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提問：房姐，不好意思哈，上次我在評論裡回復的您的回答，可能您後來的答覆我沒看到。我再把我的情況仔細說一下。北京霍營紫金新幹線一套自助，2居，市場價450，剩餘貸款70。天津河西新城小區一套小戶型，當時為了佔天津戶口買的，目前出租，總價105，貸款4成。承德一套給父母住的，掛在母親名下，少部分貸款。家庭年收入100左右，但因為每年公司配股，所以實際可用不確定。月流水加起來保底5萬，發獎金的月份流水大幅度提高。現在想把住的兩居賣了，在同一個小區換大戶型，目標750，手裡現金50，不知道現在考慮是否合適，以及改如何操作呢？謝謝啦！
回答：你的負債還是比較低的，出掉後手上能到400+的資金，看750的標的完全滿足，不過以二貸標準還需湊一下，缺口應該在50-100萬也可以考慮全款抵押方式買900+的標的，月供在3萬內
提問：新人首問：房姐你好。我2015年4月入手昌平沙河灩瀾新宸小區1套96.6的小三居，商貸30年，88折利率，還有155w貸款未還，現值380w，目前手中有現金50w，我和愛人均為北京集體戶口，有兩個孩子，大娃22年入學。提問1，感覺現在換房成本太高， 從投資角度看，灩瀾新宸房子還值不值得繼續持有？提問2，如果換房，主要考慮投資，次要考慮普通學區，有哪些建議？
回答：沙河灩瀾新宸4左右的價格也不低了，下一輪漲也屬於末端補漲板塊。建議看看回龍觀板塊 育新回龍觀分校的矩陣、和諧家園、龍錦苑X區，還有融澤嘉園對口育翔、161的昌平分校
提問：子彈1500，房票2張，想買合適的學區+自住的房，考慮海澱\/朝陽，求推薦樓盤。
回答：朝陽區可以看珠江帝景，學區在朝陽數一數二，放到海澱也是中上遊海澱可以看看美麗園（海澱實驗蘇州街），或者世紀城遠大園（人大附），酈城（首師大附小），或者華清嘉園（二小華清）
提問：請教房姐，不考慮未來加裝電梯的情況下，天通苑頂復購買的人群是怎麼樣的
回答：把房產當作純粹投資行為的人，始終是小眾。絕大多數的買家，看重的任然是房子最基本的屬性：地段面積品質以及我的資金，貸款能力，可以買到以上選項的什麼組合？對於在北京成家立業，有父母有小孩的人來說，房屋的面積和房間數（功能率）始終是第一位的。只要交通仍然在市區接軌的範圍以內，居住品質不要低於平均值，就是絕大多數的工薪白領和生意人小老闆的選擇。五環邊上的天通苑，緊靠地鐵，500萬買200平4居，還會加電梯，社區環境在逐步提高，30分鐘到望京，1小時到國貿，很難找到同類型性價比的標的了。而在望京，具備這樣的功能和面積的標的，總價已經要1000萬以上（2001左右老破大，居住環境比天通苑-1，地段優質＋2），並且還在上漲。總價每多100萬，就是一個新的市場，天通苑對於需求面積，拖家帶口的剛需家庭，友好度最高，購買力最廣泛，收益的穩定性較好。在底倉薄弱的時候，通常在有限的入手能力中，儘可能選擇可靠性，穩定性更佳的標的。450-600的天通苑，上手度友好。
提問：房姐您好，目前手上150左右，想買一套總價控制在350左右的房子，對教育資源沒有要求，希望交通便利一些。目前看了大興瀛海的中海寰宇時代，南苑附近的陽光星苑與南庭新苑，雙井附近的百環家園，常營附近的首開暢新園，宋家莊附近的政馨園與慧時欣園，以上提到的房子大部分是經濟適用房，交易時還需要交一筆不菲的稅，最後算下價格跟相同位置的商品房也差不多。問題1：請問買經濟適用房值不值？問題2：以上提到的房子房姐有沒有認為不錯的，另外希望房姐能根據我的情況給我推薦一下值得上車的盤。萬分感謝。
回答：經適房相當於變相提高了你的首付，經適房正確的方法是全款，能省下不少稅費，否則商品房更合適上面幾個區域 雙井、常營、宋家莊可以看，其他都不推薦350萬就買核心地段兩居老破小，太偏都不考慮
提問：房姐好，需要給房主先解抵押再過戶，約好先辦網籤，然後中介擔保再給首付幫解抵押，解了抵押再辦過戶，這樣有風險嗎？如果有風險請問都有什麼風險？
回答：說下如何做解抵押1. 房產有抵押，誰來解押？ 正常情況默認房東自己解押。 房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。 最末等是買家自己出資解押。 建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2. 房產有抵押，需要確認什麼風險？ 房產債務關係，是否有查封風險，所以籤約前先做產調排查明面上是否存在風險。3. 如果買家出資，如何解壓？ 網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。 新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。
