我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔您好，本人東莞有一套房，東莞的萬象府第二期銷售說估計在4.5萬左右，是否值得入；對比臻山府，這兩個盤如何看？如果計劃有500萬首付入樓市，如何配置？有深圳、東莞買房資格，惠州北站是否值得考慮？
回答：你好，萬象府不錯的，可以入。臻山府的價值在於臨深。你的資金量看，兩者如果選，當然首先考慮南城，剩餘有資金在考慮長安這種片區。有深圳房票，建議入深圳，深圳投資回報率高的板塊，詳見內部！。惠州北站這種需要長期持有，短期投資不建議買。
提問：廣叔你好，君珆4.7萬一平了，小區沒有泳池球場這些配套。附近春曉這個盤比較大，大概4萬一平，樓齡老，但有泳池和球場這些。君珆是小三房81平總價380左右，春曉三房大些，總價410萬左右，哪個值得買？
回答：你好，春曉主要離地鐵不是很近，同時盤大，時長有人拋盤，價格也是易橫難漲，而且有一定的樓齡了，沒有君珆新。泳池這種作用不大，後面也就只是個擺設。不過兩者區位很近，理論有相同比例的漲幅，君珆相對要好一些。
提問：你好廣叔，坐標東莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已還清貸款。因為江南世家旁邊有地鐵口，但是這個小區比較舊了。目前上班和孩子上學都比較方便。有點糾結要不要賣了重新置換。手上有70，月供可以承受1W左右。
問題：您覺得這房子增值空間大嗎？要賣了重新置換一套更新地段更好的？（買了現有的房子，會不會影響孩子正在讀的小學學位？）還是直接再買一套大概200-300w的好呢？
回答：你好，江南世家，近地鐵濱江體育館，2006年左右的房子，還有潛力的，先持有，要賣最少都要等地鐵開通後。可以DY貸出7成來配置二套房，買套300左右的。可看下具體潛力大的板塊，詳見內部分享！
提問：新人首問：廣叔你好，已關注您一段時間。我是深圳戶口，已經沒深圳房票了，最近想純投資預算500萬以內房子，可持有5年以上，請問在大灣區以下哪個片區5年後會更有較大回報：黃埔科學城、南沙、東莞臨深、東莞濱海片區、珠海唐家灣、中山翠亨？
回答：你好。短期黃埔科學城、東莞濱海會較大，中長期南沙。臨深已經漲過一輪了，珠海、中山價值較一般，不如東莞。
提問：你好廣叔， 廣州兩套房，一套寫老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W；一套寫我的名字，在南沙，月供5K，值100W，兩套都是婚後買的。老婆小孩老人都在廣州，我深圳上班周末回廣州。 目前子彈50，年入60，南沙的房子，想賣掉，然後去深圳供首套房。請問想法是否可行？還是說在廣州買第三套房？如果廣州買，要怎麼樣操作才有購房資格？打擾您了。
回答：你好，總體看深圳好於廣州，但是深圳現在已經是高位，只能在第二梯隊 補漲區域內淘淘筍。 南沙已經入手了，可以長持。 把番禺這套尾款還清後過戶到你名下，離婚騰出老婆的房票，全款房做抵押融資，加倉深圳。
提問：廣叔你好，現在手上有200w資金，本來打算上車深圳，但是715新政後樓市進入冷淡期，現在還能進場嗎？
回答：你好，買，有需求的毫不猶豫的買。邏輯上非常簡單，因為需求長期看沒有減少，供給端因不讓買房而減少得更多，導致供求矛盾進一步加劇，房價長期穩定上漲毫無懸念。大部分人沒有判斷能力，羊群效應，喜歡跟風，他們不買，正是專業投資者買入的好機會。政策還幫忙按著房價，儘快買，機會難得。
新政看似嚴厲，實際上影響不大，絕大部分人並不是一來了深圳馬上買房，有個三五年工作與社保的人很多，即便只來深圳一兩年，用不了多少時間，有深戶，有三年社保，也很快可以滿足購房資格，需求遲早要得到釋放，那時候房價上漲的更多。所有政策只會增加交易成本，不會改變實際價格。而且，政策從來沒有說過要房價下跌，別等，有條件的馬上買，沒條件的製造條件買。現在是新一輪房價上漲的起點！
提問：你好廣叔，我在華僑城2017年入手了套新房，剛裝修完還沒入住，香山裡小學學位，我二小孩，大的2021年上小學一年級，小的還不到一歲，現在想把香山美墅的房子賣掉換個小學中學連讀的學位房，預算總價1200到1500萬左右，看了深高北的金亨利但是積分不夠，大的趕不上，看了龍華的金茂府，二小孩都能趕上，據說學位還非常不錯，但是金茂府125平的賣完了，剩下155平起步，就是感覺單價有點高（龍華10萬），總價有點高，還有房子使用率不高。您覺得我的置換對不對？金茂府能入手嗎？有能自住的9年連讀的好學位房推薦麼？
