【文/觀察者網專欄作者 月詠幻】
筆者最近在規劃人生大事，以不同的可能性前提計算了買房的問題。但最後發現，日本買房竟然如此有趣，以至於它甚至根本和房價沒有什麼關係：只要你有穩定的收入，你就可以在稍稍妥協的情況下買得起房子，但收入問題顯然更複雜一些。
本文將分以下幾個部分，簡單和各位聊聊日本買房的事項：
1、貸款、身份，以及其他在日本購房的前提條件
2、日本的房價到底怎麼樣
3、日本人，還有住在日本的外國人，究竟能否買得起房
《海街日記》劇照
購房的前置條件
相信各位在國內買房一定經歷過各種考驗。不僅有各類考驗，如果趕上變化更是讓人胃疼。這類限制在日本就相對輕鬆。
即使你是外國人，你也可以掏全款，或是在首付20%左右的前提下貸到款，年息可能稍高，1%起，最高會到3%。如果是綠卡身份或者有日本國籍，就更可以享受到日本銀行0首付+約0.45%年息+35年期的貸款。
這幾乎是王炸。比起國內的30%首付，以及幾乎5%的年利，日本政府更像是在求著大家買房。
外國人在日本掏全款買房，完全不需要日本長期籤證。只需要找合規方式辦手續，交了錢，你是可以得到寫了自己和家人名字的房本的。所需要付出的額外代價是房產稅，以及房子如果是有人管理的公寓的話，需要每個月交管理費和修繕基金。
因此，一個人在日本購房，並不會遇到太多的限制，同時在不考慮貸款的前提下，是否本國人都不怎麼有太大差距。即使考慮貸款，日本最嚴格的條件也都和國內普通的條件相當。
即使考慮貸款，銀行的審核條件也基本上就是看你是否工作了3年以上，以及你過往一年的稅收情況，公司實發的工資和獎金，以這些數字為參考。同時很多銀行會提供針對外國人非綠卡身份的貸款，條件如上述所說，而年限則是你的年齡和60歲之間的差值（上限35年）。
在此基礎上，如果你已經結婚，家裡是雙職工的話，即使你沒有綠卡，需要付一定比例的首付，也能夠在運氣好的情況下拿到更好的條件。我大學同學夫婦倆都是日本大企業工作，他們能夠以10%首付的比例拿下一套5千萬日元的房子，同時拿到了約0.45%年息+35年期的條件。他倆的收入水平完全可以在付了房貸的前提下快快活活過日子，還養了一個可愛的女兒。
日本的房價
日本購房條件如此寬鬆，那麼日本的房價本身到底如何呢？
首先不得不承認，核心城市的核心地段畢竟是真正的優質資產，基本只會漲。因此東京的核心區域基本都是高價的。但說實話，還是比國內低。就算是欲望拉滿，參考一下好地段+好建築+大面積的公寓，大約80平，1億日元能拿下（約630萬人民幣）。
以我個人比較喜歡的上野地區，離車站走路5分鐘，新建的公寓，屬於較有名氣的開發商，80平左右，就是這麼一個價格。
3LDK表示是3房
同時日本的房子和國內最大的差別之一，在於日本房子不僅不算公攤面積，甚至陽臺也多半是不算在面積裡的。因此實際上你買80平的房子如果陽臺不小，可能算上之後實際得房85平。所以按這麼計算的話，在東京相對核心的地段，以不錯的條件買新房，大約是7萬多人民幣一平，且沒有公攤面積。
物業費和修繕基金，就非常因房而異。我們這裡的計算取大致常見的數字，大約3萬日元，也就是2千人民幣一個月收住。
因此如果是這樣的計算方式，以0首付+暫時忽略年利率+算上物業費+暫時忽略不動產稅的情況下，可以算出：
100000000/35/12≈238000，+30000=268000
也就是說，買一套不上天，但是絕對已經很不錯了的住房，每月支出大約是15000元人民幣的月供。
是不是聽了感覺還不錯？
我們再算一個經濟適用房。
這是一個略微偏，離地鐵站需要走1.5公裡的房子，走路的話需要不到20分鐘，同時門口100米有公交，也還不錯。2房的戶型也適合年輕人結婚。
