「業主你好，你託管給我們公司的房屋，我們公司單方面決定違約。」最近，杭州蕭山區美哉美城小區的80多名房東陸續收到這樣的電話或簡訊通知。
這是怎麼回事呢？原來，這個小區的80多名房東在2017年把房子租給我愛我家後，被對方拿去做了長租公寓。現在，突然出現這麼大量的違約，房東們在群裡「炸了窩」：有擔心我愛我家經營狀況的，也有擔心萬一處理不好，要陷入與中介和租客的糾紛中……
就此，記者進行了深入採訪。
緣起
我愛我家欲解約80餘套房源
給出兩個方案供房東選擇
2017年，沈女士在美哉美城小區買了一套房。當時，長租公寓興起，多個中介公司找上門收房。「一番對比後，我考慮到我愛我家品牌比較大，最終選了它。」沈女士說。
記者了解到，當時我愛我家在美哉美城集中收了80餘套房，房東大多在當年10月與我愛我家籤訂了《房屋出租託管合同》，租期為5年。後來，我愛我家又陸續收了一些房源，數量最多時有100多套。
另一名房東周先生也一樣選擇了我愛我家。根據周先生與我愛我家籤訂的合同，他這套82㎡的房子，以毛坯房託管給我愛我家，由我愛我家出錢將房子裝修後出租。我愛我家則按季付租金，第一年月租金大約6700元，之後每年月租金遞增200元。2020年的月租金已增至7100餘元。同時，有2個月免租期用來裝修外，每年還有1個月的免租期。
關於「違約責任」部分，雙方合同中約定，若我愛我家違約，須向房東賠付違約金約2.7萬元。若房東違約，除了要賠付相同金額的違約金外，還須賠償裝修費等15萬元。
沈女士和周先生都考慮到，自己裝修然後出租也累，這樣託管給承租方能省很多事，同時他們也滿意我愛我家出的價格。所以，兩年多來，大家一直相安無事。但今年3月底，沈女士突然接到我愛我家工作人員打來的電話，「他們以收房價格太高為由，要單方面解約。」
一開始，沈女士沒有接受。3月31日，我愛我家給沈女士發了一條簡訊，給出兩個方案供她選擇。兩個方案都表示賠償違約金，不同的是，方案一需要業主接手現有租客；方案二是由我愛我家清退租客，同時我愛我家會拆除房間內所有裝修、家電進行變賣，以賠償租客的違約金。
「水電費我都算不清，每個租客的租期還不一樣，我哪有能力去接管租客？再說，我平時要上班，根本沒那個時間精力。」沈女士表示，不想選方案一，但對於方案二，她又希望我愛我家能儘量保留現有的房屋裝修，「不要拆除得亂七八糟的」。
房東
建維權群互通有無
不少人無奈選擇同意解約
就在沈女士還在猶豫時，我愛我家工作人員又和她說，「如果我不作出選擇，他們將強制按照方案二來處理。」對於我愛我家的這一操作，沈女士覺得不能接受。最近，沈女士為此事建了一個微信維權群，將70餘名同樣情況的同小區房東拉進了群。
記者在微信維權群裡注意到，像沈女士一樣不願意接管租客的業主不在少數。其中有很多業主說，因為人在外地，自己來管理很不方便。也有一些業主說，自己已提出願意適當降低租金，或者延遲免租期，但我愛我家表示仍然要解約。
同時，有部分業主選擇直接上門與租客取得聯繫，告知目前的情況。沈女士就是其中之一。
4月1日晚上7點多，沈女士從拱墅區趕到蕭山見租客。當時，3個租客都在家，但他們都表示，完全不知道中介要與房東單方面解約的事情。聊到最後，沈女士只好選擇先把租客微信加上，以方便後面溝通。
但維權群裡還有部分業主一直態度堅決，表示不接受任何方案，要求我愛我家繼續履行合同。
在記者採訪期間，陸續有業主同意接受我愛我家的解約，並選擇接受原有的租客。沈女士昨天告訴記者，她也是因為就此事反覆與我愛我家溝通，「因為覺得太累了，無奈選擇了同意與他們解約。」
蔡先生是較早接受我愛我家解約的，雙方在4月3日籤訂了解除協議，我愛我家在協議上表明願意支付違約金3萬元。當時，我愛我家口頭上答應蔡先生在5個工作日內支付違約金。但截至記者發稿，還沒有房東收到這筆錢。
