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我微博前兩天收到一條私信。
對於最近恰恰放空了思緒不定時懶癌的星佬來說，這無疑是久旱逢甘霖，沒有什麼比有粉絲願意投稿更值得讓人偷懶的事宜了。咳咳，沒有什麼比分享粉絲的買房經歷更讓人心動了。
大家都是普通人嘛，最喜歡看普通人怎麼買房了。
哈哈哈，年薪百萬也是普通人嘛。
好了，我或者嘗試下新的話題專欄。以下為粉絲視角的自我闡述，紅色斜體則為我的點評。
（下麵粉絲來稿）
我是一個辣妹子，老家在重慶，工作在廣州，今年剛好是工作第十年。
我並非一開始就年薪百萬，從2009年畢業後進入外企做管培生，在老家上了3年班，後來2012年升職調任廣州。從老家重慶調任來廣州，我以為我會很快(1/2年)內回去，所以根本沒有買房的想法。在外企工作的工作氛圍，會覺得比較開放和寬鬆，人自然也活的更瀟灑。每年除了國家法定還有十幾天年假，記得光是2013年去了3/4次泰國。周末更是跟各種朋友party不斷。從2009進入公司工資才3000多一月，到2012年漲到1w左右，幾年到頭下來，加上公司買的公積金，2009~2014年一共才10w存款。
點評：星佬記得09年很多工廠工資也才1800-2000之間，2010年後才有不錯的調整。這位粉絲外企三千起步，已經不算少了。那時候恰是08年次貸危機後的百業待興。她很明顯錯過了09年的房市大浪，即使沒覺醒，也應該逛逛房子嘛。消費儲蓄等沒做好規劃略表遺憾，當然女孩嘛，消費花在自己身上很正常。
我跟別人不一樣，我喜歡搬家。
2012年我住越秀老城區100來年的小別墅，廣式騎樓慢生活和老廣美味食肆可以平衡我在職場的焦慮心情。2013年我住到繁華的天河城附近，樓下地鐵站，步行去上班、出門就逛街，夜夜笙歌。2014年我住到白雲山腳下，徒步爬山呼吸新鮮空氣，每天醒來都是鳥語花香。2015年住到琶洲，過馬路就到了江邊，讓我感覺像回到了老家那樣的親切。
沒錯，我對房子一直以來報以感性的居住認知，投資意識很淺薄。這裡有兩個決策失誤：
1、我當時因為覺得很快要回去老家。公司給我買社保的時候，我選擇就在重慶買社保，沒有遷來到廣州。
2、老家的房子要拆遷，戶口不能遷移不然就損失一筆拆遷款（拆遷款到現在都沒發放下來）。從2012-2019，7年我都是無戶口無社保雙無人員。沒有任何買房資格，還好從2015年起公司有繳納個稅！我錯過了廣州買房黃金時代。
點評：買房不如租房所惹的禍啊。無論是過去09年，還是如今2020年，再次勸各位夥伴，無論你多喜歡換房子，我只希望你換來換去的都是帶著房產證的。這位粉絲五年個稅之路著實是非常驚險的，我絕對不建議各位走這條鋼絲路。但是若我告訴她，如果2012年她已在廣州繳個稅，那時候只要累計一年的個稅，即擁有購房資格，她會不會又一番追悔呢？
沒錯，從2010年到2013年再到2017年，廣州限購政策從「累計1年」 —— 「兩年內累計1年」——「兩年內連續1年」——「前5年內連續3年」——「前5年連續繳納5年」，妹子恰恰是選擇了最艱辛的通關模式。各位啊，千萬不要相信一個層層升級的限購城市，它的房子會便宜到如大蔥一般啊。你去買蔥只能買一捆再說吧。
後來隨著在職場的不斷升遷和自己的一些電商合作，我手裡賺了一些錢。15年我跳槽，工資漲到30w年薪，16-17年表現優異，升職加薪漲到50w，2017年手裡有100w多點的現金。
我終於動了買房的念頭，鑑於雙無人員的情況，我在廣州買房暫時死了心，打算回老家重慶看看。剛好我家彈子石有新開的樓盤開業，也是重慶打造的第三個CBD。考慮到我爸媽都還沒有退休工資，所以我琢磨著買小房子打理出租，租金就當我給爸媽的養老費。立馬就以開盤價12800的單價，買了2套30平方的住宅性質公寓，優點是可以落戶。
後來又在江北步行街附近找到一套住宅性公寓，位置更好，租金更高，單價16000左右。
全款買了3套小房子，都上的是媽媽的名字，加上裝修每套5w，這樣我就把100來萬存款花光光了。彈子石兩套租一個月3000，江北那套2300，我爸媽一個月生活費5300元，加上自己的存款理財，在重慶生活還算滋潤。
