北京樓市:朝陽區這些小區已被搶瘋,買房前一定要看

2020-12-15 房天下

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：房姐好，現在我的情況是有個天通苑北二區的經適房150平南北通透（大概能賣550萬）想換望京和朝陽公園板塊1000萬以內二居或三居，主要考慮居住環境和未來孩子上學，兼顧投資保值；目前在看望京的季景沁園（110平兩居，829萬）融科橄欖城三期（97平兩居，870萬）；陽光上東（105平兩居，928萬）我的問題是：1、天通苑北二區的升值潛力大嗎，現在置換是個好時機嗎？是否可以再等等？另外我覺得橄欖城小區環境、物業都不錯，但戶型裡面不如tty，也沒地暖新風系統；2 、第二個方案是購買望京麒麟社商住房，l280平loft，800萬，月租金3_—4萬，如果購置此套以租養租（租其他小區）是否可行？

回答：700以上的標的 望京好於天通苑戶型只是一個因素不用過度關注，橄欖城的地段品質等是遠好於天通苑商住房不要買，以租養租看起來美好，但你損失的將是房價增長的大頭。

 

提問：親愛的房姐，看了您很多的帖子，很有啟發，想根據自己的情況向您諮詢下意見。本人情況sfsd，首付大概350左右，30出頭單身，海歸一年，但是有計劃近兩年找人結婚要孩子，不知道要不要考慮學區屬性的房子。國內買房小白，之前看東城較多，主要關注新景家園，國瑞城，還有和平裡二區的房子，後又看了房姐的帖子看了雙井，廣渠，朝陽公園，附近的房子，本人在國貿上班。看了雙井附近富力，珠江，首城等標的感覺均價跟新景差不多，但是不如新景學區。九龍，蘋果社區，華騰等又感覺環境好像較差，且近幾年房價趨勢也在下降，想諮詢房姐的意見，謝謝！

回答：每個人買房最終需求不同，學區，投資、品質自住，無法兼得學區有溢價，一般不推薦提前夠買，包括政策風險學區+品質自住一定會有溢價，要能接受未來的漲幅可能低過大盤首套房未來大概率會置換，推薦以保值+自住為選籌重點，讓雪球能滾動起來

 

提問：房姐您好，請幫忙答疑解惑。目前的家庭情況：爸爸工作在知春裡，媽媽在紅領巾橋，有一寶2023年幼升小，非京籍，目前與老人一起居住，現在在酒仙橋上東三角洲有一兩居，價值550左右，手中現金300萬左右，家庭年收入50-80萬，無其他貸款。目前面臨兩個選擇：1，賣掉酒仙橋兩居，買入東壩奧園，或者卡布其諾等小區緊湊三居，再在1年後購入朝外學區房，或其他地方的學區房。這樣做可以稍微改善目前居住環境，同時房子也更保值。2，賣掉酒仙橋兩居，買入不帶學區性質的大三居，140平以內。這樣做可大大改善目前居住環境，考慮麗都東鎮，愛這城，東恆時代等小區。但孩子就上不了好學校，那非京籍應如何規劃孩子的教育？問題，1，當前我家情況，應該如何選擇？非京籍目前買學區房是都還有價值？2，方案1中，是否還有別的小區可考慮？3，方案2中，這幾個小區哪一個更好一些，還可以考慮哪些小區？4，根據我家的情況，是否還有其他方案可以選擇？

回答：1. 建議方案一，非京籍買朝陽學區是正確的選擇。2. 東壩首開常青藤也是不錯選擇3. 東恆時代>愛這城>麗都東鎮

 

提問：房姐你好，請問在東三環東四環之間淘老公房，樓齡如何選擇？比如三環三元橋附近的霞光裡86年左右，以及四環外十裡堡北裡94年左右，面積總價相差不大，戶型十裡堡好一點，選擇哪個更合適？在地段、樓齡和戶型間如何平衡？

