房子是生活中必需品，在農村生活的年輕人結婚需要蓋新樓房，現在蓋一套兩層樓房少說也需要二三十萬。而對於城市工作生活的年輕人來說，想在城市定居發展，買房子是必須要經歷的事情，因為不管是結婚還是以後孩子的教育都離不開房子。並且房子可以給自己和家人帶來歸屬感和安全感，租賃的房子無法與之比擬。但是房價在過去實在是漲得太快，很多人錯過一次買房機會之後，自己的工資上漲速度就和房價上漲速度越差越大，越來越買不起房子。
就比如2016年到2018年那一輪房價上漲期間，全國大部分城市房價都在短時間內漲了一倍，特別是大部分三四線城市，基本上都從三四千元的價格漲到了七八千元，甚至有「貧困」縣房價的一些樓盤房價都突破了萬元大關。但兩年多來，工資並沒有提高，許多做生意的人反而抱怨賺錢越來越難。其實這都是因為房價上漲，大量資金都流入了樓市，人們的工資都用來還了房貸，自然沒有多餘的錢來消費。另外由於房價的大漲，也導致了房租的大幅上漲，這不僅導致了很多個體戶的生意不好做，企業和工廠的經營成本也大幅上漲。所以，房價上漲還影響了大部分人的收入，也使得買不起房子的越來越買不起房子，甚至說就是看不到買房的希望。
但是這種情況從2019年下半年出現了轉機，2019年上半年全國各地樓市出現了「小陽春」現象，房價不斷上漲。因此許多剛需借錢也要買房，擔心房價再次上漲後買不起，同時也想盡辦法炒房。在很多人都認為新一輪的房價大漲又要到來了時，央行開始嚴查違規資金流入，直接澆滅了2019年樓市的「小陽春」。由於房企的資金鍊央行的監管之下也開始逐漸緊張起來，房價走勢也開始出現下跌的跡象。在這期間，全國前50名的房企福晟地產和泰禾集團就出現了資金鍊斷裂，經營異常的現象，這足以看出房企的資金鍊有多麼緊張。
到了2020年一開年，房地產行業就遇到了雪上加霜的事情，國家不但沒有像很多人想像的那樣放鬆調控政策出臺救市政策，反而是針對樓市過熱的城市不斷加碼調控政策，同時嚴厲打擊樓市炒作行為。今年以來，全國已經有70多個城市都出臺各種各樣的調控政策，並且在今年11月份，深圳、東莞、合肥和霸州等7個省市又出臺了專門打擊炒房現象的調控政策。可以說國家因城施策的調控政策，讓人們看到了國家對房地產行業調控的決心。
並且在今年9月份，由於央行和住建部出臺的「三條紅線」政策，直指房企的高負債現象，旨在降低房企的負債率。目前絕大部分房企都不符合「三條紅線」的規定，在TOP30房企中，僅僅只有華潤置地、金地集團、中海地產等5家房企完全符合「三條紅線」新規，而這5家房企不是國企就是有國企背景。在剩下的25家房企中，完全不符合「三條紅線」規定的房企就有9家，並且恆大、融創這些龍頭房企都在其中。因此，現在大部分房企的負債壓力都非常大，在「三條紅線」的壓力下，房企們在今年的「金九銀十」開啟了降價促銷潮。為了降低負債率，就算「金九銀十」之後，房企們依然沒有停止降價促銷。房企降低負債率並不是一件容易的事情，所以房企為了降低負債率，在往後3年的時間裡，房企大概率會繼續降價促銷，通過降價來吸引購房者購房。
因此，在房企降低負債率的壓力和國家對房地產行業不斷調控的情況下，2021年的房價走勢已經明朗了。房價大概率會繼續保持穩定，房價在穩定中根據住房需求關係上漲或者下跌，這對於剛需購房者來說是很不錯的購房時機。因此，對於未來一兩年打算購房的家庭，有以下幾點需要注意。
第一點：不要再抱有投資目的買房
在過去，就算是剛需，其實買房子也都抱有投資目的。比如一個剛需買了第一套房子，房價大漲之後，就可能繼續購買第二套房子，慢慢也就成為了所謂的炒房客。但是在現如今的房價走勢和國家的調控政策下，未來房價走勢會非常穩定，這樣的房價波動，就算是房價上漲，投資房產也不會掙錢。根據專業人士計算，如果說首付30%貸款買房，按照現在房貸利率上漲20%算，房價每年上漲7%才能保本。而2019年全國平均房價上漲6.5%，也就意味著大部分投資房產的人都虧了錢，2020年就更不用說了，房價上漲幅度只會比這更低。
