內行人透露:北京朝陽區,這些樓盤潛力巨大!

2020-12-14 房天下

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：您好！北京首套首貸，首付大概160。男友在北邊IT工作，我在亦莊。買龍澤回龍觀的房子比較合適？還是洋橋西羅園的老房子比較合適？這個首付是不是也無法考慮學區了？沒怎麼太看過房子，不知道從何下手。另外，是不是應該春節前買入？

回答：一個北邊一個南邊，想折中點可以選擇豐臺或者朝陽豐臺可以選西羅園木樨園草橋，這一帶老小區相對沒有溢價，靠近地鐵。接受遠一點的，從6號線往東到東四環石佛營十裡堡青年路可以選，早高峰全程一小時。以2000年後的商品房小區為例，老一點的6萬，次新的應該7萬內合適。春節之前入手，現在降價房源多

 

提問：房姐，房子出售問題。朝陽區華嚴裡中科院小區兩居南北通透，64平米，一層，陽臺有個自建10平米的小房。1998年的六 層板樓。小區是個院中院。一個樓獨立大門。諮詢問題，房子在哪個平臺出售好?掛多少錢?目前現在的疫情期出售，還是再等等？謝謝

回答：掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗，價格參照平臺價向上微調。照片也很重要，建議布局和角度設計一下房子先掛上不用等

 

提問：房姐好，現在我們在回龍觀有一個66平的小兩居，孩子在附近上小學。想換一個三居，剛需自住的同時希望能夠保值。請問房姐有什麼推薦和需要注意的嗎？

回答：這個需要看你的資金情況, 目前回龍觀已經整體偏高了，淘筍盤很難，跟隨大盤還是沒問題國風美唐、和諧家園、融澤嘉園 做為改善型可以關注

 

提問：大屯路有一套14年入手的老房子，高位下跌又漲上去又跌下去，下面是出手好呢，還是繼續留下。

回答：14年可能會遇上大漲後的高位。買入時機，買入價格是每一套房子未來操作的基礎。需要具體小區，面積，買入價，負債情況。看情況是現在抵押了繼續買，是否等下一輪大漲後再出售。

 

提問：純投資，二套，重點看了三個盤，東三環半蘋果南區，95平兩居，720；東南三環半中海香克林100平小三居，700；西南三環半萬年花城90平兩居，620，擬持有5年，如何選擇，請指點還是有其他更好的選擇！

回答：蘋果南區有一定溢價，除了個別心頭好一般不建議作為投資。成壽寺這片的中海不建議選。萬年花城體量大，價格沒有套利空間，評估操作不大，未來出手會面臨大量競品壓價，削弱流動性。重點是你的首付多少？

 

提問：房姐好，240萬首付，新天地東向370萬一居值得嗎？還是亦莊的兩居更有潛力？

回答：要看單價，不過你看的區域都屬於溢價較高八裡莊到甘露園，石佛營到十裡堡，酒仙橋高家園，勁松十裡河北工大的老破小還是可以淘一下

 

提問：房姐好，最近在網上看了一些房源，剛需自住兼投資，在阜成門上班，考慮通勤方便，請幫忙點評一下，下列房源是否值得入手？1、海澱定慧寺永安東裡，77平，報價615萬，兩室兩廳，朝向南北，98年公房2、海澱田村永達逸家，102平，報價710萬，兩室一廳，朝向南，04年商品房3、海澱田村自由度，101平，兩套報價598–625萬，兩室一廳，朝向西南，02年商品房如果值得入手，合理的價格應該是多少？

回答：定慧寺老公房，迴避田村老小區，7萬+價格堪比朝青自由度同2，主要問題是距離地鐵比較遠，交通地理位置不方便。如果不是老人需求自住田村，一般不建議，學區也一般。阜成門上班可以買朝青。

 

提問：房姐您好，西壩河東裡塔樓，八幾年的。兩居室，六十幾平米，您感覺目前什麼價位入手合適。還有這邊以後發展您覺得怎麼樣。這兩天就想定下來，之前看團結湖的老公房板樓，感覺不太理想。所以想考慮一下三元橋西壩河東裡這個社區。您有什麼建議嗎？

回答：柳芳，西壩河，太陽宮三地的交通布局都有一定缺陷，相對對區域有一定價格的負面影響。八幾年略老，儘可能找房齡90後的

 

提問：老師好，女兒剛入職北京高校工作，年底能拿到戶口，稅後到手9000內。計劃2020年10月前上車，首付款預計300個之內。 請問，1.投資為主，次新3居，請問能買的標的大概在多少價位？先圈定哪幾個區域看房？ 2.是否現在開始養流水？多少合適？不知道表述的是否清晰，房姐費心，感謝

回答：如果選的房子合適，沒有溢價甚至被低估，那麼評估可以滿評或者超評，貸款再貸足，預計可以買到700萬左右的標的。問題又兩點：1.工資流水比較少，貸款需要提前溝通，養流水為長期準備沒有錯2.次新房選籌需要更加謹慎，因為溢價的佔據多數望京，青年路，九龍山幾個區域都可以選擇。最重要的一點是，最好最近3個月買，不要等到2020年10月。

 

提問：房姐您好，北京已婚，lp北京戶口，在機場工作。stsd在機場附近買了一套小房子，有按揭，能賣220左右，還剩40萬貸款。剛生了小孩，想改善一下居住環境，順便考慮孩子上學的事，目前夫妻兩人月收入共3w左右，手裡有40左右。希望能給點建議。1. 看了公園十七區的限價房，90平490左右，按二套買的話，首付都不夠。中介說可以想辦法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，這期間又得租房又得還房貸，壓力也不小。2. 保留現在機場的房，去燕郊看了嘉都，距離機場近，但是40年的產權，不限購，75首付，75貸款。以後如果過幾年孩子上學想換到北京來，怕不好賣掉，也很麻煩。或者房姐還有什麼建議？感恩

回答：機場附近的標的長期漲幅會跑輸，可以出掉。如果預估準確，220-40+40，220萬首付，操作各方面得當，可以買到450-500萬的標的。限價房≠便宜。順義的房產和主城區有比較大的分割，建議迴避。公園十七區很貴。你們完全不需要浪費錢買燕郊。不管是首套還是二套，都可以貸足。

 

提問：房姐好，目前一套商住自住中，最近有了購房資格，想在CBD周邊選購上車盤出租，地傑長安驛一居室 單價7w，光華西裡67年的外交部央產房(近年翻修過)2室0廳，單價8w，總價都在450左右，可以全款，想問哪個更適合投資，長安驛有沒有增值前景，老公房有無拆遷可能，如果不拆還有沒有增值空間，未來能不能出手

回答：長安驛價格貴了光華西裡要博拆遷，不建議，投資不是賭博租房回血不如去看看東三東四環老公房，還有可淘空間

 

提問：房姐，您好，我17年在山東購置了1套住宅，1套底商，現在還有部分貸款沒有還清，現在想在北京房山買房，請問有什麼好的建議嗎？

回答：首付資金多少？是自住還是投資需求，投資的話房山就別考慮了，其他需要看你的資金情況購房資格是否沒問題外地有過貸款北京只能算2套

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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