點評：孝心可嘉。2017年正是重慶啟動的時刻，這個時候買入即正義。但是從投資的角度來說，星佬不能不說，這三套小房子是略為失敗的。並非因為公寓特性，重慶比較特殊，50年也是住宅性質。但我們投資房子，應該儘量迴避高密度（梯戶比）的房子，類似高層三、四梯二三十戶的情況，特別是沒有安裝燃氣管道的產品。只要兩者兼具，基本已赤裸裸淪落為真正的公寓產品了。另外不合理使用媽媽（尚未退休）的貸款槓桿也是失策的。開盤買的兩套小公寓，連帶裝修共花費了87w，租金一年3.6w，單單租售比近4%，看起來是挺美的。但後續漲幅，私認為還是會跑輸同期的真住宅產品。若用同樣的資金，合理的槓桿，相信當時是可以買到更好的住宅產品的。
附2019年響應樓盤戶型成交價：
2019年我離職跳槽，年薪接近100w，手裡又有了130w上下現金。而且我欣喜發現，自2015年開始的個稅，到2020年年初就剛好第五年了。廣州買房之路將為我鋪開了。
一開始我是沒有頭緒的，我選擇關注了十幾個廣州樓市的大V，（星佬探出頭來，吾有幸成為其首批關注的樓V，嘻嘻），這對於整個廣州樓市才有了一些概念。
經過學習之後，我認為買房必須著重投資屬性。若居住的話，大可以租房，一線城市租售比這麼低，完全可以隨心租自己喜歡的小區和環境，3、5年其實早就看膩了。如果只追求感性的居住享受，會損失一些未來更多賺錢的可能。
於是我鎖定了廣州琶洲和金融城魚珠板塊。
1、隨著城市發展，廣州和深圳不斷連接，我認為所以廣州東和深圳西是政府著力發展的城市方向。
2、琶洲電商總部和金融城魚珠，已經陸續起來了10多棟高樓了，目測是5A寫字樓級別，未來媲美珠江新城。金融城的軍用機場問題，可直接看星佬的文章《假設機場就是不搬，那廣州金融城會怎樣？》
我這半年來，幾乎每天晚上10點開始在貝殼和鏈家上看盤、看不同大V的分析、看城市規劃政府稿件、中介貸款的問題和案例等，看足兩個小時就睡覺。
經過各方對比、踩盤和諮詢，我決心下手的盤有三個：
蘭亭盛薈，會展世界城-星品，美林湖畔花園。
我差點沒搶到自己心愛的房子。
其實大家覺得房價貴的時候，跟股市一樣，要看的是價值投資。價格高那又怎樣，能匹配上價值就值得。我下手的三套房，都在被人搶的路上，還好我最後下手快。
點評：短短半年，姑娘能有如此覺悟，實屬不易，各位大V的確勞苦功高啊，嘻嘻。2019年下半年，廣州房產市場很是火熱，特別是剛需上車房子，另加網紅樓盤，基本是搶字訣。我們一直謹記一句說話，好的房子是不等人的，而好的房子必然是不便宜的，而後續賣出的時候，你搶來的不易，統統會回歸到你賣房子時候的自信上去。
蘭亭盛薈是金融城一手網紅盤，國企開發商，雖然在高速路旁，質量和價格都還算合理，只要選好了朝向和位置，未來還是不錯的！我看中是15棟04戶型和朝向(安靜看江景）。開放商捂了很久，本來說2月加推，結果在12月突然開售，開放當天凌晨4點就有人排隊等開門，全戶型上午10點告罄。而我1月才5年個稅到期，對方說有剩的才會考慮我，慘被KO。
我在傷心之餘準備著手看星品的房子，這是二手房。它位於琶洲電商總部旁，窗外可直接看到獵德大橋和小蠻腰。我在貝殼上看好了某套房子，本認為志在必得，便約好中介找業主談價。誰知道，半路殺出來另外一家中介和看客，以高出我30w的報價搶走了房子。我當時便有一種失戀的感覺，有點灰心不想看房了。第二次被KO。
美林湖畔是我一直關注的金融城魚珠板塊二手房源，自2018-2019年以來一直覺得有點虛高，想等等看撿漏。今年1月份得到消息，有一套屬於美林湖畔的樓王單位出售。我在美林湖畔踩盤也有十來套了，都沒有踩到過那一棟，中介也說幾年都不會出一套，更何況是現在漲得厲害之時。
這房子業務要求實收560萬，並沒有因為樓王位置而多溢價。美林湖有好幾期，第一二期是03、04年開盤的，已經15年+了，我當時看過朝南兩居室，報價也要5.1-5.3左右。
這套是最新一期，剛好十年樓齡。不過戶型不是朝南的，基本上算上朝西，但勝在視野不錯，通風也好。我自己住過北向的房，覺得朝西有陽光好過於北向不見天日，加又冬天冷。
在看完房的第二天我便約業主，女業主單槍匹馬來，賣房的目的是家裡人多，三室滿足不了需求，需要置換一個大房子，而且亟待那邊籤約。
聽完業主的反饋，我覺得有戲，不過業主心裡很清楚，自己要價不高，所以堅定價格不退。此時中介小哥把我叫了出去給我說，為了促成合作，他願意把業主交的中介費部分讓價給我算折扣。我當時覺得小哥還挺靠譜的，不過還是需要業主給點誠意。
