投資就像是一場賭博，押對了本利皆賺，押錯了空空如也。
若本金充足，或會戲言一句「不過是場遊戲」，而對囊中羞澀之人，這一賭有可能就是「萬劫不復」。
曾從事教育工作的王久芳，對於「賭」應該是排斥的，為人師表，勤懇工作。27歲辭職創業算是他的一場「賭」，從一名教員到躋身富豪之列，王久芳的這場「賭注」可以說押對了。
只不過，榮安地產(000517.SZ)的這場遊戲，並非一局定輸贏，在前浪洶湧，後浪猛撲的當下，王久芳的押注還在繼續，融資輸血便是其中之一。
12月1日，榮安地產發公告，王久芳質押於恆豐銀行寧波分行的4875萬股股份解除質押。不過，榮安集團及其一致行動人王久芳還有11.66億股處於質押狀態，佔其所持股份比例47.17%。
股權質押不過是王久芳眾多「賭注」中的一個，多元產業、大舉拿地、繼承人之選等等，他將這些都放置其中，賭一個榮安地產的明天會如何。
割肉救子
質押股權來融資是榮安地產的慣常手法。有時候，「舊」的股權質押剛從銀行解除，「新一批」股權就再度被押上。
王久芳和榮安集團手中的股權，就像是常年裝在套子裡的人，偶爾冒出頭來，很快又鑽了回去。
根據樂居財經不完全統計，今年就股權質押及解除，榮安地產就發布了6條公告；2019年更甚，從5月開始的半年多時間，榮安地產就有超10條此方面的動態。
質押股權為生產經營的融資需要。今年榮安地產大舉拿地，上半年購地款就花了146億元。除此之外，榮安地產今年的集中還款壓力也不低，2020年有43.55億元的有息債務到期，是往後三年中的還款高峰年。
三季報顯示，榮安地產流動負債高達442.58億元，佔總負債的86%，而貨幣現金為69.05億元。在榮安地產的流動負債中，合同負債佔到一半，短期借款18億元，一年到期的非流動負債20.09億元。
三季報中沒有詳細列出短期借款的種類，從半年報也可窺見大概。上半年20.32億元的短期借款中，抵押擔保借款佔到66%，其次為擔保借款，質押借款1.39億元居於第三。
這與2019年末的短期借款結構類似，抵押擔保借款也是佔比最高，達到76%。換言之，抵押擔保是榮安地產短期借款的常用之法。
據11月28日發布的公告，截止目前，公司及控股子公司對外擔保總餘額為155.75億元，佔公司最近一期經審計淨資產的232.29%。
而觀其資產，受限比率較高。截至2019年底，榮安地產受限資產合計190.13億元，佔總資產比重為47.52%；截至2020上半年，受限資產增至241.17億元，佔總資產的比重為50.11%。
自身尚在拆借度日，榮安地產還在慷慨解囊救助子公司。而且，其資助的這些公司很多財務表現並不樂觀。
如7月為寧波市赫江置業有限公司（簡稱「赫江置業」）提供不超過1.2億元的財務資助。截至4月末，赫江置業淨資產為-2714.6萬元，前四個月淨虧損40萬元。
還有8月為溫州榮耀置業有限公司（簡稱「榮耀置業」）提供總額不超過2.1億元的財務資助，截至6月末，榮耀置業營收、利潤、淨利潤均為0元，總負債金額3.27億元。
截止11月27日，榮安地產及控股子公司累計對外提供的財務資助餘額為26.65億元，佔最近一期經審計淨資產的39.74%。
激進擴張
質押、解除，再質押，如此反覆，一遍又一遍。
榮安集團與王久芳通過股權對榮安地產的頻頻輸血，與這幾年的大舉拿地不無關係。
也許是想彌補之前落下的距離，又或者是想能儘快實現「地產航母」夢，2017年開始，榮安地產在拿地上明顯加速。
2017年拿地15宗，同比增加近一倍；2018年繼續加倉，新增土地20宗，2019年稍有放緩，但也將17宗土地收入囊中；2020年上半年，榮安地產拿地11宗，購地款高達146億元，遠在當期銷售額122億元之上。
「榮安地產逆市拿地操作，是要賭一把？」有股友如此評價。而在新拿下的地塊中，也不乏高溢價者。