回答：你好，龍華的梯隊劃分其實很明確 1梯隊：深高北紅山四神盤、深外北白石龍次新剛豪 2梯隊：紅山二線普宅、白石龍民樂次新普宅、上塘龍勝 3梯隊：民治、龍華、觀瀾（是另一個大板塊，還不成熟） 金茂府是豪宅，產品定位是整個龍華稀缺的大平層，這個樓盤的價格是龍華的天花板了，投資意義不大，但周圍別家的樓盤，全靠它來幫襯。 同價位的選擇性也很多，買這個盤站崗風險很大，既沒有山海景觀，也沒有好的學位，有實力的買家更多會選擇香蜜湖或者南山。
提問：廣叔你好，純投資兩套，可長持。總價控制在1000以內，可以有多種組合。打算300到600的都看看。主要關注金融城，魚珠，老黃埔。科學城那邊漲起來了，不知是否還合適。這兩天中介推薦一套中興花園二期低層大三房南向，553萬123房，說是降價了許多。我是有質疑的，中興品質一般，123方還只是三房，不好改四房。價格還不算高，但我怕這種接盤不多，流通性和增值性不夠好。請您指點。
回答：你好，首選，中興花園如果買的話，就應該買小面積不應該買大面積，這是這個盤本身的屬性決定的 其次，1000萬左右的標的物兩套，肯定要選1套600萬左右的大三房，另外一套300-400萬的流通性好的標的物，前者可以捨棄槓桿，後者可以用一點槓桿
提問：您好廣叔，我想自住+升值，目前手裡有1200w左右，請問一下老師覺得科技園的陽光粵海和蛇口東帝海景哪一個更好？
回答：你好，陽光粵海，雙學位，2019年次新房。東帝海景，南二外海岸 + 深圳灣，2000年房，外牆做過翻新。看起來學校挺好，實際上是錯配，因為剛需群體 + 貴族學校。學位可能變化，因為規劃的是南二外海岸九年制。對比學位，深圳灣的成績尚未得到驗證，今年將迎來首屆中考；學府穩定在2梯隊，南二外接管後應有提升空間。兩者比較，學府更穩妥。對比戶型，陽光粵海的95平三房一衛得房率低了點，戶型不方正。這兩個在升值方面都不算好選擇，如果一定要選一個，陽光粵海。
提問：你好廣叔，我的情況：已經有兩套住宅。現在想買大衝華潤城四期。但我得賣掉其中一套房子去獲得名額和資金。想請教：1、華潤四期肯定是僧多粥少甚至沒有粥了，我要怎麼去認籌？2、網上說華潤四期要驗資500萬，一般是指驗現金嗎？如果是驗現金的話，我得賣掉一套房子才夠。但就面臨賣了舊房很大概率買不到新房的問題。有什麼辦法解決？
回答：你好，根據內部消息，華潤4期在5月份開盤，最低1100萬起，貨比較少，能否搶到看運氣了。首先需要有房票和500萬現金，現金會被銀行凍結，如果抽中就直接定了，沒抽中就退回去。首先你需要解決房票問題。假如你只有一套房的話，操作很簡單，銀行加按或者dy出資金，再去買新房，買到了再賣舊房。
提問：你好廣叔，深圳深戶，純投資，夫妻雙方各有一次異地貸款未還清！目前政策假離婚首付5成，現金150萬，融資可得50萬！17年想買龍華89平方的和平裡，不考慮自住的情況下有推薦樓盤嗎？還是等明年沙井的海岸城啊？
回答：你好，總首付200w，做五成按揭買和平裡麼？得全款買再抵押吧？ 目前上塘龍勝沒有特別的行情，還在消化上一波漲幅的時期，沙井海岸城的選擇也是比較「飄忽」，沒有特別理解你的選籌思路。具體詳情請見內部分享！
提問：你好廣叔，我和老公南山科技園上班，蛇口海伴雅居一套兩房自住。手上資金400萬，娃現在小學二年級，聽說深圳灣學校前景不錯，計劃將來讀深圳灣初中。三個選擇糾結得不行。 1. 700萬總價。是選擇買太古城南小一房還是金色海琴苑三房呢？都帶深圳灣初中學位，買來出租不住。 2. 現在深圳灣學校還沒起來，要不要先買前海諾德，鼎太那邊房子，過3年如果深圳灣學校起來了，再置換呢？ 手上就這麼些錢，糾結來糾結去，盼廣叔指點下。謝謝了
回答：你好， 我覺得你對深圳灣學校過於迷信了，深圳灣學校雖然硬體好，生源也非富即貴，但成績未經過市場驗證，以後未必拼得過南山福田的老牌名校，這個名校是打問號的。 而且深圳灣學校學位充足，租房就可以入讀，你完全沒必要為一個未被蓋章認可的名校去糾結，更應該考慮的是手頭的400萬該如何放置。 你現在自住的海伴雅居小兩房只有60多平，樓齡偏老，升值潛力也一般，自住和投資都不是優選。 我建議直接做置換，賣掉海伴雅居，加上手裡的400萬，買一套自住和學位兼顧的舒適三居，升值預期強，也改善了自住條件，才是更好的選擇
以上為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選