提問：房姐好，新人首問。本人想在昌平買房，首套首付預算150-160，求推薦，謝謝！個人情況：首套剛需婚房，首付預算150-160左右，本人在西二旗上班，對象在昌平縣城上班，想買好一點的兩居室或小三居，新房二手房均可。考慮區域：昌平縣城、南邵、沙河、回龍觀、海澱北部新區（排名不分先後，有其他區域推薦也可）。關注點優先級：優先考慮居住環境、升值潛力、通勤時間，其次是學區。不優先考慮學區主要原因是計劃5-10年內進行一次置換。目前已看：新房：1、北京怡園，三居（有點超預算）2、招商都會灣，88平小三居，明年交房二手房：1、保利羅蘭香谷，88平左右兩居2、龍湖灩瀾新辰西區，兩居或三居對目前已看房並無明顯偏好性，其他小區也可以。另外剛進星球看房姐比較推薦回龍觀，回龍觀能否推薦幾個小區？還有領秀慧谷這個小區怎麼樣呀？謝謝
回答：1. 這兩個新房的位置有點偏，不太推薦。建議看華潤萬橡悅府2.二手就看回龍觀板塊，領秀慧谷還不錯，有合適的標的可以入，還可以看看新龍城新盤能拉高槓桿如果能持有10年左右，推薦看新盤
提問：房姐你好我和老公都是體制內，我在朝陽區工作，老公在西城工作，孩子西城戶口已經上學了，（不需要買學區房）房租小8000元。目前大房居3居一套，出租每月租金4000+， 老家房新買的150平一套，這兩套房子房貸共5000元，家庭月入稅後25000左右，手上子彈算上公積金和住房補助能湊出120萬元（需要用個人消費貸把公積金取出來），只能買270萬以下的首付60%的房子，目前看來，只能買得起房山的限競房了，不知道您覺得像中駿雲景臺（很快就開盤了）或者是熙悅觀湖可以入手嗎？ 中駿雲景臺的洋房75平（2.9一平，總價210萬）的東西朝向，洋房89平的小三居南北通透超出預算。都不是很合適，而高層77平戶型缺角，全朝南。老公一直唱衰房價，而且覺得還得再攢攢，但是我總是怕北京房價上漲，總想著先買一套後面再置換，可是怕沒有人接盤，而且不知道自己的現金流承受一個可能沒有人接盤的房貸值不值，而且這個房是精裝，省事。可是限競房買了以後大概9年不能交易，也不知道能不能租出去。除了房山的限競房，還有哪些房子可供選擇，還是老老實實從攢錢開始，增加手中子彈？
回答：1. 不建議入房山的限競房，被套的可能性大2. 可以看看 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 能不能淘到一些低總價標的3. 你們月供能力還可以，還有一種選擇，墊資全款抵押看更高總價標的，體制內也有方法操作
提問：老師，我的情況簡述如下：我愛人公司在上海，在我老家南昌出差做項目。我今年六月份已經賣掉了在西安的一套唯一房子，到手現金大慨125萬，預估最早9月初錢就會到帳。目前，一家三口在南昌租房。現在的問題是，考慮到孩子三年以後要上小學，我們打算在南昌買一套自住房以供孩子上學。①我們不知道買什麼房子合適，我們所在的高新區單價都超過1萬6了，我覺得太貴了。②如果在南昌買房，首付大慨50多萬，剩下的錢如何投資呢？③我老公在上海已經有購房資格了，剩下的錢能在上海上車嗎？④我有深圳戶口，能在深圳上車嗎？（貌似過了最佳時機了）
回答：你好，在省會城市裡，西安目前比南昌強勢很多。所以西安可以相對保留，南昌因為江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省會人口聚集效應不強。加上南昌經濟一般，房價水平卻相對高，不是一個很適合建倉升值的城市。一套自住房滿足基本需求是可以的，選擇剛需白領兩居，一定要地鐵房。關於弱省會城市的建倉選籌規律，參考前幾天的回答：上海有資格，可以上海上車，120萬首付大約可以買到360萬左右的上車老公房或者2000年左右老小區。可以參考的方法選擇：1.繼續融資50-100萬，買入上海首付120以上1套+南昌首付501套2.首付40-50買入南昌一套，儘量拉高評估降低首付，剩下資金買入重慶，選對，貸足深圳暫時不用趕著上了。
提問：你好，先介紹下自己的情況。未婚，sfsd，沒有其他負債。在北京中關村上班，手上現金80萬，有工作居住證，年收入大概在40w。想今年上車，自住加保值，不考慮學區。請問：1、除了向身邊人借款外，是否還有其他湊首付方式？體現為信用卡的信用貸是否靠譜？會影響房貸嗎？2、是否主要看東三東四環的公房？謝謝。
回答：1. 以下是湊首付方案：所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。無息貸款說說幾個方法：1.農民一般當地的農村商業銀行會針對農村困難戶發放3年的免息貸款，額度10萬，各地不一樣。屬於ZF補貼利息，3年後歸還本金。申請條件有些銀行需要貧困證，但是好解決。2.軍人創業退伍軍人創業，憑退伍證可在戶口所在地銀行申請創業貸款。一般額度不超過10萬，2年內免息，超過2年需要自己承擔利息。3.大學生創業在校生和已畢業不久的都可以憑學生證和畢業證申請。期限是不超過2年，2年之後需要自己支付利息。4.公司福利現在很多大公司，都會給員工提供無息貸款，一般最高額度是30萬，期限是3年，需要在工作滿3年以上，或者需要高級別等。金額都不大，需要多核申請...2. 信用卡和信用貸最好家裡人辦，主貸人會影響房貸3. 低首付主要淘東三東四公房
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