蘭州恆大文化旅遊城:西北最具投資價值文旅標杆

在「文化強國」國家戰略的加持下，作為文化重要的傳播媒介，在旅遊業不斷發展壯大的背景下，文化旅遊以一種新業態在旅遊產業中慢慢孵化，政策推動力度逐步加強，「旅遊是載體、文化是靈魂」的定位越加清晰。文化產業與旅遊產業的融合，將發揮1+1>2的效果，呈現幾何級數增長的態勢。

國務院《「十三五」旅遊業發展規劃》提出，要打造一批特色鮮明、品質高、信譽好的品牌樂園，推動國內遊樂企業國際化發展。2018年4月8日，文化和旅遊部正式掛牌，開啟了文化和旅遊融合發展的大幕。此舉深刻說明文旅融合觀念和文旅運營思維已經成為國家層面的戰略思維，文旅產業迎來重要歷史發展機遇。

中指研究院基於多年對樓盤價值的研究經驗，深入挖掘、提煉樓盤核心價值，選取在區域市場有典範地位和發展潛力的項目，科學引導購房者投資置業。由世界500強企業恆大集團旗下——恆大旅遊集團傾力打造的蘭州恆大文化旅遊城因其區位價值、產品價值、投資價值和品牌價值，被中指研究院評為「西北最具投資價值文旅標杆」。

享區域政策及規劃利好，區域價值凸顯

1、項目位居西北高質量發展重要增長極蘭西城市群範圍內，享城市群發展利好

2018年3月，《蘭州—西寧城市群發展規劃》正式獲得國務院批覆，並由國家發改委、住房城鄉建設部聯合下發給有關部委、甘肅青海兩省人民政府等相關機構。

同年8月，甘肅省政府辦公廳印發《蘭州—西寧城市群發展規劃實施方案》，《方案》指出，到2035年，蘭州—白銀都市圈城鎮格局基本形成，蘭州作為西北地區商貿物流、科技創新、綜合服務中心和交通樞紐的功能得到加強，區域人口穩定增長和適度集聚。

2020年5月，深化甘青合作推進蘭州西寧城市群高質量發展工作會議在甘肅省省會蘭州舉行。會上，甘肅省與青海省籤署「1+3+10」行動計劃，共同推進蘭西城市群建設。

圖：蘭西城市群規劃範圍

從發展定位看，蘭西城市群定位為國家級二級城市群，也是我國西部重要的跨省區城市群，自古以來就是國家安全的戰略要地，在維護我國國土安全和生態安全大局中具有不可替代的獨特作用。

蘭西城市群以甘肅省省會蘭州市、青海省省會西寧市為中心，主要包括甘肅省定西市和青海省海東市、海北藏族自治州等22個地州市的經濟地帶。

區域內自然資源豐富，水資源、礦產資源、有色金屬、天然氣、石油、草原資源均位居全國前列；經濟區科技實力雄厚，有較大的熟練產業工人群體，勞動力資源豐富；同時，農業條件較好，是我國糧食、畜牧品、中藥材等的重要生產基地，工業和交通也有相當基礎。

2、項目位於蘭西城市群核心城市蘭州，享城市快速發展利好

（1）城市定位：甘肅省會城市，「西部大開發」和「一帶一路」國家戰略示範性核心節點城市

蘭州是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一，是甘肅省政治、經濟、文化、科教、金融和交通中心，是溝通新疆南北和連接中國內地與中西亞及歐洲的交通和通信樞紐，同時承接西北五省，是中國西部地區重要的經濟中心，中國對外輻射的重要支點，中國向西開放的重要門戶。

作為蘭西城市群重要核心城市，蘭州的發展備受重視。憑藉自身區位優勢、城市功能優勢以及高新技術產業優勢，與周邊白銀市的礦產及加工製造業、定西市的農業、中醫藥康養產業資源優勢實現加速互補。

