導 語：
本文結合東三省各城市經濟發展、資金投向、人口遷徙、招聘量變化、人才政策等指標，以此探究東三省房地產市場發展前景
◎ 克而瑞研究中心 / 馬千裡、邱娟、周奇
（本文為節選版）
2020年春節後，一二線城市外來人口返工速度全線下滑，相對而言，東三省四個二線城市所受影響較小。在更快的復工速度下，東三省有望把握住2020年的先發機會，地區經濟發展和人口集聚能力也值得我們重新審視。
為了更好地探究東三省短、中長期房地產市場，本文將結合東三省各城市經濟發展、資金投向、人口遷徙、招聘量變化、人才政策等指標進行系統性研究。首先對這些城市的疫情情況和春節後的復工情況進行梳理分析，看看哪些城市在復工方面贏得先機；其次利用資金流向、招聘需求變化以及經濟結構對東三省各城市的經濟發展情況做出綜合評價；第三部分則回歸房地產市場，從調控政策、供求量價、消化周期、市場集中度等方面對東三省的房地產市場的內在的庫存問題進行深度剖析，第四部分則基於東三省各城市的人才政策、人口流動情況和城鄉結構對東三省中長期的人口格局做出趨勢性預判；最後一部分則綜合以上研究，對2020年東三省的發展機會與風險進行了綜合分析，並對這些城市的短期和中長期購房需求進行分類預判。
01
近期人口流動：疫情控制較佳
復工率顯著高於全國水平
受新冠肺炎疫情的影響，2020年春節後全國總體遷徙量僅為2019年同期[1]的38%，呈大幅下滑趨勢。分能級來看，一二線城市表現略差于于三四線，春節後人口遷徙規模是去年同期的36%，比三四線城市低了約5個百分點。對於經濟發展更為依賴流動人口的一二線城市而言，2020年所面臨的復工挑戰更為嚴峻。
[1]註：由於疫情影響，今年大部分城市復工時間後移，2020年春節後人口遷徙周期按照（正月初五-正月十六）計算，2019年依然按照正常公開前後共一周時間計算（正月初五-正月十一）。
1. 人員流動：春節後東三省省會復工更快，哈長沈大人員回流率高居前四（略）
2. 新冠疫情：遼寧、吉林疫情控制較佳，發病率[1]明顯低於全國平均水平（略）
3. 東三省對比：瀋陽、長春返工規模最大，疫情後經濟恢復速度值得期待
儘管松原、遼陽、朝陽等城市返工率水平居於高位，但考慮到其城市規模較小，城市綜合發展潛力還是不及瀋陽、長春等二線城市。省會、副省級城市人口規模巨大，返工率也處於較高水平，返工規模最大，疫情後經濟恢復有望更快恢復。
在四個二線城市中，瀋陽表現最佳，截至2月27日，全市1453戶規模以上工業企業已經實現開復工1399戶，復工率達到96.3%；長春也在復工復產上不遺餘力，截至26日，全市994戶規上工業企業累計復工834戶，復工率83.9%。如扣除季節性生產企業，全市實際復工率88.9%，已接近正常年度同期90%左右的復工水平。哈爾濱城市由於疫情相對較重，城市復產復工速度相對落後；而大連則由於人口規模在四城中相對較小，返工規模也不及瀋陽、長春。
總的來看，受疫情影響較輕的東三省在春節後開工復工中贏得了先機，為2020年的經濟發展奠定了良好的基礎，房地產市場恢復速度也會相對較快。
[1]發病率=累計確診病例數量/常住人口數量
02
經濟發展：對消費依賴度低
年內經濟增長有望更快恢復
在經濟發展方面，儘管近幾年來經濟發展失速，但新一輪的東北振興戰略的部署和實施正在將東北地區的發展推入正軌，經濟發展速度也有望恢復。此外，東三省是中國的老工業基地，國有經濟比重較高，且主要分布在重工業領域，對消費依賴度較低，相比於其他地區，有望更快在疫情後恢復。
1.產業變革：國企加快所有制改革，依靠創新做強實體經濟（略）
2.資金投向：營商環境優化引領投資回歸，近三成投向大連（節選）
中心城市對資本的吸引力明顯更強，根據相關網站統計，大多數投資都流向了四個中心城市，佔比接近九成；其中大連作為東北經濟發展的龍頭，在有一定的網際網路基礎的優勢下，獨佔3成，領先於其他三市。
3.收入水平：新興產業發展帶動當地居民收入水平上升，瀋陽居民購買力最強（略）
4.經濟結構：吉林對消費依賴度全國最低，經濟增長受疫情影響或相對較輕（節選）