最後談了大概2個小時，我跟業主磨了3w的折扣，總算滿意地籤約了。當晚我們三方還一起吃了一頓潮汕火鍋。
不過第三天又有意外，另外一個中介的看客跟業主說，非常喜歡美林湖畔這套房子，想全款買她的房，並願意幫助業主賠償我10w違約費，還說給業主兒子安排工作，讓我把房讓出來給他。
當時我爸媽動心了，他們覺得10w是天上掉餡餅的事，房子可以再看，錢可以先拿住，而我拒絕了。要知道，這個房子我感覺基本上低於市價，而且未來的升值空間還比較大，為了10萬得不償失。業主看我如此堅定，也就放棄說服我，最後網籤了。
就這樣，我買房事情才終於告一段落。按我的本金，130w多隻夠買400w左右的房子，因為在重慶有過貸款記錄，所以在廣州首付需要四成。但我看好這裡未來的升值空間，也準備賣一套重慶的小房子，多湊50多萬，爭取首付在200w左右，總價557w+25w（稅+各種費）左右買下這套房。
點評：恭喜姑娘買到了美林湖畔，也慶幸姑娘有驚無險，再次說明好房子是需要搶的。星佬第一眼看到描述和圖片之後就知道了這是宮園T10的的112平方三房兩衛戶型。以性價比來說，甚至比旁邊的130平方北向三房兩衛更好，當然，130平方能夠改為四房產品。兩者以陽臺景觀來說，都是楊桃公園一望無際無與倫比的了。這都是標準的美女產品。好貨不怕搶。
至於蘭亭盛薈，我建議搶不到的話也不用難過，大可以在二手市場上去慢慢淘，剛需三房是接盤不錯需求的產品。至於星品，雖然放盤量少，但我不認為給搶走了很可惜。星品最大的問題就是躍式，而這個躍式最大的缺陷就是層高不足，特別是房間之間有上有下，這種設計很難成為主流。這不會成為真金融高管的選擇，如果是剛需，琶洲也有更好更便宜的選擇。
但你剩下的首付仍需要賣掉一套重慶小房子的話，這點需要預留二手準備了。按照上年底成交周期的的估算，這套小房子除非價格十分到位，否則周期會偏長。星佬不知道你的購房三方協議具體時間點安排如何，即使能保證按揭交易過戶時間是足夠順暢完成的，也希望你依舊小心翼翼。特別是如今2020年新冠肺炎之下，作為買賣雙方都必須經受得起考驗。
年前網籤好，準備年後來過戶的我，萬萬沒有想到這次黑天鵝疫情。
很多朋友問我，後不後悔這個時候上車買房。
我真心說一點都不後悔。
買房真的是要看眼緣的，或許你可以買到比年前便宜一點點的房，但是你永遠買不到你最心儀的那一套了。好東西基本上大家都喜歡，現在的二手房非常市場化了，信息透明度十分高，遲遲未能賣出，甚至還因為疫情需要便宜出售的房子，若不是房東真急用錢，那就是房子本身價值並沒那麼高，實際沒那麼多人要。
另外，我對於廣州市場未來還是充滿著信心。對一個上班族來說，除了賣房，沒有什麼可以撬動數百萬的槓桿去為你賺更多的年化收益了。不過我不建議大家盲目上車，因為做數百萬的生意，就要拿出數百萬的精神。你必須對自己的荷包負責，研究市場板塊，分析利弊，多請教靠譜的人，多接受有用的思維（星佬再次恬不知恥地探出頭來），從多維度去尋找對自己有價值的判斷，最後做到落棋不悔。
我即將迎來背負房貸的日子，未來務必少一些玩樂和浪費，多一些努力和奮鬥。雖然我沒有詳述工作，但從月薪3000到現在年薪百萬，從無數的通宵熬夜時光到隔日依舊提神工作，從普通懵懂少女到兩鬢斑白女青年，從身體鏰兒棒到現在不敢看體檢報告的我，也是對過去拼搏一種回答。
在照顧好身體之餘，唯有拼搏才能讓我這樣一個無名之輩在一線城市站住腳跟，希望你也一樣。
點評：好一句落棋不悔。以你的收入水平，其實有更轟轟烈烈的房產投資玩法，但這未必是適合你的生活。目前你選擇了一線城市重點發展區域的核心好房子，就已經代表了你在重慶小公寓之後走出了漂亮反擊的一步棋。當然，就這套房子而言，價格不算便宜了，但絕對值得擁有。自此，一線城市有你容身之處，能銘記著你對這座城市的付出。而你，也值得擁有這廣州未來強勢發展的美好。
相信你某年某月某晚，你會在你家房子的大陽臺，看著外面高樓大廈拔地而起，映射大城市繁榮的熠熠生輝的燈光。
這是星佬首次嘗試的粉絲來信公號專欄，希望各位夥伴多多包涵，也歡迎多多來函。
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