所以，未來投資房產的收益會非常低，甚至還可能虧本。就如著名經濟學家馬光遠說的那樣，房地產已經從過去的一個大眾投資轉變成了專業投資，閉著眼睛買房掙錢的時代已經過去了。現在購房更多地應該從居住舒適度方面來考慮。未來人們買房子更多的是為了居住，所以小區環境好、交通便捷的小區不僅自己居住舒適度，未來就算轉售也會容易出手，並且售價也會高一點。因此，對於這兩年準備購房的人，買房就不要再抱有投資目的了。
第二點：經濟不發達、資源萎縮並且人口流失的小城市房價可能迎來下跌
現在有一個非常奇怪的現象，就是像北京、天津、青島、鄭州、武漢、石家莊等等這些大城市的房價今年都跌了不少，而很多三四線小城市房價卻沒有怎麼下降，甚至還有些城市房價還在上漲，這裡經濟不發達、資源萎縮並且人口不斷流出，為什麼房價比大城市還堅挺呢？其實根本原因還是這些小城市樓市規模小，住房需求量也不大，容易被控制，只要房企堅持不降價，房價很難下跌。如果相反地，如果房價下跌了，人們可能存在買漲不買跌的思想，反而會更加不買房子，因此房企索性不降反漲，這樣剛需還會繼續買房子。另一方面，由於這樣城市的樓市規模比較小，而這些城市還有一些棚戶改貨幣化安置的項目，會有不少有購買力極強的拆遷戶來購買房子，所以也可以繼續支撐這些小城市的房價。
那麼為什麼說2021年這些小城市的房價可能會下跌呢？一方面是因為在2020年底棚戶改項目就徹底結束了，以後也不會再有這麼多拆遷戶來購買房子，所以三四線樓市將失去最有購買力的客戶。另一方面是因為隨著房住不炒慢慢深入人心，炒房客會慢慢拋售房子，一旦這些三四線小城市的二手房供大於求現象持續時間長了之後，二手房房價就會很快降下來，隨之而來的就是新房也會慢慢開始下跌。由於這些城市的房價目前嚴重偏高，並且沒有經濟產業和人口的支撐，一旦出現下跌，房價就會慢慢回歸真正的價值水平。從2019年以來，三四線城市的房價就一直在死撐不降，而今年以來，國家也再次表明了對房地產行業調控的決心，因此2021年這些三四線小城市的房價大概率不會再繼續死撐不降，也會慢慢出現下跌的情況。
第三點：購買新房期房時，時請注意風險
對於今明兩年購買新房期房的家庭，最重要的就是要注意風險，目前大部分房企的資金鍊壓力都非常大，所以購買期房的風險會比往年高很多。由於房企資金鍊緊張，所以一些房企為了緩解資金鍊的壓力，在項目施工時會減少投資，這樣不但可以緩解資金鍊壓力，還可以提高利潤，但是也會造成房子質量問題和綠化配套縮水的問題。資金鍊問題更加嚴重時，房企的正常經營都會受到影響，項目可能由於資金不到位而施工緩慢甚至停工，輕則延期交房，重則就是樓盤爛尾。在今年的交房過程中，樓盤質量出現問題的數量非常多，而延期交房和爛尾的樓盤也不在少數。
因此，對於今明兩年購房的家庭，如果購買的是新房期房，一定要注意風險所在，儘量避開小型房企的樓盤和經營異常房企的樓盤。比如一些房價異常便宜或者首付可以分期的樓盤，這已經說明這些樓盤背後的房企資金鍊已經非常緊張甚至已經出現了問題。在這裡，筆者建議買新房期房時儘量選擇實力雄厚並且口碑好的房企，這些可以大大降低樓盤爛尾的風險。
最後，對於今明兩年準備購房的家庭，筆者也建議，如果條件允許並且有合適二手房房源的情況下，最好還是可以選擇二手房。二手房是現房，很多還都是準新房，以前房價相對於新房價格會高不少，但是現在二手房市場供給嚴重大於需求，議價空間比較大。所以現在新房的價格優勢相對於二手越來越小，在二手房和新房價格差距不大的情況下，購買房子更加合適。二手房作為現房，房子的質量、小區的環境、物業服務水平和周邊的基礎配套設施以及交通情況都看得見，不像新房全靠開發商宣傳。所以購買二手房現如今更加靠譜，不會出現新房期房可能會出現的各種各樣的風險。
對於今明兩年購房，大家有什麼看法和觀點，歡迎評論區留言討論。