（2）經濟發展：經濟運行穩中向好，經濟結構持續優化

近年來，蘭州經濟總體上呈現穩中向好，發展質量穩步提高的增長勢頭。2019年，蘭州全市地區生產總值2837.36億元，比上年增長6%。其中，第一產業增加值51.68億元，增長5.5%；第二產業增加值945.38億元，增長1.9%；第三產業增加值1840.3億元，增長8.4%，三次產業結構比為1.82:33.32:64.86，經濟結構持續優化。

圖：蘭州近五年GDP及增速

（3）人口規模：規模優勢顯著，落戶政策利好人口規模進一步提升

從常住人口來看，蘭州2019年末常住人口達379.09萬人，佔到全省人口總數的14.3%，較2018年增加3.7萬人，同比增加0.98%。

蘭州最新落戶政策的實施將帶來人口的持續增長，2019年3月，蘭州市公安局發布消息稱，從當年3月起，中專以上學歷或相應專業技術職稱人員，國內在校的大中專院校學生，均可遷入蘭州市落戶，落戶門檻進一步降低。

圖：蘭州常住人口及增長率情況

資料來源：蘭州統計公報

（4）產業發展：加快傳統產業改造升級，大力推進十大生態產業發展

新中國成立後，蘭州被國家確定為重點工業城市。改革開放以來，特別是黨的十八大以來，蘭州市堅定不移地發展壯大特色優勢產業，不斷調整優化產業結構，加速新舊動能轉換，傳統工業改造升級步伐加快，已經形成了門類比較齊全的現代工業體系。戰略性新興產業加快成長，通道物流、數據信息、生物醫藥、先進位造等十大生態產業發展勢頭良好。

圖：蘭州培育發展十大生態產業

資料來源：中指研究院搜集整理

3、落子城關青白石板塊，區域發展加速崛起

（1）區位優勢：城市北拓，距離主城最近的「青白石」板塊價值凸顯

隨著蘭州城市北拓腳步的一步步展開，雁灘、安寧、九州等區域肩負著開發新片區的重任，距離主城區最近的青白石板塊，自從2012年開始，也慢慢迎來了自己的發展機會。

隨著碧桂園等大型項目在青白石板塊的落地，該區域城鎮化的腳步也逐漸加快。2016年雁白黃河大橋通車以後，在解決了交通難題的同時，也拉近了黃河兩岸距離。後來是北環路和青白石互通立交、鹽什公路等項目的落地，使青白石板塊成為起連接各區域之間重要樞紐。

圖：蘭州青石片區空間結構規劃圖

資料來源：蘭州城市總體規劃

（2）產業、交通、城建配套逐步完善

產業方面：青石片區的功能定位為精緻蘭州人居環境示範區、生態城市風貌展示區、人文城市智慧體驗區。依託高標準的開敞空間設置、完善的公共設施配套、合理的開發強度、以綠肺為核心圈層逐步升高的高度控制、高科技社區的建設，打造蘭州人居環境示範區，吸引人口，緩解蘭州主城區人口壓力。

交通方面：青白石板塊與雁灘商圈隔河相望，作為蘭州城市交通「新樞紐」，多維立體交通環繞。雁白黃河大橋的貫通，打通了雁灘與青白石之間的「經脈」，距離從蜿蜒繞行20餘分鐘縮至5分鐘車程；北環路、鹽什公路、青白石互通立交的建成順利通車，不僅完善了蘭州「九縱」南北幹道路網結構，也加強了青白石和其他板塊的區域聯動；北山快速路（規劃中）、雁青黃河大橋（規劃中）建成後，青白石到主城區僅需5分鐘，大大提高出行效率。

城市配套方面：青白石板塊配套建設日益完善，近年來教育資源得到了很大的提升，目前已配建有華僑實驗學校、碧桂園學校、銀河國際投資的水車園小學以及待建的師大附中、城關區保育院等優質教育資源。另外，該板塊與城關核心區域內的各大商圈聯繫緊密，通過雁白黃河大橋很快可以到達欣大百貨、萬達廣場等生活娛樂場所，而萬達廣場作為城關區內標誌性商圈，電影院、遊樂場、大型超市、兒童樂園、美食廣場等吃喝玩樂一站匯聚，時尚名品應有盡有，能夠滿足人們日常一條龍的消費需求。還有，蘭大一院、甘肅省人民醫院、甘肅省第三人民醫院等完善醫療配套近在咫尺。

