大家好，我是上海小阿飛。上個月中，浦東發布有一則消息，位於金橋板塊的浦東足球場將承辦10月份在上海舉行的英雄聯盟全球總決賽（S10）的冠亞軍爭奪戰。
一直以來，跑盤俠都希望帶給大家一些獨特的樓市視角，而並非一篇篇簡單的樓盤測評。
正值國慶小長假，我們就通過英雄聯盟總決賽的一些關鍵詞（術語），和大家去聊一下2020年的上海樓市。
隊伍資格
既然號稱全球總決賽，那勢必是全世界最好的戰隊聚在一起爭奪桂冠。而在英雄聯盟的世界裡，其實是分成各個賽區的。
這放在上海樓市裡，好比一場年度的樓盤排行。
英雄聯盟總決賽中的隊伍資格，看的還是哪個賽區整體最強。放在上海樓市中，是對板塊地段的一個綜合評價。
同一板塊中開了一個火爆樓盤，沒什麼了不起，開什麼火什麼才最具有說服力。
來看下2020年前三季度，上海樓市認籌總人數的TOP5
數據說明：
由於網籤成交數據有一定的滯後性，所以用的是東方公證處的開盤搖號數據。 我們也不採用認籌率，因為超低的推盤套數容易造成超高認籌率。而只有絕對的 有效認籌組數 （開盤當天售樓處的有效認購組數）才是指向區域、板塊乃至樓盤的最直接熱度指標。
其中不難發現，前灘自17年晶耀名邸問世以來，已經火了三四年。而2020年開始，供應的樓盤地段也越來越核心。
在中國賽區（LPL）裡同樣如此，18年以及19年的全球總冠軍IG和FPX戰隊都沒有進入今年的總決賽。因為長江後浪推前浪，江山代有才人出。
前灘樓市同樣如此。2020年前灘供應的是東方惠禮，之後的三連擊供應的是九宮格三湘印象名邸、格力浦江海德和本月即將取證的尚峰名邸。
至此，前灘新房再無「8」字頭，九宮格中的三排定價邏輯也基本形成：12-11-10。
BP（BAN/PICK）
B/P就是BAN/PICK，指的是排位賽的時候（禁止/選擇）英雄的階段。
ban是英文禁止的意思，表示禁用英雄，雙方都無法選擇。
pick是英文選擇的意思，表示選擇我方需要的英雄。
BP是遊戲中非常重要的環節，專業的團隊會根據版本的改變不停的研究陣容，在賽場上，又同時需要面對敵方ban掉自己需要的英雄之後，如何調整自己的陣容。
BP關係著團隊陣容的選擇，對比賽起著關鍵的影響和作用。
放在樓市又如何呢？我們通過今年上海樓市中的一個典型案例，說了大家馬上就能明白。
19年樓市的第一IP萬科天空之城，今年推出了四期光之丘，但是和往年不同的是，主力戶型段變成了135平和160平。
兵家必爭之地的大虹橋裡，當屬徐涇最為火爆。而這兩年，相關競品都以100平的三房為主。
整個19年，萬科就是以此為主要戶型，總計成交超過1000套，奠定了去年第一IP的地位。但似乎，100平的三房戶型被市場做「濫」了。
而今年萬科想走一條全新的路。雖然在樓市裡，不能像英雄聯盟中禁止別的KFS設計最熱門的戶型面積段，但完全可以通過一系列市場調研之後，找到當下樓市的「 痛點 」。
比如疫情之後，人們改善的需求愈發強烈。二孩家庭中，大面積戶型將會慢慢成為中產改善的主流。而光之丘的戶型設計一定是早於2020年之前就已經定下了。因為天空之城雖然貴為19年樓市第一IP，但其實萬科本身對自己還是有著更高的要求。
比如19年開過星之嶼的二個批次，加之今年光之丘一期，都沒有日光。而最終在只有135和160平的光之丘二期裡，做到了當日售罄。
版本之子
一個版本一代神，一年樓市一個樣。