1月份以來，武漢爆發的新型肺炎疫情在全國蔓延，各行各業都受到巨大的衝擊，其中當前我國的經濟增長依賴度最高的消費行業無疑是當前受到衝擊最大的領域。不過，東三省大部分地區的經濟結構仍然是以工業為主，對消費的依賴度較低，因此經濟增長受疫情的影響或相對較輕。
具體從消費需求對當地經濟的發展貢獻來看。根據官方公布的最新數據，在2017年遼寧和吉林的最終消費支出對GDP的貢獻率均在45%以下，明顯低於當前全國水平57.6%，其中吉林的佔比僅為38.8%，是內地31個省市中比例最低的。進一步來看，消費對GDP的拉動作用，三省都不高，僅有黑龍江略高於全國水平，遼寧和吉林和全國水平都有較大的差距。由此來看，三省中遼寧和吉林對消費的依賴度都比較低，特別是吉林，經濟增長或能從疫情中更快恢復。
5.小結：經濟穩定發展基礎進一步夯實，疫情之後經濟有望快速恢復
隨著東北地區全面振興戰略的逐步推進，當地的產業結構和營商環境都有了極大地改善，「闖關東」的資本也越來越多，當地的經濟穩定發展的基礎進一步夯實。另一方面，疫情之下，除黑龍江外，遼寧和吉林的經濟發展對消費行業依賴度都不高，當地政府也出臺了一系列復工復產政策，加速推動企業復工復產，各行各業都在有序恢復中，一季度整體經濟態勢良好，為2020年經濟發展奠定了良好的基礎。
03
房地產市場：庫存問題依舊存在
三四線需求疲軟難改觀
儘管東三省疫情控制較佳，復工率顯著高於全國平均水平，經濟恢復搶得先機，加之改革紅利持續釋放，實體經濟發展面臨加速，有望帶來人口的回流，城市前景值得高看一眼。但是由於長期以來購房需求受到制約，去化依然面臨較大的壓力，庫存問題依然不容樂觀。
1調控變化：稅款延免、失業保險費返還，黑龍江率先出臺扶持政策（略）
2成交量價：調控壓力相對較輕，房價增速居於全國前列（略）
3供求關係：近年去庫存成效顯著，但長春、大連消化周期仍顯著高於其它二線（節選）
儘管全國去庫存效果顯著，但城市間的差異依然巨大，部分城市依然存在去化壓力。尤其是東北區域，由於近些年經濟發展滯緩，購房需求受到較大制約，成交量維持在較低水平，使得消化周期升至高位。以大連為例，2019年月度成交量不足50萬平方米，庫存卻高達1400萬平方米，消化周期高達31個月，去化壓力一直維持在高位。長春也是如此，截止2019年底，庫存也接近1400萬平方米，儘管成交略好於大連，消化周期也高達21個月。此外，瀋陽也高達19個月，庫存壓力也處於相對高位。
總的來看，雖然東北近年來庫存壓力有所緩解，但因往期「欠債」過多，以及購房需求相對疲軟的影響，長春、大連去化壓力依然巨大，兩城的去化周期顯著高於其它大部分二線城市。
4.省市格局：長春、哈爾濱在省內集中度高達六成，大連分食瀋陽市場份額（略）
5.小結：大連、長春等市面臨庫存壓力，部分三四線需求疲軟也不容忽視
總的來看，受東北經濟滯緩，購房需求逐漸疲軟的影響，即使是長春、大連這類二線城市依然存在較大的去化壓力，兩城的去化周期顯著高於其它大部分二線城市。更不用提人口規模較小的三四線城市，譬如鶴崗、雙鴨山等城市，不僅規模小，而且人口還處於不斷流失之中，加之東北生育率低下，部分城市如鐵嶺、鶴崗等均已經步入負增長，未來房地產市場規模收縮十分明顯，去化也存在較大的壓力。
04
中長期預判：落後的產業經濟加速人口逃離
中小城市難脫需求不足桎梏
上文我們梳理了東三省近期的復工情況、消費依賴情況，並對近期的房地產市場進行了梳理，總的來看，東三省復工情況良好，取得了復工先機，為2020年全年的經濟發展奠定了良好的基礎，經濟增速較其他省份穩健，房地產市場恢復得較快。
但中長期來看，房地產市場還是要看人口和資金的流入情況，鑑於東三省經濟發展仍然較東部沿海城市有較大差距，對人才的競爭力終究比不過杭州、武漢、西安、成都等二線城市，在人口持續流出的趨勢還是難以扭轉，本章節將就從人才政策、人口變動和城鄉結構等方面，對東三省房地產市場需求做出中長期預判。
1.人才政策：為遏制人口外流，各城競相出臺引人計劃、瀋陽拔得頭籌（略）
2.人口變動：經濟衰退制約城市競爭力，大部分城市人口外流現象依然嚴重
