剛剛進入2021年，這個冬天似乎比往年更冷一些。相比去寒冷的空氣，2021年的樓市似乎更「寒冷」。根據樂居對鄭州樓市的調查統計顯示，在2021年的前6個交易日裡，鄭州新房成交不足500套，這個成交量完全不符合鄭州這個千萬人口體量的規模，這足以看出現在全國樓市的「寒冷」。在剛剛過去的2020年裡，我們看到了房價下跌時的場景。房企們為了賣自己的房子，首次公開降價促銷，不再死撐著不降價或者暗中降價了。特別是在「金九銀十」時期，房企們推出了「7折賣房」、特價房、工抵房、買房送全款等很多促銷活動，目的就是為了能夠吸引大量購房者來買房子。並且在接下來的半年裡，房企並沒有停止降價促銷的活動，反而是不斷加大調控力度，很多城市的房價也因此不斷下跌，就比如河北涿州房子，在2020年上半年時還是1.2萬的價格，但是現如今已經降到9000元左右。
到了今年，根據現如今很多城市的樓市成交量看來，樓市環境並沒有隨著新年的到來而出現轉變。並且在新的一年裡，央行和銀監會又出臺了新規，開始設置銀行等金融機構房貸和房地產貸款的上限：兩條房地產貸款佔比紅線。也就是央行和銀監會聯合出臺的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，也就是人們俗稱的「房貸紅線」，通知中明確規定：
房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。
根據統計，現在已經有招商銀行、興業銀行、平安銀行和浦發銀行超過了房地產貸款上限，涉及了22家房地產企業。根據通知中規定的2年過渡期，也就是說這22家房企未來2年被銀行催還貸款的概率非常好，融資貸款的難度也在增加。
可以看出，央行和銀監會出來的這個「房貸紅線」新規跟央行和住建部出臺的「三條紅線」新規有著異曲同工之妙。「房貸紅線」是從根本上解決這些貸款的源頭，通過限制這些源頭，來限制房企融資和購房者們的房貸。這樣可以大大減少資金流入房地產行業，也防止了房地產行業和金融機構的金融泡沫越來越大。而「三條紅線」是通過設置房企們負債率的紅線，以此來限制不達標的房企們的融資，這樣可以降低房企們的負債率，有效地控制房地產行業和房企的融資速度和發展速度。
房地產行業的發展和房價上漲需要大量的資金來支撐，在住房資源已經過剩的情況下，雖然市場中還有著很多剛需，但是現如今也買不起房子，所以現在買房的主力依然還是炒房客。現在限制房企的融資和購房者的貸款，也就兩方面來限制資金流入房地產行業。當流入房地產行業的資金減少時，就無法支撐房地產行業的快速發展和支撐現在的房價了，這對於投資客和房企來說都不是好消息。
房企不僅融資越來越困難，還面臨降低負債率的壓力，又不能通過大量融資來解決資金鍊緊張問題，只能通過賣房子回籠資金解決資金鍊問題。但是現在房子不好賣，在炒房客不購買房子的前提下，就只剩下剛需購房者，而剛需購房者購買力又非常有限，所以房企們只能通過不斷降價促銷的方式來吸引剛需購房者買房。而隨著房價的不斷下跌，就算是小幅度下跌，也會讓投資客出現虧損，並且在房地產行業的不斷調控下，也看不到房價上漲的希望。因此現如今的炒房客很多不但不再購買房子反而是開始拋售自己手中的房產，通過現如今全國大部分城市二手房市場的具體現在來看，現在二手房市場中已經出現了大量的二手房房源，並且還在激增。隨著二手房市場出現供大於求的現象，二手房房價下跌的幅度也越來越明顯。
隨著二手房房價的下跌，對新房市場會造成不小的衝擊。由於很多二手房也都是準新房，所以新房和二手房相比也就只有價格的優勢，而隨著二手房價格的降低，新房的價格自然也被迫降低。這對於前幾年房價死撐著不降的三四線城市，隨著二手房房價的降低棚戶改拆遷的結束，這裡的新房市場不但失去了大量資金流入和大量拆遷戶購房者，還將面臨二手房市場的競爭，這裡的房價也大概率會開始降低。
在筆者看來，根據現在現如今的調控政策和人們對購房房價的態度，在2021年，全國很多城市的房價大概率會出現繼續下跌的情況，特別是對於人口不斷流失和經濟不發達的中小型城市，這裡的房價也將開始出現慢慢下跌的情況。根據社科院《中國住房發展報告（2020-2021）》（以下簡稱《報告》）顯示，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降，同比增幅維持在5%左右。也就是說，2021年全國平均房價漲幅大約在5%左右，而經濟發達區域的房價和一些大城市的房價在2021年房價大概率會繼續上漲，這些城市的房地產規模佔比又非常大。這意味著2021年大部分城市3房價漲幅會低於5%，甚至很多城市房價會出現下跌。
其實持有房產也是有成本的，只是過去房價一直在上漲，並且都是大漲，因此很多人也就忽略了購房和持有房產的成本。買過房子的人都知道，如果是首付貸款買房，就有資金成本、房貸利息、購房過程中的各種成本、物業費和折舊等等。這些成本加起來其實也非常高。根據專業人士計算，如果按照現在30%首付，房貸利率上浮20%來算，現在房價每年上漲幅度只有超過7%。投資房產保持保本，如果低於7%就虧損了。因此，如果房價真的如社科院預測那樣平均漲幅5%的話，再加上大部分城市的房價上漲幅度低於5%甚至是下跌，那麼2021年的大部分城市的住房將迎來「貶值潮」。
在現如今的房地產行業調控新規和樓市環境下，筆者認為，有兩類人需要早做打算了：
第一類：持有多套房子的人。這些持有多套房子的人是為了投資房產來獲利的，現在房價已經失去了大漲的基礎，就算是持有的都是發展潛力大的城市的房子，房價穩定的上漲對於投資來說獲利空間也非常小。而持有其他大部分城市的房子虧損的概率都非常好。隨著房地產行業的不斷調控，以及往後的房產稅、房東稅和空置稅的相繼出臺，以後持有的房產越多，不僅難獲利，可能也是一種負擔了。因此，對於現如今持有多套房子的人，可以選擇出售掉多餘的房子，獲利了結、落袋為安。
第二類：剛需購房者。對於剛需購房者來說，不管房價上漲還是下跌他們都要購買房子，因為他就是最需要房子的一類人。但是現如今很多城市的房價都嚴重偏高，有下跌的風險。雖然剛需買房是為了自己居住，但是誰也不希望自己購買的房子貶值，畢竟錢都是自己辛辛苦苦掙的。所以剛需買房，最好還是看看自己城市的發展潛力和自己的經濟現狀，如果是經濟不發達，資源萎縮，人口不斷減少，房價還很高的城市，暫時不建議買，可以先租房等一等。如果是發展潛力大的城市，目前的房價走勢適合剛需購買房子。最後，交易剛需選擇購買二手房，如果選擇的是新房期房的話，儘量選擇購買毛坯房，同時儘量選擇實力雄厚並且口碑好的房企，這樣可以大大降低出現樓盤質量問題、延期交房甚至爛尾的概率。