就拿英雄聯盟總決賽來說，也是更新了最新的版本號。此前風光無兩的盧錫安遭到削弱，而另有8個英雄在決賽版本中獲得增強，這一定會增加他們在總決賽的出場次數。
而2020年上海樓市的重點在哪裡？觀察了前九月（甚至上半年）之後，我們就已經得出了結論：控總價，成了2020年上海樓市的買房信條。
目前上海樓市對於主流戶型的設計正處於以下這個階段，前兩年，把面積做的更小些，但把空間功能做的更加豐富些，99㎡做三房兩廳兩衛；
然後今年再進一步把空間做緊湊了，83㎡做了三房兩廳兩衛，麻雀雖小，但五臟俱全。
普陀武寧板塊的中海匯德裡，直接把83平做成了三房，放眼整個上海，這樣的戶型都很稀缺，導致的最終結果僅僅只要900W左右的價格，就能在內環上車，似乎無法要求更多了。
BO5（BOX）
BO5簡單說來就是五局三勝制。英文說法是Best Of 5 Games。而對於英雄聯盟總決賽來說，5其實是X，而在小組賽中X=1，淘汰賽階段是X=5。
放在樓市裡，可以理解為每一年度單一樓盤開盤的次數。因為每一次開盤其實都等於一場戰鬥。
根據樓盤體量規模、產品類型、戶型選擇，每個樓盤基本會有1-3次的開盤，偶爾也會有樓盤一年四開，但是五開確實較為少見。
所以，我們這裡主要聊一下上海樓市的BO1和BO3。
BO1顧名思義，畢其功於一役。一場定勝負，意味著各方面都要做到最好，甚至不能有軟肋。
這好比木桶效應，一隻木桶能盛多少水，並不取決於最長的那塊木板，而是取決於最短的那塊木板。也可稱為短板效應。
我們先來舉個BO1的樓市案例，19年12月31日搖號的，因此主要成交實際上是發生在今年，當時總計推出了1116套。
一般樓盤是沒有勇氣一次性推盤千套以上的樓盤的，整個2019年除了它之外，還有寶山淞寶板塊的上海長灘和浦東航頭板塊的。
而2020年前九月，還沒有單次開盤推盤800套以上的。
開盤套數增多意味著計算認籌率的時候多少要吃虧，分母大了，認籌率勢必高不了。而認籌率目前已經被認為市場對於樓盤喜好程度的最直接指標。
好的開始是成功的一半。認籌率如果一開始就被買房者認為不高，可謂是從銷售一開始就陷入不利，後面挽回劣勢，難度無疑更大。
一番戰反敗為勝還需要對方給機會，放在樓市裡就是要看你的競品（同板塊或者不同板塊同等價位）是否可以一戰。
而現在2020年三個季度過去，凱利海華府交出了令人滿意的答卷。我們從三個指標來進行解讀。
數據來源：克而瑞
看著這光鮮的數據，再來復盤凱利海華府是如何做到的就一點都不難了。
數據來源：兔博士APP（套均價單位：萬元）
凱利海華府在800-900萬、1000-1200萬和1200-1500萬這3個總價段中，尤其以1000-1500萬是全上海前三季度最為熱銷的樓盤。（且在1400萬以內優勢還不小）
本身處於浦東內中環的北蔡板塊，北蔡這兩年除了大華錦繡華城有供應之外（大部分還是大華珞斐墅的別墅產品為主），說實話，也是比較稀缺的。
另外，單價8字頭的樓盤在上海其實並不多見。換句話說，凱利海華府在全上海的的競品也不多見。不多見還體現在了8字頭的樓盤特別好賣，所以這些售罄之後，這類客群全部盯上了凱利海華府就不足為奇了。
本身的雙軌交地段已經足夠優秀，6號線貫穿整個浦東，而13號線更是鉑金線路，以至於每一站出站抬頭就能見到該區域的優質新房或者次新小區。
此外，還不局限於改善群體，項目的面積段非常豐富，約46-247平1-5房。因此，便被稱為戶型之王。
