三橋新盤東望雋園橫空出世 1.5-1.6萬元/㎡可不可選?

2020-12-18 365地產家居網

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365淘房 西安6月11日,西鹹最新一批商品住房價格公示,涉及6盤共1382套房源。在這其中,有一盤是首次亮相且之前並無太多信息釋放,它就是備案名為珞琪塔、推廣名為東望雋園的三橋板塊的純新項目。

掃描整個三橋板塊,早期入駐的大牌房企保利、華潤、中建等品牌項目早已售完,板塊發展趨近飽和,目前,板塊內僅有保利和光塵樾在售,新房在售房源寥寥,在這種情況下,純新盤東望雋園的橫空出世便吊足了市場的胃口。然而,該項目究竟如何呢?出於好奇,淘房君前幾日實探了該盤,並得出了以下幾個重要的信息。

1、城西or灃東?難以抹去的城市舊痕

東望雋園位於灃東新城武警學院北側、雙擁路以東,而這個位置,其實就是之前的老城西,雖然因為西安代管西鹹以後,這裡被鍍上了灃東新城的金粉,但城市面貌及周邊環境依然是換湯不換藥

出了地鐵1號線三橋站沿著雙擁路往項目走,道路兩邊皆是小商鋪,生活氛圍十足,而三橋最大的安置村三橋安置新村也在雙擁路上,紛繁程度可想而知。這還沒完,等走到項目才發現,與其一路之隔的便是老城西一直揮之不去的舊痕——小產權房時代華城

安置房、小產權、小商鋪,有人也許會喜歡這裡的成熟和煙火氣,但一定會有人討厭這裡的複雜與混亂。

2、買房應該「小而美」 開發商實力是關鍵

如果說周邊環境且不能定調該項目的話,那麼項目本身一定是具有說服力的。

公開資料顯示,東望雋園項目佔地11.836畝,規劃建有兩棟住宅及一棟L型商業,容積率較高,這就決定了日後的居住舒適度不會很高。僅有兩棟住宅的社區,生活氛圍及社區規劃服務確實會引人擔憂,而這種擔憂體現於這個項目上,則表現在兩個方面。

一方面,與只有兩棟樓的小社區相比,大盤的社區規劃及配套更為完善,其有足夠的空間來營造景觀,社區內部總體綠化面積會更大;大社區一般都建有供業主休閒放鬆的園林,滿足業主的需求;社區內部的超市、會所、診療室等配套也會比較齊全;體量較大的社區還會引起政府重視,周邊市政配套也會比較完善。而小社區則完全反之,更不要提這個僅有兩棟住宅的小項目。

另一方面,大社區往往由開發品質更高、資金更充足的大牌房企保駕護航,而對於小社區,實力雄厚的開發商一般都不會問津。針對於該項目開發商,為西安本地房企東望,其先後在西安開發了東望府、東望城等住宅項目以及東望冠譽、東望天譽等公寓項目,項目不少,但並沒有在市場上產生不俗反響,足見開發商的「功力一般」。

開發商資質、較高的容積率加上該項目僅有的兩棟住宅,買房就該「小而美」的觀點顯然是站不住腳的。

此外,具體到產品上,項目戶型為77-112㎡,主力戶型為98㎡的三室,值得一提的是,其77㎡戶型做了兩室設計,這無疑是對廣大剛需的利好。據置業顧問介紹,其首開樓棟1#僅為1個單元,層高30,為3梯6戶設計,單元中間作了連廊設計,連廊設計,雖保證了每戶基本的南北通透,但也產生了比較高的公攤面積

至此,一套邏輯產生,地塊限制了開發商,開發商限制了產品品質及規劃,產品規劃則最終限制了產品的最終呈現!

3、首次備案1.5-1.6萬元/㎡  大項目保利豈不更香?

再來說大家最為關心的問題——房價,西鹹最新一次備案,該盤兩棟樓都位列其中,1號樓精裝高層的均價達到了15560元/㎡,2號樓精裝高層的均價達到了15893元/㎡。稍加追溯可知,該項目為2016年11月份拿地,也就是在西安房價上漲的前夕,當時的樓面價僅為914元/㎡,拿地3年多之後,西安房價歷經快速上漲,該項目也迎來了首次價格公示,而此時,房價已趕上了灃東房價這趟快車。

回看三橋板塊目前的在售的保利和光塵樾,精裝高層不足1.4元/㎡,難道不更香?

對比該盤,保利為大品牌開發商項目,項目總佔地288畝,所處的灃東自貿園蘊含巨大發展潛力,大量城市配套有待兌現,周邊環境也更為優越……

4、周邊配套比較成熟

最後我們可以大致了解一下東望雋園項目的周邊配套情況。

交通方面,地鐵1號線及多趟公交線路可直達項目,交通便捷;

商業方面,華潤萬象城距離項目僅幾百米的距離,宜家家居也距離項目不遠,周邊還有大明宮建材家具、西部國際車城、啟航時代廣場等多元商場;

教育方面,灃東近幾年新建了一大批學校,灃東第四、第五小學、灃東第二初級中學等,加之三橋原有的學校,項目周邊教育資源還算豐富,但這些學校大部門都為公立,師資力量有待考證,而稍有名氣的學校都在灃東的能源貿易區板塊

醫療方面,距離項目3公裡內僅有一所三級甲等醫院西安醫學院第一附屬醫院,置業口中描述的陝西省中醫醫院和灃東國際醫院都距離項目較遠不過整體而言,該項目的周邊配套還是比較成熟的。

寫在最後:成熟的地段和配套裹挾著老城西揮之不去的城市印跡,不足12畝的項目佔地使其產品在規劃設計上大受限制,1.5-1.6萬/㎡的房價雖不屬灃東最高,但也絕不佔有優勢。這樣的新盤亮相,即便是在房源並不多的三橋板塊,也很難讓人心悅誠服地「pick」!

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