現在，蔡先生很擔心違約金能否收到，「當時沒想到要在協議上註明違約金到款期限。」
後來，房東們在維權群裡溝通了這一情況，後籤訂的房東都要求我愛我家在解除協議上寫明：30天內違約金到款。但又有房東在群裡反映，他們去籤解除協議時，被我愛我家要求，在沒有收到違約金的情況下就要在「已收到違約金」的收條上簽字。有部分房東在群裡說，他們為了拿到解除協議，迫於無奈已籤字。
回應
集體解約是出於市場原因
對租客會有相應的補償
記者通過房東聯繫上了我愛我家一名負責蕭山區域的工作人員，對方表示美哉美城小區集體解約的情況確實存在，但他們作出這個選擇也是出於市場原因，不存在資金鍊斷裂。
「受疫情影響，一些管家還在老家沒有回來，人力不足，我們也沒有那麼多精力去管。從經營層面來說，這80多套房子從收來就一直在虧錢，所以我們想『剔除』這一批不盈利的房源。」該業務員介紹。
「我們也希望能妥善安置租客，儘量減小對租客的影響，如果房東願意接管租客，這是最好的，我們會賠償違約金，屋內的裝修和家用家電等物品就直接送給房東了。」該工作人員告訴記者，已經與大部分房東進行協商，同意方案一。
不過對方表示，也還是存在一部分想要「佔便宜」的房東，「他們自己也算得很明白的，如果接受違約，只能拿到一筆違約金，可能覺得不如託管給我們拿到的錢多。」在他看來，這種不接受違約、堅決要求按合約履行的行為是「耍無賴」。
至於租客方面，我愛我家方面也會有相應的補償，「我們手上的房源還是很多的，可以為租客換一套房子，適當減免租金，具體情況我們會跟租客去談，沒有一個固定標準。」
律師
解約不能影響租客權益
建議雙方綜合評估損失協商解決
浙江智仁律師事務所合伙人盧娉婷律師認為，我愛我家在退租這件事情上，並不能單方面解除合同。
「按照我國合同法的規定，合同一旦成立生效，對雙方都有約束力，任何一方都不得任意毀約。」盧娉婷律師進一步解釋，我愛我家和房東在合同第十條第五項中約定：「房東無任何違約行為，我愛我家提前解約的，我愛我家須向房東支付違約金，且房東有權解除合同。」據此，她認為，按該約定，即便我愛我家要求提前解約，房東仍可以不同意這個單方解約，而要求繼續履行合同，並同時要求我愛我家支付違約金。
浙江匡智律師事務所佔俊律師也認為，根據這條約定，意味著只有房東有權終止合同並索要違約金，但並未賦予我愛我家單方解除合同的權利，因此房東有權要求繼續履行合同。
同時，佔俊律師指出，無論我愛我家與房東是否解約，都不影響租客的利益。「因為房東與我愛我家籤訂的合同是房屋出租託管合同，即房東委託我愛我家出租房屋，我愛我家是房東的代理人。我愛我家與租客籤訂協議是代表房東出租，而不是以我愛我家的名義轉租，因此該協議對房東有法律約束力，房東必須將與租客的協議履行到期。」
至於如何處理租房內的裝飾裝修材料及家具、家電？北京煒衡（杭州）律師事務所律師林杏指出，我愛我家與房東並未約定託管期未屆滿提前解除合同時，依附於房屋的裝飾裝修材料及家具、家電等要如何處理，因此雙方可以進行協商處理。「從公平角度出發，建議結合合同實際履行的時間，綜合評估各方的損失進行協商。比如，附著在建築物主體上的裝飾裝修可歸房東，可拆卸的家具、家電由中介處理。」
此外，林杏律師提醒，雖然簡訊和QQ或微信聊天記錄等可以作為證據使用，但如後面出現糾紛，現在溝通的員工又離職了的話，房東還需要證明該員工是長租公寓的工作人員。因此，建議雙方籤訂書面的補充協議。
●提醒
注意長租公寓暴雷風險
高收低租模式不違法