這個房子就是53平，只需要3880萬日元起跳。就算算上手續費等按落地4千萬來換算也僅需250萬人民幣。他自己給出的每個月還款金額是算了利息的，變成了每個月10萬日元起，也就是月供約6300人民幣。即使算上物業費等，也就是8千人民幣左右。
這個價格，能夠換來的是自行車能夠通勤到上野東京站的地點，以及新建公寓的居住質量。
同時請注意，我目前舉例的兩個房子都是2房的相對大面積的，且地段都不太差。如果不考慮結婚，只買單身公寓，或者不在乎地段想要再鄉下一點，都還可以再繼續下探價格。
根據以上數字，筆者認為，如果你是日本人，只要工作了幾年，工資收入穩定，且銀行能夠查詢你的信息，你就可以用近乎房租的價格還月供。在日本銀行存錢的活期利率已經降到0.001%的前提下，0.45%的貸款利率看似很高，其實仿佛不要錢。
開閘放水的時代，本來就是在讓更多的人去背上房貸，轉動社會經濟。即使你是外國人，只要你有辦法弄出首付，且條件不差，也都完全有機會貸款獲得自己的房子。
結論很顯然：在2020的日本購買房產並不是一個困難的事情。
究其原因，日本自從86年到91年之間的泡沫經濟被戳破後，住宅用地的平均價格就一直跌了15年。下圖有些模糊，不過可以看到最明顯的綠色線，也就是東京23區的線，從平成3年一直跌到了平成18年。也就是說從91年泡沫戳破後，直到2006年，日本的住宅用地價格才有一些起色。但如圖所示，也並沒有漲回來很多。
來源：https://www.fudousan.or.jp/market/1601/01_01.html
網站整理數據來源於日本國土交通省：http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000034.html
日本的房價這麼多年並沒有漲，但相對的，工資也沒有什麼變化。
可以看出，從平成3年，也就是91年泡沫破裂之後，日本全國平均的家庭收入並沒有怎麼受到影響，甚至還漲了幾年，直到平成8年，也就是96年，才開始往下走。而在平成6年到平成28年的這22年裡，全國平均家庭收入慢慢地跌了100萬日元左右。也就是從原先水平大約下降了15%。結合上面那張房價的圖，跌幅其實也接近這個數字。
因此日本在房價和收入都在跌的情況下，房收比幾乎沒有什麼太大的變化。
而在這種經濟低迷的大背景下，日本政府只能繼續開閘放水。上文提到，日本銀行的利率是驚人的0.001%，同時前幾年甚至有過要導入負利率的報導，但最後僅僅落實在了部分帳戶和國債產品上。而降息這件事，就是為了讓更多的人願意借貸做生意，或者借貸購買房產。同時日本政府還對有房貸的人進行減稅政策。
出處：日本國稅廳
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
這個減稅政策雖然經常變更細節，不過大致描述一下的話，就是在你貸款買房後會有一個10年左右的時間，每年按照你貸款所剩餘金額來給你減少每年需要交的稅款。如果能夠拿滿，目前能夠在十年裡省下500萬日元，也就是32萬人民幣左右。這個數字也差不多是一年的收入了，這讓該政策有相當不小的魅力。
給房東打工，還是給自己打工？
上面說了那麼多，似乎很明顯可以得出一個結論：日本的房價便宜，貸款優惠且條件寬鬆，利息低得仿佛不要錢，甚至還有政策補助……
那麼這就能讓大多數人都安居樂業，高高興興去買房了嗎？理論上可以。上述的房價，在你要求較高的情況下幾乎可以日本全國通用，只要你想要設備好，外加地段不錯的新房子，都差不多是這樣的數字。同時我們以日本全國男性的收入中位數來看，30歲之後其實完全可以買得起房子：
圖片來源：https://tenshoku-plus.com/nensyu-tyuouchi/
