我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：新人首問，廣叔，人在東莞，有二套房資格，現自住南城萬科金域華府四房，資金湊湊有450，年入40，兩孩巳大不用考慮學區房，自己的想法是，想再買一套，改善居住兼保值增值。萬江保利首鑄的大戶型如何？或者您有什麼更好的建議。
回答：你好。萬科金域華府區位不錯，還有潛力，可繼續持有；萬江保利首鑄一線江景，地理位置優越，地鐵1號線在建，環境和配套方面也不錯，可以考慮；具體參見星球內部分享！
提問：廣叔大神，你好！我對房子不太懂，只是想十年辛辛苦苦打工賺的錢，不想被貶值了，太不容易了，請大神支招，自住兼保值，我的坐標是東莞厚街的工作（在厚街租房住）手頭有子彈50萬，有東莞社保，月供最多5000左右，請問在哪裡買房可以保值，求推薦！
回答：你好。子彈50，月供5000左右，可考慮如一套150w左右的房子；東莞投資回報率高的板塊，詳見內部！
提問：廣叔你好，定位東莞，家有兩套房，月供1.5萬，月收入5萬。現在子彈60，想要DY借首付，預算買總價不超過350萬的房子做投資用。虎門國際公館的雙證房價位低，投資怎樣？這個預算在濱海灣區還有哪裡可以推薦的
回答：你好。虎門國際公館可以買的，不過雙證流通性不好，特別未來可能名額寶貴；所以建議還是買單證的好。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：你好廣叔，廣州番禺蓮花山附近的凱德山海連城是否值得投資？因為親戚們都推薦這裡，說前景好，升值空間大。目前子彈150，首付首貸，請廣叔給予建議，謝謝！
回答：你好，山海連城的最大價值在於價格便宜，第一是有獅子洋的海景，第二是3公裡之外的佛莞城際輕軌，第三是周邊以廣汽傳琪為住的汽車研發基地，產業有一定支撐 但，這個小片區後續無地鐵，遠離城區，直線距離到萬博也要15公裡，車行距離19公裡，這個距離是一個不可逾越的空間，這需要很多年的發展和演繹 時間成本是我們判斷是否值得投資的重要標準。子彈150，廣州投資回報率最大的樓盤，詳見內部分享。
提問：您好廣叔，新人首問，30歲。目前在三線城市清遠，按揭一套兩房自住房，學區不太好，想換個當地最好學區的學區房。剛看中了一套學區房，說是特價房，是2019年底單價的88%，的確是一個晚上搶完了，我就是其中一個，下了2W定金。但是首付要求一周付清，來不及出手第一套房，有點糾結是否要以二套房來買，首付高，而且二套房只能商貸（如果要用公積金要首付6成）。買的話首付不夠，需要先借錢付首付，然後賣了現有房子還首付；新房子又要明年底交房，賣了現房只能先搬回車程大概20分鐘的鄉下房子。現在這個時候適合這麼操作嗎？如果這麼操作現房適合什麼時候出手？買了新房就出手，還是等到哪個適合時候？
回答：你好，現在時機適合剛需改善置換，買到筍盤概率更大，你的操作沒有太大問題。我建議買賣可以同時進行，現在開始讓中介掛起來，如果不想搬回鄉下房子，可以租房過渡。置換房子的核心在於，以更低成本買到你想要的房源，而不是更高價格賣出你現有的房源。不要搞錯重點，很多人為了蹭掛盤房源的漲幅等了太久，結果發現自己要買的房源跳漲或被賣掉。換房不一定要賣在最高價，時間不等人，合理的價格就差不多，關鍵是要先鎖住想買的房子。
提問：您好廣叔，目前在看廣州的房子，首套房，總價260萬左右，考慮了魚珠金碧世紀，老黃埔怡港花園，萬科城市花園，番禺的南國奧園的小兩房。預算範圍內，魚珠和黃埔的房間朝向和戶型沒有番禺奧園好，但不知奧園能否收益萬博板塊，價格是否看好？目前短期不考慮學位，請問下從自住和投資綜合的角度，哪個更合適些，謝謝！