最重要的一點還在於價格。上文我們提到了凱利海華府是去年年底取證的，而我們已經多次提到了今年新房的預售價格都有一定幅度的上浮。
據不完全統計，今年無論是上海的市中心、濱江板塊，乃至到了遠郊金山亭林，同一樓盤的不同批次，或者是同板塊的不同樓盤，都有8%以內的上浮。
所以重點出來了，19年的取證價格，8.4萬，如果按照今年的慣例分個2-3次，每次推個300來套，基本上也得接近9萬的單價了。而凱利海華府還是去年的價格。
我們還通過兔博士APP的一組數據論證了我們對於凱利海華府熱銷的這一觀點。
上圖是第三季度各價格段TOP5樓盤出現的次數排行榜，隨著時間的推移，2020年的樓市真相愈發清晰，凱利海華府的優勢更為凸顯。部分上半年售罄沒有更多加推的項目開始消失在排行榜。
而從整年來看，單期賣的好只能代表單月或者兩三個月的優秀，放在整年當中，必須要有足夠的體量，而本身體量足夠，地段又不差的凱利海華府，大有可能接過去年靜安府的定位。成交套數三甲，總金額有望更進一步。
BO3的案例我們還是必須說一下2020年樓市版本之王——中海匯德裡。
4-8月正巧開了三期，價格也沒有任何變化，為普陀內環內正了名。
當然匯德裡也並非只有83平三房而已，比如8月開的第三批次中，就沒有了83平，而是99平的三房兩廳兩衛，以及130平的四房兩廳兩衛。
團戰
團戰：雙方均有兩名以上英雄參與的戰鬥。
LGD在突圍賽中xiye在團戰中完成了一次「四殺」
這一詞用在上海樓市裡，指的是同一開發商在同一年裡有多個樓盤入市，我們最常看到的描述是：**開發商今年上海第几子。
我們先來說說要贏得團戰的必要因素，即團戰的節奏。
其實早在上文中提到的BP階段，選取英雄的時候就已經是為了最後的團戰而進行搭配和組合。
我從保利官網扒來了這張圖，是保利上海區域公司的布局。你很難想像這是機緣巧合。因為只有當你了解一個城市的節奏，才能更好的面對自己輸出優質的產品。
上海保利積蓄了很久拿出的6個標杆性的產品（某某項目）
作為一個團隊，一定要清楚己方隊伍在團戰方面的優劣勢，做相應的準備。具體是哪些方面呢？為什麼保利會選擇在2020年，作為產品力突圍的大年。
而背後實則為上海的每一輪發展都做好了充分的準備，而保利的團戰準備則是從拿地伊始就開始籌謀。
2020毫無疑問也是一個產品力大年，因為此時的客戶進入置換周期，換一個好產品成為當下特殊的訴求，最好的保利等到了最好的時候。
OP選手
另外在大規模團戰開始之前，會對雙方的10名選手一一對位，評選出OP選手，即對位經濟差領先最多的選手。
來看下面兩張圖，理解一下什麼是OP選手，以及由OP選手引申而來的OP樓盤。
目前已經入市的諸如天悅、保利錦上已經引起了行業和買房者的極大關注。
在三季度500-600萬的剛改總價段裡，保利錦上的成交套數遙遙領先。可以說是對相同價位段的其它樓盤形成了碾壓，堪稱剛改路上的OP樓盤。
數據來源：兔博士APP（網籤數據與真實成交有一定的滯後性，趨勢基本一致）
整個英雄聯盟的總決賽的小組賽階段已於3號正式打響，而上海樓市與S10一樣，同樣國慶期間不停歇，不少熱門盤國慶期間陸續認籌，甚至開盤。
最後期待四支代表中國賽區（LPL）出戰的戰隊能夠衛冕，相信決賽過後，2020年的樓市大局也基本可定，我們共同期待S10最後的冠軍和上海樓市今年的MVP。
魔都跑盤俠，始終致力於第三隻眼看樓市。希望能夠以不同視角解讀上海樓市，期待你的持續關注。