東北的大多數城市產業結構單一，經濟發展主要依賴煤炭、石油等資源的開採等重工業，當這些產業出現衰退時，東北的經濟發展速度也明顯放緩。結合GDP增速來看，黑龍江、吉林兩省的經濟增速長期低於全國平均水平，即使是東三省中的「老大哥」遼寧，其經濟發展也在2016年觸底，近兩年雖有提升，但仍落後於全國平均水平。
經濟的不景氣迫使當地居民向外遷移去尋找就業機會，遼寧、黑龍江和吉林三省的常住人口在2014年之後就出現了下滑，其中吉林表現更加突出，近4年來常住人口總量減少了將近50萬。不僅是常住人口，東三省的戶籍人口向外流失更加嚴重。
以各城市在2013年~2018年五年間的戶籍人口數據變化來看，僅有瀋陽、大連和盤錦等少數城市戶籍人口總量呈現增加趨勢，其餘城市的戶籍人口呈現出萎縮趨勢，如鶴崗、鐵嶺、七臺河這種人口總量本就不多的小城市，戶籍人口數量均減少了7萬以上。長此以往，人口的減少將會導致住房需求的萎縮，如鐵嶺等城市的商品房成交量近幾年來快速下降，內生購房需求難以支撐當地的市場繼續向前發展。
值得注意的，長春和哈爾濱的戶籍人口也呈現出明顯的下滑趨勢。不過，中心城市的優勢仍然存在，仍能從本省吸引人口補充，短時間內住房需求不會出現大幅度的下滑。並且，在對本省人口的集聚力上，根據百度遷徙發布的節後各城市遷入人口來源地佔比來看，長春的比例最高，達到73.94%，是四個城市中對省內人口集聚力最強的城市；瀋陽和哈爾濱次之，比例分別為72.8%和66.79%；大連最低，不過佔比也超過了50%。
3.城鄉結構：哈爾濱城鎮人口仍有較大增長空間，瀋陽、大連城鎮化已達高位（節選）
四個中心城市中，大連和瀋陽的城鎮化水平相對較高，比例均在7成左右，長春排在第三，最新公布的戶籍人口城鎮化率為58.5%，哈爾濱最低，城鎮化率還不到50%，在省內也處於較低水平。雖然哈爾濱的城鎮化率相對較低，但這也意味著哈爾濱的城鎮人口還有較大的增長空間，假設當地戶籍城鎮化率能達到70%，以2018年該市950萬的戶籍人口為基準，其城鎮人口仍有接近200萬的增長空間。同時，對於城鎮化水平相對較高的瀋陽和大連來說，其常住人口城鎮化率實際已經在8成左右，未來城鎮化率的上升空間已經很小。
4.小結：大連、瀋陽人口規模長期穩定，鐵嶺、鶴崗等城市收縮明顯（略）
05
瀋陽、大連經濟基礎較好
整體表現優於長春、哈爾濱
通過上文對東三省各城市的復工情況、經濟發展概況、人口和房地產市場格局進行系統分析，我們對於東三省各城市房地產市場當前和中長期的市場走勢有了更為清晰的認知。
短期來看，由於疫情較輕，東三省搶得復工先機，加之所有制改革紅利刺激下經濟增速有望提升，短期內經濟增速可能優於其他區域，房地產市場恢復得也較快。但中長期來看，房地產市場還是要看人口和資金的流向。受經濟衰退積累效應的影響，東三省整體收入水平較其他區域明顯偏低、即使房價處於較低水平，購買能力也較差，房地產市場的支撐性不足，庫存問題也十分嚴重，市場前景不容樂觀。
對於房地產市場來說，關注的重點還是以瀋陽、大連、長春、哈爾濱等二線城市為主，瀋陽、大連在各指標上表現均較優，市場前景整體由於哈爾濱、長春；此外，三四線中的齊齊哈爾、吉林、鞍山、錦州、大慶五城可適當考慮。
1.短期預判：疫情下搶得復工先機，改革紅利刺激下經濟增速有望提升（略）
2.中長期預判：人口外流嚴重抑制購房需求，低購買力桎梏將長期存在（略）
3.城市綜合預判：二線城市依舊是關注重點，齊齊哈爾等五城可適當考慮
為了對東三省城市房地產市場發展趨勢做出更為客觀的評價，結合2020年疫情背景下的特殊情況，加入了與復工相關的指標，最終形成一個包含復工情況、需求基數、購買力水平和房地產基本面四個方面8個指標的一個相對完備的評價體系，進而選出更值得關注的城市。由於哈、長、沈、大四個二線城市與其餘的三四線城市在人口、經濟規模上差異較大，我們將這些城市分能級進行預判。
3.1 二線城市：瀋陽、大連經濟基礎較佳，市場前景整體優於哈爾濱、長春