宜居宜業宜遊，築就美好生活

1、項目定位明確，填補區域空白，致力打造世界級文化旅遊勝地

蘭州恆大文化旅遊城是恆大集團積極踐行「文化自信」，以近萬畝的體量，自成一城的魄力，匯聚夢幻兒童世界、繽紛旅遊世界等樂園，擁有多元化的商業配套、齊全的教育資源、充足的醫療配套、豐富的文化體育配套，締造9A裝修品質，主張「智慧+」生活理念，國家一級資質恆大物業專屬服務，坐擁多維立體交通，周邊眾多景點環伺，是集遊樂、文化、休閒、商業、旅居於一體的世界文化旅遊勝地。從項目定位中可以看出，項目的目的非常明確，打造西北區域文旅高地，引領西北區域文旅趨勢變革。

圖：項目總規示意圖

2、「恆大繽紛旅遊世界」、「夢幻兒童世界」樂園加持，締造高端樂園

項目配套有恆大集團旗下著重打造的拳頭產品 「恆大繽紛旅遊世界」及「夢幻兒童世界」，締造高端樂園。

接軌國際旅遊版圖的繽紛旅遊世界，佔地面積約14萬㎡，集文化、旅遊、酒店、飲食等多業態於一體，集萃8大主題配套，匯聚世界精彩，打造國內領先的旅遊休閒生活圈。設有風格迥異的主題酒店、全能標準運動中心、高端會議飲食中心、VIP級別健康中心、科技動感電影城、時尚活力KTV、專業典雅歌劇院、各國風情酒吧街等特色旅遊項目，憑藉個性的創意和獨特的構思，打造多元化度假旅遊綜合體，構築全球一流的文化旅遊度假勝地。

圖：繽紛世界效果圖

全天候、全室內、全季節夢幻兒童世界，佔地面積約15萬㎡，以兒童遊樂、親子互動為核心，薈萃9大兒童遊樂項目，打造億萬少年心馳神往的童夢王國。規劃有夢幻屋、自控飛機、鞦韆、童話劇場、旋轉舞車、迷宮步行場景、空中競技等多項特色兒童遊樂項目，締造全球規模超大的集兒童娛樂、親子體驗於一體的全齡段親子遊樂勝地，讓孩子在玩樂中增長知識、開拓眼界，享受智趣遊樂體驗，實現「寓玩於學、寓教於樂」。

圖：兒童世界效果圖

3、多元生活配套,尊享旅居品質生活

項目自身綜合配套豐富。恆大集團一直秉承「配套先行」的開發理念，提升項目商業價值和住宅居住品質。蘭州恆大文化旅遊城涵蓋極為豐富的航母級配套。除旅遊世界、兒童樂園配套外，項目亦包含豐富的教育、商業等配套，是集遊樂、文化、休閒、商業、居住等配套為一體的旅居勝地，全面融合旅遊、居住、工作的各種需求。

教育配套方面，蘭州恆大文化旅遊城規劃有10餘所高品質幼兒園、3所小學、1所九年一貫制學校、1所完全中學；青白石板塊已配建有水車園小學、師大附中、華僑實驗中學、城關區保育院等知名院校分校；市區內蘭州大學、西北師範大學等高等院校雲集，為業主的子女匹配全齡段教育資源，打造家門口的一站式教育，精準護航孩子成長，「鄰」距離助推孩子創造美好未來。

