品房用地的24宗，高於限競房供地16宗，不限價商品住房地塊推出數量首次大於限競房地塊，是近三年來首次，供地結構發生顯著變化。
「未來北京樓市可能是雙軌並行，既有不限價地塊，也有限競房地塊。」至於尺度，韓樂認為還是要看政府如何拿捏，限競房是一個平抑市場預期的重要手段，不可能消失，但整體看，不限價地塊正在慢慢增多。
在郭毅看來，近期北京連續推出純商品房地塊是對供應體系的糾偏，前兩年北京樓市的供應結構以限競房為主，導致產品嚴重同質化，庫存攀升，同時，中高端改善客群沒有更好的購房選擇，供應端和需求端出現「斷檔」現象，持續推出純商品房地塊，也是為了彌補這種不足。
「連續推出純商品房地塊，對房地產調控不會形成壓力，是基於調控和市場需求的雙重考慮。北京對土地供應結構做調整，照顧到了不同需求，市場供應體系逐漸多元化，均衡合理。」
隨著這種趨勢持續，停滯兩年的高端產品在2020年迎來一波供應，對品質有所追求的高端改善客群來說，可以選擇到滿足生活標準的好產品，而對於普通購房者，郭毅建議抓緊時間挑選限競房產品，選擇那些產品力領先而且價格合適的高性價比項目，畢竟限競房地塊供應正在減少。
周邊項目
項目名稱：遠洋五裡春秋開發商：遠洋集團位置：石景山五裡坨價格：均價約52025元/平，總價約445萬元/套起。戶型：洋房90㎡，疊拼330-500㎡，下躍270-290㎡。產品特點：五裡春秋項目總佔地面積約10萬㎡，總地上建築面積約14萬㎡，容積率僅為1.3-1.6，綠化率高達30%，是目前市場上少有的低密住宅小區。
遠洋五裡春秋樣板間
遠洋五裡春秋效果圖
遠洋五裡春秋90㎡戶型圖
項目名稱：
綠城西府海棠實景圖
綠城西府海棠樣板間
綠城西府海棠90㎡戶型圖
項目名稱：萬科翡翠山曉
開發商：北京萬越輝置業有限
公司位置：北京市石景山區秀府南路石門路東側500米價格：均價約48000元/平戶型：洋房89-90㎡、下疊430㎡、中疊325㎡
產品特點：卓越萬科翡翠山曉是萬科聯手卓越和平安共同開發的城市淺山墅居，產品定位為萬科高端改善「翡翠系」，容積率僅約1.6，為城市精英人群提供回歸自然，又不失活力的城市淺山墅居。
萬科翡翠山曉實景圖
萬科翡翠山曉樣板間
萬科翡翠山曉90㎡戶型圖
項目名稱：遠洋天著春秋
開發商：北京遠奧置業有限公司
位置：北京市石景山區八大處公園西南800米價格：均價95000元/平，總價約1860萬元/套起戶型：洋房158-160平、平墅200平、聯排308平、雙拼325平、類獨棟360-365平、獨棟388平
產品特點：遠洋天著春秋是高規格別墅，在戶型設計上與近百位金融從業人士深度訪談，在建設上汲取中國傳統建築精華，同時融合現代建築風格。
遠洋天著樣板間
遠洋天著效果圖
遠洋天著實景圖
項目名稱：香山四季
開發商：北京中城輝煌房地產開發有限公司
位置：四季青橋向西1.8公裡第四個紅綠燈右轉向北500米路右側。
價格：均價105000元/平戶型：245-636㎡產品特點：香山四季項目位於海澱香山板塊、萬柳高檔生活區與西山別墅帶之間，享三大品質居住區的精緻生活氛圍，同時又佔四環、五環交通便利，同時東鄰海澱高等院校及機構集聚地。
香山四季沙盤圖
香山四季實景圖
香山四季樣板間
項目名稱：禧悅學府
開發商：新城+首創位置：石景山田村路與西黃村路交叉口西100米，距離西黃村地鐵站很近。
價格：銷售均價不超過62766元/㎡，且最高銷售單價不得超過65904元/㎡，預計總價在470萬-890萬左右。
戶型：75㎡、90㎡、120㎡、135㎡2居-4居戶型產品特點：禧悅學府是兩大品牌開發商聯袂打造的精英學府住區，項目採用經典大都會風格，打造8-18層住宅社區，滿足都市全家庭居住需求。
禧悅學府規劃圖
禧悅學府效果圖
禧悅學府戶型圖
免責聲明：本文不構成任何商業建議，投資有風險，選擇需謹慎！本站發布的圖文一切為分享交流，傳播正能量，此文不保證數據的準確性，內容僅供參考