回答：要看具體的選籌，樓層 單價 戶型 裝修 等等十裡堡北裡是8090年的老公房，在周圍明顯溢價的，小區乾淨，是這一片最貴的老公房社區，加上進出開車其實不便，不是很適合投資。三元橋本身位置很好，但都有一個缺少外界聯通的缺點。一般是淘三元橋以南，通惠河以北的東三環。

 

提問：房姐，常營到草橋兩地鐵站間的一類經適房長期看升值怎麼樣？一室一廳或兩室的上車盤戶型，均價多少比較值得入手？自採暖會影響居住體驗和轉手嗎？謝謝

回答：經適房品質相對差點，稅費也是一個關注點每一個小區差異都極大，很難有統一價格，稅費歸入單價4.5內可看採暖方式不影響

 

提問：房姐，您好，最近在換房，想在望京花家地，以及和平裡，安貞這三個地段換一個小兩居，不知道您認為那一個地段好一點呢?未來出手也方便一些。我們的預算總價在450以內，非sfsd，求推薦。謝謝

回答：和平裡一帶房產性價比和品質一般，整體偏老，略貴安貞受亞運村餘波影響，部分有點貴，整體交通一般，生活配套少。推薦看望京

 

提問：房姐好，我現在手上有子彈300，年收入在稅後60，是首套首貸，工作在東三環，是去買常營如新天地這種流量盤，還是去大興或石景山買新盤，或者還有其他合適的二手房區域推薦麼

回答：現在新盤不推薦看300sfsd 能看700上下的標的 ，建議看看望京、青年路，比如 望京西園、青年匯佳園，還有東壩首開常青藤等

 

提問：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250萬，河北有一套房子，所以我是二套了，為了在北京有首套資格，目前和愛人離婚狀態，要等到明年七月份以愛人名義買房才是首套資格，今年我辦了一個天津集體戶口，為了孩子以後上學，孩子現在三周歲，所以猶豫現在在天津買不買房？現在買合適嗎？我是二套，六成首付，買新房還是二手房呢？250萬現金如果在北京和天津都買的話，怎麼分配呢？能給個合理的建議嗎？還是不買天津的，等明年直接買北京的？麻煩了，房姐

回答：大單優先，先買北京按照往年的漲幅規律，天津漲幅在北京之後。子彈200先入手北京上車盤，全款抵押的方式買入，相當於首付3成。天津還可以做2改1，首付3成買入。天津目前只推薦高教園，單價1.8左右可以入手。

 

提問：房姐，地板價是怎麼產生的？

回答：價格是由市場的競爭（供需博弈）決定。這個城市的最底層購房者的資金和人數，以及這個市場上可以買到上車盤，決定了最終的地板價。

 

提問：房姐您好！之前根據星球的方向又看了一些小區，麻煩請教您 金星園，華遠九都匯和東潤楓景的話，自住三居先後排序怎麼樣呢？一層帶院子和頂層帶露臺這樣的是否值得入呢？謝謝美麗的房姐！每天看星球收貨很大！

回答：東潤楓景> 金星園>華遠九都匯 給個計算方法：總價-贈送面積*單價*0.3，得出真實單價，再看是否值得入

 

提問：房姐好，海澱東王莊有60小兩居，滿5唯一，有100貸款，手頭現有400現金，想在東王莊附近買一三居，怎樣操作比較好？看了您之前給別人的建議是抵押貸，就是借錢買下二套，再拿二套抵押貸是嗎？那我能買到價值格是多少的房子呢？有推薦的小區嗎？

回答：嗯，北京首套之後都推薦全款抵押，400首付900總價的標的差不多主看 東王莊、展春園，其他標的超出預算

 

提問：房姐你好，請教男女一個問題，你們男生相親，會看重女生哪些方面呢？外貌佔比呢？超甜的算不算加分呢？

回答：所有的個體條件，本質都是基因。基因呈現了身高，外貌，智力，性格發展等等。最後還需要階層相對應，除非支付代價。你喜歡就好。

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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