商業配套方面，中西兼容的美食天地，佔地面積約9萬㎡，集餐飲、文化、休閒、購物於一體，縱攬世界風情，暢享繁華盛宴。包含童話大街、美食街、購物街三大主題風格街區，以全球美食文化為主題，薈萃世界各國風情美食街，精選360餘家全球各類型、極具特色的餐飲店，引入國際水準的米其林餐廳，中外美味激情碰撞，饕餮美食皆在味蕾之間跳動，一城盡享舌尖上的世界，締造寰球美食之都。

圖：美食天地效果圖

薈萃全球文化精粹的主題文博園，佔地面積約21萬㎡，集收藏、展覽、研究、公共教育、文化交流等功能於一體，立足於多元文化發展、立體學科設計、特色主題融合的理念，匯聚8大主題博物館及奧地利風情酒店，設有影視體驗博物館、科技體驗博物館、兒童體驗博物館、海洋文化博物館、奇趣體驗博物館、藝術文化博物館、世界民俗文化博物館、世界之最博物館等，匯聚全球著名博物館群，世界藝術精華盡在一城呈現。

圖：文博園效果圖

4、文化多元，旅遊資源豐富，形成產業共振，宜遊性強

文化方面，項目所在城市蘭州呈現出多元文化的特質。作為古絲綢之路上的重鎮，東西方經濟文化的交流中心，西方文化和中國文化的薈萃之地，甘肅的政治、經濟、文化、科教和交通中心，蘭州幾千年來先後有羌、戎、漢、匈奴等20多個民族居住，具有獨特的黃河文化、絲綢之路文化、民族多元文化和軍事文化，其特點是豪放、熱情、淳樸和奮進，是我國西北地區最具活力的城市，文化底蘊深厚。

從旅遊資源看，蘭州景觀資源豐富。蘭州市「兩山夾一河」的地域空間和作為沿黃地帶唯一一個黃河穿城而過的省會城市，使得蘭州在全國的形象鮮明獨特。據不完全統計，蘭州市共有旅遊資源單體400多處。同時，蘭州的旅遊資源特性突出，市區觀光遊憩河段類型資源與周邊旅遊資源共同構成的黃河百裡風情線，可觀賞性在全國具有比較大的優勢。

受益文化強國戰略，旅遊市場的快速發展，蘭州近年旅遊市場發展迅猛。2015-2019年全年接待遊客同比增速均超20%，旅遊總收入同比增速均超20%。

圖：蘭州2015-2019年國內旅遊收入及接待遊客次數

5、高端歐式園林景觀，悠享星級鉑金會所

以35%高綠化率為前提，匠造臻美內外雙園林景觀，構築城市天然氧吧。項目規劃約2000畝生態公園，呼吸著清新的空氣慢跑、野餐、騎行、散步，避開繁雜的車喧人鬧，盡享公園健康生活；典雅五重歐式園林，臻選稀有植被，以對稱、對景等設計手法，精心布置歸家禮儀軸線，移步異景，演繹理想典範居所；高端鉑金會所，配備室內恆溫泳池、活力健身房、樂趣桌球室、紅酒雪茄吧等休閒娛樂場所，與圈層鴻儒為鄰，打造優雅高階生活。

圖：項目人居效果圖

6、9A裝修品質，締造理想舒居標杆

項目秉承恆大「精品戰略」宗旨，以極致考究的匠心，採用恆大獨創的全屋「9A精裝」理念，從選材品牌、設計、材料、施工、管理、人性化關懷、智能化、家裝工藝、全球統一採購、全國統一配送等9大方面，整合 6000 項精工標準，實現業主居住品質的躍升，助力金寨高品質人居全面晉級。

7、智慧社區精緻生活，幸福專列無憂出行

恆大智慧社區管理平臺，以新風系統+智能安防+智能家居為基礎，融合物聯網、人工智慧、大數據、海綿城市、智慧城市、生態人文等理念，構築智能綠色大城，打造高科技智慧生活社區。恆大免費業主巴士，無縫銜接軌道交通一號線等城市交通主動脈，最大限度降低業主的出行時間和經濟成本，全面提升出行品質，為美好生活加速。