回答：你好，南國奧園其實是一個位置、定位、配套非常尷尬的小區，有點「前不著村後不著店」的感覺，說是漢溪長隆板塊吧，也沒啥大的支撐，說是番禺萬博板塊吧，3公裡的距離有點稍遠，關鍵的是產品和客群，這個小區的產品就是一個半度假的定位，而且建築規劃、小區道路設置上，也有點過時了，不太看好 顯然，這個時候，應該買魚珠、老黃埔
提問：你好廣叔，深圳自住一套西鄉老破小，想買二套房，孩子三歲，四年後小學，想投資自住學位房，考慮翻身及寶中，翻身可買老破大，寶中買次新小，麻煩給些建議
回答：你好，翻身夾在了寶安老中心新安片區和新中心寶安中心片區的中間，整體面貌像個三線小縣城，以老舊商品房和農民房為主。 看待翻身更多的需要從學位角度做一個區分 翻身以甲岸路為界，甲岸路以北為海濱中學的學位，甲岸路以南為寶安區排名第二的寶安實驗的學位。學位之差也是漲幅之差，帶寶安實驗的這幾個小區，漲幅不輸寶中，以標杆小區新錦安雅園三期為例，漲幅45％。帶海濱中學的標杆小區泰華俊庭，漲幅30％，因為海濱中學片區的老舊樓梯商品房比較多，這些小區的漲幅會少一些，翻身帶海濱中學的整體漲幅在20~30％。
目前在寶城39區規劃了一所九年制的學校，由於新學校的東面隔了107國道，根據學區劃分的大路原則，這所新學校更多的會影響翻身和寶中的教育格局。對翻身帶寶安實驗這幾個小區的學位穩定性產生較大影響，對片區是利空。 所以，翻身本來值得投資買入的帶寶安實驗的學區房因為新學校變得撲朔迷離，需要靜待觀察學區劃分結果，近期不適合買入。 而翻身甲岸路以北帶海濱中學學區的老舊小區自住還行，由於距離寶中和前海都很近，可以跑平或者略微跑贏大市，但是投資，完全有更好的選擇。 綜上，如果考慮自住和學位，優先翻身。如果考慮升值，建議優先次新。
提問：您好廣叔，沙井拾悅城，17年的盤，115平，四房，695萬左右，請問是否合適入手？謝謝！
回答：你好，目前沙井六萬多的價格，聽起來不高，但已經有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三四萬。沙井能不能和前海寶中打通，其實我是存疑的，因為中間有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來。在我看來有短期站崗的風險。
提問：你好廣叔，南山的400萬左右的房子，好來居和棲遊家園，怎麼樣？複式小房的可動空間比較大
回答：你好，先分析區位： 1.南山中心： 南山中心最大的優勢就是地理位置優越，配套成熟；由於科技園是目前購買力最集中的區域，因此南山中心從來不缺關注度； 但南山中心也要分成兩類房子，一類是小白領喜歡的，一些次新的花園小區，一類是小白領不喜歡的，比如一些獨棟大廈類型的物業；雖然看起來第二類房子是窪地，但實際上沒人接盤且常年不漲； 南山中心的問題是關注度太高，且價格已經不低，加上高新園已經擁擠不堪，未來已沒有太多發展空間，小白領會慢慢向後海和前海遷移，導致購買力減少
因此，南山中心不太值得推薦，中長期看跑輸大勢； 2.蛇口： 蛇口與深圳灣不同，蛇口擁有是市區內最好的自然資源，有山有海，遠離鬧市區，住宅也有更多大面積的豪宅，定位更明確，再加上大量的外籍人士聚集於此，也是深圳小量高租售比的片區； 因此，相比於深圳灣，蛇口價格支撐性會更好，且有不斷看齊深圳灣的勢頭；但蛇口也因此面臨一個嚴重的問題，深圳沒有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不暢，學區不算頂級，導致以目前的價位，有很難匹配金領們的需求；所以，蛇口有潛力，但不會太大，中長期看持平大勢； 好來居和棲遊家園對比，更傾向棲遊家園。 從居住體驗的角度來看棲遊家園有小區環境，樓盤成交量也排在蛇口板塊top10，但是複式小戶型溢價會比較多，建議多關注筍盤。
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