之前西安房價最高的區域是曲江，現在西安房價最高的區域是高新，未來西安房價最高的區域會不會是灃東？
這是我們需要思考的一個問題。
幾年前，西安地產圈曾經流傳一句「5年看滻灞，10年看灃東」。如今，短短幾年過去，灃東房價不但已經全面超越滻灞，甚至直逼高新。
對此，很多購房者一邊在感嘆「灃東房價已上天」，一邊在思考為什麼灃東房價這麼高？
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最新！4盤821套房源價格公示
今天，西鹹新區市場監督管理局發布了第28批商品住房價格公示信息，共涉及到保利·和光塵樾、海逸長洲、奧園·璞樾灣、電建地產·洺悅府等4個樓盤，共計821套房源。
4個樓盤中，除了保利·和光塵樾的洋房頂底躍為毛坯之外，其餘均為精裝。
最受關注的還是這批房源的價格。
保利·和光塵樾二期208套精裝洋房，備案價格在17082-22979元/㎡，6層高的精裝洋房均價最低的樓棟價格在1.88萬元/㎡，均價最高的樓棟價格在1.95萬元/㎡，較上批次1.79萬元/㎡的均價漲幅在1000-1600元/㎡。
海逸長洲、奧園·璞樾灣這兩個樓盤精裝小高層的均價分別在2.6萬元/㎡、2.3萬元/㎡，電建地產·洺悅府的精裝小高層價格稍微低一點，但也在1.8-2萬元/㎡。
從本次公示價格所涉及到的房源來看，均為改善產品，戶型面積最小為133㎡，大部分房源價格在2萬元/㎡以上。250萬元/套起，已經成為這批房源的入門門檻！
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灃東房價趕超西安主城區！
直擊西鹹樓市注意到，今天的價格公示一發布，立馬讓很多購房者感到驚訝的同時，讓地產業內人士也感到灃東已經高攀不起。
因為，從目前來看，灃東房價已經全面趕超西安主城區。
以精裝小高層為例，位於滻灞的萬科·璞悅精裝小高層均價1.73萬元/㎡，位於曲江二期的中海·曲江大城剛剛結束登記的11層精裝小高層均價也僅為1.64萬元/㎡，正在進行意向登記的位於滻灞的龍湖·春江天序11F精裝洋房均價也僅為1.93萬元/㎡，但是此次公示價格的精裝小高層價格最低的電建地產·洺悅府16F、17F，均價已經達到了1.9萬元/㎡左右，海逸長洲、奧園·璞樾灣均價就更高了。
可以說，灃東新城精裝小高層的價格已經全面超越西安主城區。
洋房方面，保利·和光塵樾此次公示價格的6層精裝洋房，均價也在1.9萬元/㎡以上了，直逼2萬元/㎡，這個價格也是直逼西安主城區。
實際上，今年以來，灃東新盤的價格直逼甚至超過西安主城區並不在少數。
除了此次公示價格的幾個樓盤之外，今年6月份亮相的純新盤天地源·蘭樾坊精裝高層均價也達到了1.8萬元/㎡，能源金貿區板塊的中天·宸悅、中南·菩悅東望府的均價也在1.7萬元/㎡左右了，從價格的角度已經超過西安曲江二期、滻灞等區域的房價。
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為什麼灃東這麼貴？
看到灃東的房價之後，不少購房者均發出疑問：為什麼灃東房價這麼貴？
對此，直擊西鹹樓市分析認為，主要有兩個方面的原因：
第一，市場供應量有限。
作為西鹹新區五大新城中距離西安主城區最近、目前經濟實力和發展最成熟的區域，灃東新城成為不少購房者置業的首選區域，藍光、東原等將其進駐西安的第一站甚至也選擇在了灃東新城。同時，再加上高新區房價已高並且一房難求的情況下，將部分剛需、剛改需求首先擠壓至了灃東新城。
但是，與灃東新城龐大的置業需求相比，灃東新城目前可供購房者選擇的住宅項目可謂是少之又少。
從2017年下半年至今，在過去3年時間裡灃東新城所供應的純住宅用地，一塊是2017年碧桂園通過公開拍賣所拿下的灃東第六初級中學西側的地塊，一塊是前不久灃東實業以27.95%所拍得的灃河東岸地塊。
灃東新城其餘住宅用地，均是被綠地、保利、華僑城、中南等開發商摘得，而這些開發商拿地的方式無一例外均為產業配套住宅用地。
由此可以看出開發商要想在灃東拿地的門檻。
這也就直接造成目前灃東新城在售項目少之又少，僅有碧桂園·國湖、灃華熙城、湖光山色、天地源·蘭樾坊、藍光·公園華府、保利·和光塵樾、中南·上悅城、海逸長洲等不足10個住宅項目在售，並且基本都是以改善產品為主。而隨著藍光·公園華府進入收尾階段，保利·和光塵樾的高層、小高層基本賣完，中南·上悅城的高層和小高層房源也已經所剩不多，這意味著購房者要想以1.5萬元/㎡以下在灃東新城買房子的機會會越來越少，僅有的一個還沒亮相1.5萬元/㎡精裝高層房源的樓盤就是自貿產業園東側的國樾府，但這個項目從開發商品牌、實力等角度肯定是無法和品牌開發商相比的。
其實，目前的灃東留給剛需、剛改購房者選擇的機會已經不多了。
第二，更高的產品品質必然意味著更高的價格。
從去年開始，西鹹新區已經在執行嚴格的住宅建設規劃品質標準，在土地出讓階段政府就通過多項細節對項目的開發品質做出了約束，包括容積率、建築高度、層高、梯戶比、園林等等。
例如：當西安市場上大部分改善產品的層高還在3米的時候，西鹹新區A標的住宅層高要求為3.15米；當西安還存在30層、33層高的高層的時候，西鹹新區住宅建築最高不超過80米……
同時，包括對裝修、窗牆比、相鄰建築落差等方面，西鹹新區也做出了強制性的要求。
簡單的總結就是西鹹新區的住宅品質要求更高，在這裡你以後看不到低品質的房子。而高品質帶來最直接的結果就是房價的上漲，因為開發商必然要將更高的成本轉嫁到購房者身上。
除了上述兩大原因之外，另一點非常重要的因素就是品質城市建設方面。舉個最簡單的例子：最近西安暴雨比較多，每場暴雨之後西安就會出現一些路段積水特別嚴重可以看海，但在西鹹新區，你卻很難看到大量積水，這是因為在城市建設方面，西鹹新區是按照海綿城市進行打造。
2015年，西鹹新區入選國家首批海綿城市建設試點，該區五個組團之一的灃西新城作為海綿城市建設試點核區。按照計劃，2020年西鹹新區建成區40%以上能夠達到海綿城市的要求；到2030年，城市建成區80%以上的面積能夠達到目標要求。
從一定意義上講，灃東新城目前的高房價是在為城市品質買單，我們更應該看到更高房價背後的支撐力。讀懂了這些，也就不難理解目前灃東的房價了。