東三省的4個二線城市，由於地理位置與武漢較遠，受疫情影響相對較少，在一二線城市中復工率居於前4位，並且四城人口規模在700萬人以上，它們或為省會，或為副省級城市，收入水平相對較高，存在一定的購房潛力。同時四城房地產基本面表現也較好，瀋陽、長春兩城成交規模突破1000萬平方米。
值得注意的是，四城表現並不完全一致，各城均有自身優缺點。疫情影響方面，長春、贏得復工先機，復工率高達55%，在一二線城中居於首位，哈爾濱受疫情影響較大，復工率相對較低。經濟指標方面，瀋陽和大連表現更為突出，人均可支配收入均超過了4萬元/人，排在第一、二位，其中大連對資本吸引力明顯更強。就房地產基本面來看，瀋陽、長春表現較優，調控政策最嚴的大連次之。人口指標方面，瀋陽對區域內人口吸引能力最強，哈爾濱人口外流較為突出，近5年戶籍人口減少了36萬，基本面最差。相較而言，瀋陽、大連在各指標上表現較優，市場前景更佳；長春收入、庫存指標表現較差，但復工率表現優異，對東北地區人口吸引力較強，經濟發展對消費依賴度低，在2020年的特殊時期影響之下，今年長春的發展潛力也值得期待。
3.2 三四線城市：齊齊哈爾、吉林人口回流值得期待，鞍山房地產基本面較好（節選）
★ 完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理 ★
專 題
目錄
《節後復工更快的東三省，樓市發展前景值得重新審視》
一、近期人口流動：疫情控制較佳，復工率顯著高於全國水平
1. 人員流動：春節後東三省省會復工更快，哈長沈大人員回流率高居前四（略）
2.新冠疫情：遼寧、吉林疫情控制較佳，發病率明顯低於全國平均水平（略）
3. 東三省對比：瀋陽、長春返工規模最大，疫情後經濟恢復速度值得期待
二、經濟發展：對消費依賴度低，年內經濟增長有望更快恢復
1.產業變革：國企加快所有制改革，依靠創新做強實體經濟（略）
2.資金投向：營商環境優化引領投資回歸，近三成投向大連（節選）
3.收入水平：新興產業發展帶動當地居民收入水平上升，瀋陽居民購買力最強（略）
4.經濟結構：吉林對消費依賴度全國最低，經濟增長受疫情影響或相對較輕（節選）
5.小結：經濟穩定發展基礎進一步夯實，疫情之後經濟有望快速恢復
三、房地產市場：庫存問題依舊存在，三四線需求疲軟難改觀
1.調控變化：稅款延免、失業保險費返還，黑龍江率先出臺扶持政策（略）
2.成交量價：調控壓力相對較輕，房價增速居於全國前列（略）
3.供求關係：近年去庫存成效顯著，但長春、大連消化周期仍顯著高於其它二線（節選）
4.省市格局：長春、哈爾濱在省內集中度高達六成，大連分食瀋陽市場份額（略）
5.小結：大連、長春等市面臨庫存壓力，部分三四線需求疲軟也不容忽視
四、中長期預判：落後的產業經濟加速人口逃離，中小城市難脫需求不足桎梏
1.人才政策：為遏制人口外流，各城競相出臺引人計劃、瀋陽拔得頭籌（略）
2.人口變動：經濟衰退制約城市競爭力，大部分城市人口外流現象依然嚴重
3.城鄉結構：哈爾濱城鎮人口仍有較大增長空間，瀋陽、大連城鎮化已達高位（節選）
4.小結：大連、瀋陽人口規模長期穩定，鐵嶺、鶴崗等城市收縮明顯（略）
五、總結：瀋陽、大連經濟基礎較好，整體表現優於長春、哈爾濱
1.短期預判：疫情下搶得復工先機，改革紅利刺激下經濟增速有望提升（略）
2.中長期預判：人口外流嚴重抑制購房需求，低購買力桎梏將長期存在（略）
3.城市綜合預判：二線城市依舊是關注重點，齊齊哈爾等五城可適當考慮
3.1 二線城市：瀋陽、大連經濟基礎較佳，市場前景整體優於哈爾濱、長春
3.2 三四線城市：齊齊哈爾、吉林人口回流值得期待，鞍山房地產基本面較好（節選）
排版丨李玥瑤
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
研究精選
▼
特別研報：
政策
1.共戰「疫」，盤點中央與地方穩經濟支持政策
2.10省市齊發新政撐地產，樓市回穩的5大動力和3個風險
3.蘇州土拍降標：個別取消現售和封頂要求
4.央行金融會議就房地產釋放哪些信號？
5.房住不炒不變，個別銀行、地方下調首付比例
6.房貸LPR是升是降，存量利率轉換選固定還是浮動
7.廣州解禁個人購買商服公寓，京滬會否跟進?
