「21家基石投資者合計認購8.1868億股約合50.49%。」
本文為IPO早知道原創
作者｜蒼穹
據IPO早知道消息，恆大物業集團有限公司（以下簡稱「恆大物業」）今日（12月2日）正式在港交所掛牌，股票代碼為06666.HK，華泰國際、UBS、農銀國際、建銀國際、中信證券及海通證券擔任聯席保薦人。
截至9:55，恆大物業每股股價8.75港元，較發行價8.80港元微跌0.57%，市值達到946億港元，僅次於碧桂園服務的1269億港元，暫列港股物業股市值第二。
本次恆大物業共在全球發售1,621,622,000股股份，其中162,163,000股約10%在香港公開發售，餘下1,459,459,000股約90%進行國際配售；每股發行價定為8.80港元，位於招股區間8.5港元至9.75港元低端；經扣除就全球發售應付的包銷費用及佣金以及估計開支後，全球發售所得款項淨額約為69.18億港元，成為物業股史上名副其實的募資王。
恆大物業的投資者陣容可謂豪華，此次IPO引入深圳凱爾、SensePower Management Limited、江西興美等21家基石投資者，合計認購股份8.1868億股，佔超額配股權未行使前發售股份總數的50.49%；而在今年8月，恆大物業還曾發起一輪Pre-IPO輪融資，包括華泰國際大灣區有限公司、華人置業創始人劉鑾雄之妻陳凱韻、雲鋒基金、騰訊、農銀國際、中信、光大控股、紅杉中國、周大福在內的14家戰略投資者合計投資235億港元，彼時其估值已超750億港元。
基石投資者認購情況（來源：發售定價公告）
恆大物業表示，IPO募資所得資金將有約65%用於戰略收購及投資、約15%用於開發增值服務、約8%用於升級訊息系統及設備、約2%用於招聘及培養人才，另外10%用作營運資金及其他一般企業用途。
迄今為止，年內共有13家物業公司在港敲鐘，其中恆大物業僅用64天完成交表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短時間紀錄。而在諸多物業新股之中，當以近期上市的世茂服務、金科服務、融創服務，外加恆大物業4家最為亮眼，源於它們均由TOP20乃至TOP10地產公司分拆而來，經與其他三家對比，或可略為一窺恆大物業的實力與不足。
在體量上，恆大物業當之無愧位屬第一。截至2020年6月30日，恆大物業已訂約為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務及╱或社區增值服務，覆蓋22個省、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平，籤約面積則為5.13億平。
而在同期，金科服務、融創服務、世茂服務的在管面積分別為1.30億平、1.05億平及8570萬平，且籤約面積分別為2.56億平、2.32億平及1.26億平。無論是籤約還是在管，恆大物業接近第二名的近兩倍，規模上呈現碾壓之勢。
四家規模對比（來源：招股書整理）
事實上，2019年恆大物業位列中國物業服務百強企業項目覆蓋城市數第二，同時以籤約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。若以單盤面積計，因為項目數眾多恆大物業規模效應則沒那麼明顯，這一數值為18.76萬平米/個，僅領先於融創服務的15.97萬平/個，卻要落後於金科服務的26.63萬平/個以及世茂服務的29.25萬平/個。
在收入盈利上，由於在管面積存在優勢，恆大物業也要強壓一頭，2017-2019年及2020上半年其的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元，同期淨利潤分別為1.07億元、2.39億元、9.313億元及11.48億元，過去三年淨利潤更是以195.5%的複合年增長率於行業20強企業中居最高。
反觀其他3家，2019年全年收入均在20億元以上量級，淨利潤最高者不過4億元，難以形成有力抗衡。如若論及比率，恆大物業的優勢不再明顯，其的毛利率及淨利率分別由2017年的9.8%、2.4%增至2019年的23.9%及12.7%；僅以2019年的數據計，恆大物業的毛利率為四者最低，只淨利率略超融創服務的9.6%。
四家相關盈利比率（來源:招股書整理）
但在2020上半年，恆大物業迎來業績的大爆發，毛利率一舉上升至38.1%，同期淨利率升至25.1%，相關數值均屬四者之冠，只是該驕人業績能否維繫尚有待時間驗證。
物管行業尤為關注物業公司的第三方拓展能力，縱觀四家，恆大物業對母公司依賴程度無疑最深。於2020年6月末，恆大物業在管項目中只有13項約102.4萬平米來自獨立第三方，即意味著超過99%在管面積為承接母公司及其聯營和合營公司的項目，同時其的物業管理服務收入近乎百分百來自關聯方。
四家外拓情況（來源：招股書整理）
相比而言，金科服務外拓能力最佳，於2020上半年其的第三方項目面積佔比達到48.5%，並貢獻其物業管理服務業務收入的36%。鑑於收入比和面積比嚴重失衡，金科服務實際上採取的是低價外拓模式，但就恆大物業收費來看，其的第三方物業平均月收費達到2.28元/平米，高於其的住宅物業平均收費的2.14元/平米，貌似擺脫低價外拓的一般路徑，然則外拓委實有限尚難定論。
當下物業管理的外延不斷擴大，社區增值服務被用來當做物管高級化的一道衡量指標。恆大物業的社區增值服務收入佔比由2017年的5.7%升至2019年的7.8%，並進一步升至2020上半年的11.1%，著實向著高級化邁進。
對比之下，融創服務略顯滯後，社區增值服務貢獻率僅3.4%，金科服務與恆大物業持平，世茂服務則高達26.7%。
綜上分析可知，於最近上市的物業頭部物業公司之中，恆大物業的規模、收入均居上乘，盈利能力尚待觀察，關聯方嚴重依賴則不得不防。