8、國家一級資質恆大物業，定製尊崇禮遇生活

項目由恆大集團旗下上市公司「恆大物業」專屬服務，其擁有國家一級物業管理資質，以23年運管經驗，管理物業類型涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、商業中心、旅遊地產等多種業態，管理經驗紮實豐富。

憑藉強大的綜合實力和高品質的物業服務，恆大物業連續多年榮膺「中國物業服務百強企業」和「中國物業服務專業化運營領先品牌企業」，排名均位居行業前列。

區域房地產市場看好，未來發展潛力可期

1、城市群發展前景加持，項目未來發展空間大

項目位於蘭西城市群覆蓋範圍內，是國家西向開放的樞紐型城市群，也是國家西部大開發的重心區域之一。伴隨蘭西城市群的快速發展，項目未來發展空間大。根據中指院對國外城市群/都市圈進行研究發現，城市群/核心城市不同發展階段，人口、產業、軌道交通等呈現出鮮明的階段性特徵，隨之而來的城市功能定位不斷演化，房地產市場也呈現出不同的特徵，郊區化階段人口、產業逐步外溢，核心城市外圍房地產迎發展機遇，此外，城市群內城市房價一般高於非城市群城市房價。

2、土地市場競爭激烈，片區房地產價值被房企廣泛看好

憑藉優越的區位條件，以及在蘭西城市群發展政策利好的推動下，蘭州作為蘭西城市群核心城市，近幾年來房地產迎來了良好發展機遇，同時也吸引了大量品牌房企的扎堆進駐。自2017年起，包括有中海、恆大、萬科、碧桂園、紅星、海亮、大名城、綠地、保利、世茂等近20家百強房企持續進駐蘭州市場，帶動區域市場競爭激烈度持續提升。而受城市外擴發展規劃利好，經過多年發展的青白石板塊開始持續發力，同時也吸引包括碧桂園等品牌房企紛紛進駐。同時也帶動了土地市場成交活躍，土地價格也呈上漲趨勢。

圖：蘭州2015-2019年商住用地供求情況

數據來源：CREIS資料庫

3、片區房價整體向好，未來發展潛力顯著

受益於蘭州城市整體規劃利好及經濟的快速發展，蘭州市及項目所在的青白石板塊房地產市場也迎來了快速發展時期，片區房地產市場成交量價表現整體向好，蘭州市2019年商品住宅成交量達到597萬㎡，同時成交價格維持了穩步上漲態勢，2019年商品住宅成交均價達到7660元/㎡，同比上漲8.1%。隨著市區外擴發展的持續推進，青白石板塊未來發展潛力顯著。

圖：蘭州市2015-2019年商品住宅成交量價

圖：城關區2015-2019年商品住宅成交量價

資料來源：CREIS資料庫

4、文旅定位，毗鄰「旅遊世界」、「兒童世界」樂園，助力項目價值提升

未來「恆大旅遊世界」及「夢幻兒童世界」的成功落成運營將對項目長期價值有顯著帶動效應。通過對一些國內外典型樂園進行分析發現，大型遊樂園對區域人口集聚、配套提升、消費升級等均有助推作用，從而對周邊項目房價實現保值增值起到重大推動作用。以上海迪士尼為例，自2009年11月項目獲批以來，截至2019年上半年其所在的川沙板塊住宅成交價格漲幅超400%，遠超上海市整體房價上漲速度。

圖：上海迪士尼周邊房價與上海整體住宅成交價漲幅對比

資料來源：CREIS資料庫

通過對蘭州恆大文化旅遊城所處城市群發展潛力、片區土地市場表現、區域房價增值、典型樂園對房產的保值增值等指標進行分析，研究得出：項目未來前景可期。伴隨蘭西城市群加快發展，享蘭州城市外擴發展利好，青白石板塊房地產市場發展向好，片區土地價值持續提升，房地產價值持續被房企看好；項目自身文旅定位，毗鄰恆大旅遊世界及兒童世界，成功落成運營後將對項目長期價值帶動顯著。

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