數據來源：日本厚生勞動省
2019年，30歲男性的收入中位數是330~366萬日元，取中間的我們按340萬來算。一般住宅支出壓縮在收入的三分之一為好，計算可以得出每月能夠用於還房貸的數字大約是9.5萬日元以內。因此就算買一個3500萬日元左右的房子，月供8萬加上物業費維修費大約2萬的前提下，也是能夠做到。而外國人雖然如果沒有永駐綠卡的話需要首付，但同樣，能拿到相對應的年收的前提下，也是能夠買得起的。
上面這些計算，都只是計算單人收入的情況下。如果兩口子同居，且至少一人全職另一人打工，打工那一方一個月也可以有8~10萬日元的收入，那房貸更是可以直接覆蓋。這如果是雙職工，那就簡直不要太爽。
那麼，是否所有人都是畢業了工作了幾年了都買了自己的房子呢？事實上並沒有。
我在日本這麼些年，認識的人都並不會把買房子這件事情掛在嘴上。即使提到了，更多人也都在表示不急。日本年輕人無論怎麼關心，到最後都很少在共同的話題裡提到「買房」。因為買房和租房之間的差距主要集中在是給房東打工，還是給自己打工。這更像是選擇不同的生活方式和風險喜好。
其中最大的差別之一，就在於日本的戶籍制度。理論上，只要你搬家到一個新的地方，就可以到當地的市政府，也就是「役所」，辦理入住手續，你就拿到了「戶口」。你唯一需要做的，是在你遷出地的市政府列印遷出票，再把遷出票拿到遷入地市政府登記，把證件上的地址改了，你就是這裡的人了。即使是外國人，也是一樣的流程。
而各地的公立學校，比如小學和初中，直接由當地市政府決定你所住的地址可以就讀哪所學校。
筆者所住東京都臺東區的學區劃分。可以直接在臺東區役所官網查詢。https://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/kyoiku/kuritsushocyugakko/tsuugakukuiki.files/taitoukuritsusyougakkou_tsuugakukuiki.pdf
如果非說有學區房特徵的話，就是對應的學校是指定的。但話又說回來了，日本的精英教育和學區房無關。如果想要按照精英路線培養孩子，那其實應該考慮把孩子放進學費昂貴的私立學校。畢竟，日本最厲害的學校都是私立的，前有學霸精英風格的開成中學和灘中學這種進學怪物，有極大比例考入日本一流國公立名校，後有充滿了布爾喬亞風情的早稻田和慶應的附中系列，只要送進去了就等於一隻腳踏入了早慶。
至於私立學校麼，對通學區域就沒有限制了。連通學時間都沒有建議。
東京都千代田區的曉星小學，並不對通學時間做出規定。僅僅表示比較重要。
https://shogakko-juken.jp/gyosei-e/
不難發現，在國內買房時腦中附帶的落戶和教育等等周邊附屬內容，在日本並沒有相應的要求。在國內大家為學區房和熱門公立學校發愁的時候，日本實現的租買同權，讓買不買房這件事情成為了更為單純的生活方式哲學問題，而非國內這種，幾乎是不買房就等於沒有落腳的問題。因此，買房在日本並不是一個繞不開的話題，原因之一就是它不屬於剛需。
如果追究其他原因，或許和大企業能夠讓任何一個人去世界上任何一個分公司有關，也或許和日本年輕人都不找對象有關，也或許和年輕人對未來並沒有那麼多期待有關……但這其中，一定是和目前的分配方式有很強關係。
昭和泡沫經濟時代的年功序列制，讓人們不得不努力去熬那一個蘿蔔一個坑的前途，同時也很少培養出自己的職業技能。安倍經濟學給日本的股市帶來了一段時間的短暫騰飛，但這最終也只是富了部分投資人和企業家。實際落在國民口袋裡的，也並沒有很多。但即使在口袋裡了，他們到底想去哪裡，未來是什麼樣的，他們是如何構想的，我依舊看不清楚。