對於部分房東擔心再遇上長租公寓平臺暴雷的情況，林杏指出，2019年起已爆出多家長租公寓因「高收低租」模式難以維持暴雷的情況。但「高收低租」作為一種商業模式，本身並不違法。而且，「高收低租」再配合租房貸，在市場佔有率達到一定比例時，仍然可能實現盈利。
盧娉婷也認為，長租公寓平臺以什麼價格進行交易，都是平臺可以自主決定的。「高收低租」雖合法合規，但也確實有導致資金鍊斷裂的風險。一旦長租公寓公司出現問題，房東、租客可以訴訟維權，並申請保全公司資產。
「但是，一般像這樣的公司都沒有固定資產，所以一旦公司出現問題，各種維權方式的結果都可能不太好。」盧娉婷進一步解釋，如果構成刑事犯罪，平臺的主要負責人和直接責任人需要承擔刑事責任。房東、租客可以向公安機關報案維權，但如果公司資金鍊斷裂，房東與租客仍然存在難以追回損失的可能性。
林杏建議，房東和租客要注意選擇正規可靠的房屋租賃企業、中介服務機構，通過多種渠道了解其市場口碑和客戶反映，慎重做決定。同時，要多方了解市場價格區間，對收房價格明顯高於市場、出租價格明顯低於市場的情況，自覺警惕市場風險。籤訂租賃合同時，要仔細看租賃合同有無霸王條款、隱形條款，並建議使用杭州市租賃合同示範文本。
佔俊則建議，租客應當要求中介、平臺提供其與房東籤訂的合同及付款憑證，保證自己租期內中介已經付費。同時，不建議租客一次性支付一年的租金，而以三個月交一次為佳。對房東來說，則建議一次性預收中介半年或一年房租，拒絕拖欠。「一旦出現拖欠，就應該上門和租客取得聯繫，讓租客將房租直接交給自己。」
●新聞+
其他長租公寓平臺
也有拖欠房租情況發生
小雯（化名）在杭州運河人家小區有一套60餘㎡的房子，兩室一廳戶型，在今年年初委託給長租公寓平臺巢客進行出租，自己則租住在別的地方，「以租養租」。
巢客與小雯約定，每月租金3400元，月付。刨去第一年的一個半月免租期，小雯原本應該在2月中旬收到第一筆房租，但她只收到了巢客要求延期支付房租的通知。
「巢客說受疫情影響，要求房東免租一個月，或者和下一個年度的一個月免租期進行置換。」多次協商後，3月12日小雯總算收到了第一筆房租。
記者了解到，許多與巢客籤約的房東也遇到了和小雯一樣的狀況，這些房東分布在杭州各個小區。
不僅如此，小雯還發現巢客存在高收低租的行為，「巢客租出去的月租金才2000多元，這樣下去連成本都覆蓋不了吧？而且，巢客給我們房東是月付，但租客基本是半年或年付。」聯想到去年長租公寓「暴雷」的新聞，小雯隱隱有些擔憂。為此，小雯已上門與租客說過，租客要繼續住下去的話，風險自擔，如果她沒有按時收到巢客的房租，就會直接清場。
另一位被巢客拖欠房租的房東陳先生告訴記者，他是去年跑路的長租公寓平臺樂迦的受害者。陳先生有兩套房用作出租，經歷了樂迦跑路一事後，他選擇不再把雞蛋放在同一個籃子裡。現在，陳先生一套房的中介選了巢客，另一套房的中介則選了都市房網。
近日，陳先生已陸續收到了之前被兩個中介平臺拖欠的房租。
●市場研判
今年租賃行情不佳
下半年可能有所改善
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，長租公寓行業今年遇到了一些新問題。因為新冠疫情，人口流動少了，租賃市場的表現不是很活躍，等等。
「因此對於長租公寓行業來講，今年壓力肯定是比較大的。現在部分中介、二房東把房源退給房東，在此時選擇離場，就能說明他們感覺到成本比較高，壓力比較大。」
同時嚴躍進認為，到下半年長租公寓行業的情況可能會好一點，且未來整個行業的發展也肯定會更加理性。「至少不會再這麼盲目擴張，後續好的話，很多長租公寓品牌會上市，這也會加劇一些品牌的細分化。」
【來源：青年時報】
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