8.疫情加速一城一策,「四大區域」樓市各自影響預判
9.疫情當下為何唯獨海南再「打壓」房地產
市場
1.下跌逾九成，2020年春節樓市究竟多「南」
2.房地產業實際復工難
3.從一二線流動人口返城情況，看城市經濟復建預期
4.再評估疫情對2020年行業銷售、投資、新開工和土地購置規模影響
5.從招聘趨勢來看，這些城市復甦速度更快
土地
1.盤點春節後成交的108宗地
2.疫情期間「搶地」，「低價撿漏」也需要「不差錢」
3.投資戰「疫」，二季度難現「輝煌」
房企
1.疫情期間房企應為市場恢復做好五大準備
2.停擺一個月，百強上市房企有多少「剛性」支出？
3.留存貨值充裕度或左右房企短期業績
4.前兩月新增貨值奪魁，逆周期下綠城的投資布局
5.企業加速布局合肥，保利、融創、萬科土儲優勢明顯
融資
1.房企春節後發債不足同期15%，現金流備受挑戰
2.2月規模達2019全年發行一半，房企緣何又興海外短債？
3.火速落地的「抗疫債」，房企能否分一杯羹？
營銷
1.疫情之下，超百家房企轉戰線上售樓處
2.恆大營銷創新破冰網上購房「只看不買」
3.直播賣房的「李佳琦」們怎麼賣？
4.樂居等第三方平臺成線上營銷主戰場
5.疫情期間房企銷售政策全方位比較
6.從置業顧問變成直播老司機
7.恆大：2月銷售470億逆市大增118.3% 網上賣房如何實現寒冬突圍？
8.線上賣房取得成效，「聚客效應」進一步凸顯
9.碧萬恆融：房企F4線上售樓處PK
戰略
1.新冠疫情對房企運營商影響幾何？
2.跨界抗疫，房企布局醫療迎來更大優勢
3.疫情後，商業地產如何重振？
特別專題:
1.一季度商業運營營收下降近兩成，房企當居危思進
2.疫情對二三線春節置業需求的影響研究（上篇）
（下篇）
3.地產復工大調研
4.對比SARS年，新冠疫情對2020年房地產市場影響預估
5.以歷年返鄉購房規模測算「新冠疫情」對2020年行業需求總量影響
6.抗疫戰中的「線上售樓處」
7.應對疫情，各城市樓市「因城施策」的可能性和措施研判
8.疫情重災區內房企壓力評估
9.疫情影響下，當前房企資金壓力如何？
特別周報:
新房市場
2020年第6周
｜2020年第7周｜2020年第8周｜2020年第9周｜2020年第10周
二手房市場
2020年第7周
｜2020年第8周｜2020年第9周|2020年第10周
土地市場
2020年第7周
｜2020年第8周｜2020年第9周｜2020年第10周
融資動態
2020年第7周
｜2020年第8周｜2020年第9周
政策動態
2020年第7周
｜2020年第8周｜2020年第9周
房企動態
2020年第8周
｜2020年第9周｜2020年第10周
經濟活躍度評測
2020年第8周
｜2020年第9周｜2020年第10周
地產復工
2020年第8周
｜2020年第9周
交流會:
1.2月百強房企銷售和地產基本面研判——興業證券&克而瑞研究
2.疫情衝擊下的房地產行業變機——中國商會&易居丁祖昱
感謝閱讀，順手點個「在看」