【置業買哪裡?一鍵致電4008908365-509為您免費分析~】
365淘房 西安6月11日,西鹹最新一批商品住房價格公示,涉及6盤共1382套房源。在這其中,有一盤是首次亮相且之前並無太多信息釋放,它就是備案名為珞琪塔、推廣名為東望雋園的三橋板塊的純新項目。
掃描整個三橋板塊,早期入駐的大牌房企保利、華潤、中建等品牌項目早已售完,板塊發展趨近飽和,目前,板塊內僅有保利和光塵樾在售,新房在售房源寥寥,在這種情況下,純新盤東望雋園的橫空出世便吊足了市場的胃口。然而,該項目究竟如何呢?出於好奇,淘房君前幾日實探了該盤,並得出了以下幾個重要的信息。
1、城西or灃東?難以抹去的城市舊痕
東望雋園位於灃東新城武警學院北側、雙擁路以東,而這個位置,其實就是之前的老城西,雖然因為西安代管西鹹以後,這裡被鍍上了灃東新城的金粉,但城市面貌及周邊環境依然是換湯不換藥。
出了地鐵1號線三橋站沿著雙擁路往項目走,道路兩邊皆是小商鋪,生活氛圍十足,而三橋最大的安置村三橋安置新村也在雙擁路上,紛繁程度可想而知。這還沒完,等走到項目才發現,與其一路之隔的便是老城西一直揮之不去的舊痕——小產權房時代華城。
安置房、小產權、小商鋪,有人也許會喜歡這裡的成熟和煙火氣,但一定會有人討厭這裡的複雜與混亂。
2、買房應該「小而美」 開發商實力是關鍵
如果說周邊環境且不能定調該項目的話,那麼項目本身一定是具有說服力的。
公開資料顯示,東望雋園項目佔地11.836畝,規劃建有兩棟住宅及一棟L型商業,容積率較高,這就決定了日後的居住舒適度不會很高。僅有兩棟住宅的社區,生活氛圍及社區規劃服務確實會引人擔憂,而這種擔憂體現於這個項目上,則表現在兩個方面。
一方面,與只有兩棟樓的小社區相比,大盤的社區規劃及配套更為完善,其有足夠的空間來營造景觀,社區內部總體綠化面積會更大;大社區一般都建有供業主休閒放鬆的園林,滿足業主的需求;社區內部的超市、會所、診療室等配套也會比較齊全;體量較大的社區還會引起政府重視,周邊市政配套也會比較完善。而小社區則完全反之,更不要提這個僅有兩棟住宅的小項目。
另一方面,大社區往往由開發品質更高、資金更充足的大牌房企保駕護航,而對於小社區,實力雄厚的開發商一般都不會問津。針對於該項目開發商,為西安本地房企東望,其先後在西安開發了東望府、東望城等住宅項目以及東望冠譽、東望天譽等公寓項目,項目不少,但並沒有在市場上產生不俗反響,足見開發商的「功力一般」。
開發商資質、較高的容積率加上該項目僅有的兩棟住宅,買房就該「小而美」的觀點顯然是站不住腳的。
此外,具體到產品上,項目戶型為77-112㎡,主力戶型為98㎡的三室,值得一提的是,其77㎡戶型做了兩室設計,這無疑是對廣大剛需的利好。據置業顧問介紹,其首開樓棟1#僅為1個單元,層高30,為3梯6戶設計,單元中間作了連廊設計,連廊設計,雖保證了每戶基本的南北通透,但也產生了比較高的公攤面積。
至此,一套邏輯產生,地塊限制了開發商,開發商限制了產品品質及規劃,產品規劃則最終限制了產品的最終呈現!
3、首次備案1.5-1.6萬元/㎡ 大項目保利豈不更香?
再來說大家最為關心的問題——房價,西鹹最新一次備案,該盤兩棟樓都位列其中,1號樓精裝高層的均價達到了15560元/㎡,2號樓精裝高層的均價達到了15893元/㎡。稍加追溯可知,該項目為2016年11月份拿地,也就是在西安房價上漲的前夕,當時的樓面價僅為914元/㎡,拿地3年多之後,西安房價歷經快速上漲,該項目也迎來了首次價格公示,而此時,房價已趕上了灃東房價這趟快車。
回看三橋板塊目前的在售的保利和光塵樾,精裝高層不足1.4元/㎡,難道不更香?
對比該盤,保利為大品牌開發商項目,項目總佔地288畝,所處的灃東自貿園蘊含巨大發展潛力,大量城市配套有待兌現,周邊環境也更為優越……
4、周邊配套比較成熟
最後我們可以大致了解一下東望雋園項目的周邊配套情況。
交通方面,地鐵1號線及多趟公交線路可直達項目,交通便捷;
商業方面,華潤萬象城距離項目僅幾百米的距離,宜家家居也距離項目不遠,周邊還有大明宮建材家具、西部國際車城、啟航時代廣場等多元商場;
教育方面,灃東近幾年新建了一大批學校,灃東第四、第五小學、灃東第二初級中學等,加之三橋原有的學校,項目周邊教育資源還算豐富,但這些學校大部門都為公立,師資力量有待考證,而稍有名氣的學校都在灃東的能源貿易區板塊;
醫療方面,距離項目3公裡內僅有一所三級甲等醫院西安醫學院第一附屬醫院,置業口中描述的陝西省中醫醫院和灃東國際醫院都距離項目較遠。不過整體而言,該項目的周邊配套還是比較成熟的。
寫在最後:成熟的地段和配套裹挾著老城西揮之不去的城市印跡,不足12畝的項目佔地使其產品在規劃設計上大受限制,1.5-1.6萬/㎡的房價雖不屬灃東最高,但也絕不佔有優勢。這樣的新盤亮相,即便是在房源並不多的三橋板塊,也很難讓人心悅誠服地「pick」!
返回西安365淘房>>