7月27日，榮安地產以19.67億的價格奪得寧波奉化宅地，溢價率41.6%；之前，還以16.16億元競得寧波市鄞州區一地塊，溢價率48.4%；6月，榮安地產經過108輪競價，以上限價格10.99億元+競配人才住房面積18400平方米競得浙江嘉興經開地塊，溢價率49.43%。
高溢價以及加快的拿地節奏，讓其剛轉正的經營現金流淨額轉為負值，從4.68億元變為-28億元，榮安地產給出的理由是，營業收入拿去買地去了。
與此同時，負債規模也在成倍增加，2017年—2019年總負債分別為89.57億元、195.47億元、332.64億元，負債率也從67.9%一路攀升至83.13%，達到榮安地產歷史新高。而今年三季度報顯示，負債規模和負債率還在上升，總負債514.59億元，負債率增至87%。
不過，身為浙系房企的榮安地產，拿地和可售項目多集中在寧波及周邊區域，省外版圖擴張進程緩慢。
從事過教育事業的王久芳，走上創業之路有幾分果敢，但在封疆擴土上卻較為「保守」。
1963年出生在浙江象山的王久芳，19歲就受聘在浙江省象山縣大徐鎮任小學教員，後來在其父親的支持下，辭職並學習了土木工程，於1990年走上創業之路。
1995年，王久芳在寧波開發的第一個住宅項目「歡樂家園是」在當地打響名聲，逐漸成為寧波房地產開發的主力。4年之後，他創辦了榮安集團，直至2003年才向異地邁出開發腳步。
成立至今已有21年，榮安地產的外拓除了長三角，主要覆蓋中原地區、成渝地區兩大區域。截至2019年底，榮安地產剩餘可售面積為96.60萬平方米。
「可售面積規模不大」評級機構如是評價，或者這也正是榮安地產頂著高溢價也要拿地的原因。
二代接班暗鬥
股權是榮安地產的融資靠山之一，也是王久芳平衡繼承人的重要砝碼。
家族式企業總是避不開二代上位接手的話題，榮安地產也是一樣。儘管王久芳從來沒在公開場合提起過兩個兒子以及產業繼承，不過，一系列股權操作，可以明晰地看到王久芳的「心有所屬」。
「一碗水要端平」這是多個孩子的父母經常會遇到的育兒難題，為人父的王久芳也想這麼做，而且也真的這麼做了。
2015年，由王久芳實控的榮安集團把23.56%榮安地產股權轉讓給王怡心。這一轉讓，在榮安地產的持股比例上，王怡心與哥哥王叢瑋大體相當，王叢瑋通過榮安集團間接持有榮安地產23.96%股權。
都給等於都沒給，在產業繼承上這句話極為貼合。4年後，56歲的王久芳在兩個兒子之間做了選擇，收回王怡心的全部股權，加持在自己身上，其對榮安地產的股權從6.12%上升至29.68%。
這一番股權變動，明眼人都能看出來，王叢瑋的股份看似沒動實則在增。而這也被業界解讀為：王叢瑋是王久芳有意培養的繼承人。
也許從一開始，王叢瑋的勝算就略高一點。
1987年出生的王叢瑋，30歲左右已經進入到榮安地產，並且坐到了總經理的位置。而王怡心，除了股權質押擔保、轉讓等事宜露出外，很少看到他的蹤跡，公開資料也極少。
即使是父親一手打下的江山，王叢瑋的「守江山」之路也並不順遂。
2017年關於王叢瑋的一紙任命，榮安地產曾上演了一出「君臣鬥」，內鬥甚至還引來了深交所的問詢函。
榮安地產的元老，也是董秘的胡約翰，因反對公司總經理王叢瑋兼任財務總監一職而被王久芳「拿下」董秘職位。
對於不續聘其擔任公司董秘職位，胡約翰也竭力反對，當時的火藥味極濃，引起了深交所發函詢問。後來，胡約翰離任，王久芳兼任了董秘一職。
「胡約翰的反對意見，王久芳應該是聽進去了。」現在的財務總監是鄭偉紅，王叢瑋為公司總經理，但這也並不影響王久芳對王叢瑋的培養。
今年7月榮安地產決定與榮安物業切割，將其劃歸到寧波香安企業管理有限公司（簡稱「香安企管」）旗下，香安企管是榮安地產的關聯方，王久芳持股51%，王叢瑋持股49%。
在房企分拆物業上市的熱潮中，王久芳的這步操作可謂意味深長。儘管榮安物業淨利潤近三年連增，2019年才達到2784.52萬元，相比已上市物業動輒上億元的淨利潤，相差甚遠。
但未來誰也說不好，王久芳的這招提前落子，不能不說沒有為王叢瑋的後來事做鋪墊。