案情簡介
山南公司2017年5月開始開發紅楓苑項目，開盤預售住宅共5萬平方米，籤訂合同價款7億元，2017年至2019年分別取得銷售回款2.2億元、3.6億元、1.2億元，公司預繳土地增值稅404萬元、660萬元、220萬元。2019年年底公司進行土地增值稅清算，補繳1216萬元。2017年至2019年繳納的企業所得稅100萬元、120萬元、0元。公司2019年度彙算清繳出現虧損，應納稅所得額為-700萬元。企業沒有後續開發項目，擬申請退稅。
律師解讀
本案涉及土地增值稅的清算問題。房地產企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
依據企業所得稅法第八條以及企業所得稅法實施條例第三十一條，土地增值稅可以作為實際發生的與取得收入有關的、合理的支出進行扣除。國家稅務總局相關公告規定：「土地增值稅應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入佔整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤。」根據規定，2017年、2018年、2019年分別分攤786萬元、1286萬元、428萬元。經計算，2017年應納稅所得額調減382萬元，即2017年應退企業所得稅95.5萬元。2018年應納稅所得額調減626萬元，即應退企業所得稅156.5萬元，2018年度已繳納的企業所得稅稅款(120萬元)不足退稅(156.5萬元)，根據相關規定，累計退稅額「不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅，超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以後年度結轉」，2018年退稅120萬元。2019年應納所得稅額調整1008萬元，當年調整後的應納稅所得額為162萬元，故公司應補企業所得稅40.5萬元(2019年應納77萬元和2018年結轉36.5萬元)。經測算，山南公司的紅楓苑項目應申請退稅95.5萬元(2017年)、120萬元(2018年)，補稅40.5萬元(2019年)。因此山南公司累計退稅額為175萬元。
高級合伙人、律師 尚豔
0531-58681777
原標題：房地產企業土地增值稅清算涉及的企業所得稅問題
值班主任：田豔敏
【來源：舜網-濟南日報】
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