來源：大咖觀市
近日，中國證監會、國家發改委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。同時，證監會發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿）（以下簡稱《徵求意見稿》）。有分析指出，《通知》和《徵求意見稿》的出臺對化解我國地方債務、推動基礎建設有積極意義。
REITs的英文是Real Estate Investment Trust，可以投資於房地產，也可以投資於基礎設施資產，可以簡稱為「不動產投資信託」。REITs產生於20世紀60年代的美國，通過公司、信託或其他組織形式募集資金並投資於具有穩定收入的房地產、不動產及基礎設施資產，由專業的機構進行管理，並將大部分收益分配給投資者，使得中小投資者有機會參與大規模不動產投資，將不動產市場與資本市場有效結合。REITs在國外是一種較為成熟的投資工具，基礎設施與持有型房地產是REITs的兩類重要基礎資產。從全球REITs的發展經驗來看，這兩類資產的REITs市場均運行良好，發展成熟。REITs最早集中在持有型房地產領域，現已廣泛應用於無線通訊設施、港口、收費公路、電力設施、物流倉庫、數據中心等基礎設施領域。
《通知》也指出，基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點。
1）支持基建補短板行業
《通知》指出，在區域方面，基礎設施REITs試點優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
在行業方面，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
2）有利於化解地方債務
有行業數據顯示，REITs作為權益類的金融工具，對底層資產的負債率一般有明確要求，通常不超過45%，實踐中，美國、新加坡、中國香港等地REITs的負債率長期保持在30%左右。因此，REITs能夠有效起到降低宏觀槓桿率、防範系統性金融風險的作用。
據悉，目前國內的類REITs以債務性融資為多，一些類REITs並不完全持有物業的產權。此次《徵求意見稿》起草說明中也明確指出，目前我國境內尚沒有真正意義上的公募REITs。
3）公募基金或迎接REITs大發展
截至2019年末，美國公募REITs市場規模約1.3萬億美元（約合7.9萬億人民幣），佔GDP的6.5%。按此比例推算，中國公募RETIs市場規模可達6萬億人民幣，市場空間巨大。
《通知》在初期試點中指出，由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金，經中國證監會註冊後，公開發售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施REITs業務。然而從目前實際情況來看基金公司布局公募REITs面臨很大挑戰。首先是好項目難找。基金公司要把REITs和其它類固收產品的收益率做相比，吸引投資者；其次是《指引》徵求意見稿提到」基金公司需要設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不少於3名具有5年以上相關投資管理經驗的負責人員。可以說，基金公司目前沒有相關人才儲備，業務的前期投入相對較大。
由於目前剛開始徵求意見，而且基金管理人、財務顧問、中介機構等參與方前期需要做大量的盡職調查、項目審批等籌備工作。各家基金公司也在抓緊時間布局，公募REITs正式推出還有待時日。
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格林固定收益策略組介紹
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楊帆先生
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尹子昕女士
投資經理。英國布裡斯託大學金融碩士，南開大學經濟學學士，3年固定收益領域經驗，投資交易經驗豐富，擅長低成本融資。