- 2021年的第02天 -
嘉定明日天氣：陰 11℃/5℃
寫在文前：2020年毫無疑問是見證歷史的一年，除了此後數十年甚至上百年後都會被反覆提及的「新冠疫情」外，我們還在嘉定見證了直達南通的滬蘇通鐵路開通，見證了中國首個在既有線路上加站的11號線陳翔公路地鐵站開通，見證了上海最大單體商業體南翔印象城MEGA誕生...
是的，剛剛過去的這一年有太多可以回憶的大事件，此前南翔生活網都第一時間進行了報導，今日將不再贅言。
但是，在這些重大歷史焦點的夾縫中，其實另一股熱流也在湧動，那就是房地產市場的再次升溫。而隨著嘉定一個個利好的兌現，一個個新的規劃和產城政策出爐，很多外區乃至區內網友非常關注嘉定這個上海近郊的「價格窪地」，很希望來此置業或者置換，在後臺詢問了解嘉定的規劃信息和房產價格。為了滿足大家對嘉定房產市場的關注，蛋哥今日將從南翔為切入點，分板塊成系列與大家分析解讀。
為什麼首先是南翔，因為上海外環外罕有這麼小的區域雲集了金地、華潤、朗詩、路勁、三湘、旭輝、新城、長實、綠地、好世、吉寶、保利、中海（含中建）、海倫堡、通用國際、同濟、駿豐等等如此之多的中國頭部房企。
為什麼是南翔將重回嘉定房價標杆，因為近20年，南翔長期是嘉定房價的標杆區域，從5000元/平的金地格林春曉拉開序幕...
引子：南翔老鎮區近10年來首次新建大型社區
12月底，南翔生活網跟蹤報導多年的南翔新猗園生活廣場項目（也就是民間常說的海倫堡南翔老鎮項目）最新的規劃許可出爐，同時就在近期，其第一期項目已經完成封頂。
這是南翔老鎮區在15年前同盛公寓交付，10年前綠地開始開發後，南翔老鎮區第一次有大型商品房項目新建。
下圖為今日該項目實拍：
2021年1月2日，海倫堡項目實拍
· 海倫堡項目進展跟蹤 ·
2019.8.13
2020.3.24
2020.4.1
2020.4.28
2020.5.26
2020.9.22
2020.10.5
2020.10.7
2020.11.10
2020.11.11
2020.12.14
2020.12.23
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海倫堡項目規劃用地東西寬約85m，南北長約330m，地理位置沒的說，整體呈長條形，位於嘉定重要的南北水系——橫瀝河軸線上，坐擁南翔老街和古猗園兩大4A景區，這放在正在上海也是很罕見的。也算得上好事多磨，從計劃開發到現在部分建築封頂已經過去多年，原因很多，其中有個重要原因是在項目區塊內有近百年歷史的保護建築王氏住宅（始建於1929年）及水塔。
項目板塊有百年文保建築也是項目的一大亮點。
因此，我們可以看到，在項目的北側規劃建設石庫門風情的商業街區，這也和王氏住宅的石庫門風格相契合。
單看效果圖，很有一種新天地的感覺。
貴嗎？看你怎麼看
關於項目本身，南翔生活網已經報導了多年，目前據南翔生活網了解，住宅部分的項目名已出，名為玖悅源築，將打造建築面積約80-109平米的洋房及建築面積約90-180平米疊加。
整體外觀上，看得出，海倫堡希望儘可能讓建築項目融合進老鎮區，外立面保留了石庫門門頭和紅磚元素。
切入正題，這個項目貴嗎？
其實「貴嗎」和「車速快嗎」是一樣道理，都是相對的。
如果相比此前老鎮區房子或者比較嘉定其他區域，幾乎沒有懸念，一定會「貴」，但是考慮項目的稀有性，相比外環同區段來說，例如七寶，一定是便宜的。
雖然項目還沒有拿到預售，但隨著房市熱度提升，想必開發商肯定希望能上到6.5左右，但鑑於此前嘉定標杆樓盤龍湖備案價，以及南翔近年唯一新盤星信名邸的備案價來說，一口氣直接躍升1萬左右，直接突破6和6.5的心理關口可能性還是非常非常低的，但是預計6左右，會有比較大的可操作性。
2021，南翔或將四龍翔騰
前面說了南翔老鎮區的海倫堡，這個只能算土地存量的開發，而2020年，祥源控股和融信集團分別以樓板價2.73萬和3.88萬獲得的兩塊土地將在今年投入市場，而最受關注的印象城南面地塊也有望入市。
可以說，幾乎沒有懸念，印象城南翔這片規整的極其優質土地，一旦出讓，必將是「高價」，而一旦能搶在明年上市，其售價成為嘉定標杆也沒有任何懸念。
為了方便大家理解，南翔生活網對南翔主要居住片區進行了標註，同時將明年預計投入市場的4個項目也進行了標註。
蛋哥將南翔主力居住社區劃分為4大板塊，分別是南翔東社區（留雲湖板塊）、銀南翔商務區（銀翔湖板塊）、雲翔大居及拓展區（印象城+雲翔湖板塊）及南翔老鎮區（歷史風貌區板塊）。
目前，經過近15年高強度開發，東社區、銀南翔區域基本開發完畢，老鎮區更是少有開發區域，未來南翔唯有雲翔大居及拓展區有空間進行高強度開發。
明年預計投入市場的4塊土地，3塊都在雲翔大居及拓展區中，可以說各有優勢。
海倫堡：老鎮核心區，坐擁橫瀝河景觀+雙4A景區及百年老宅加持；
祥源：離印象城不遠，拿地單價「相當低」；
融信：未來交通非常方便，享受三大成熟板塊的配套
印象城南部地塊：沒什麼好說的，優質！極其優質
融信南翔項目值得高亮關注
印象城南部地塊具體何時拍，目前不好說，從現有樓盤來講，融信非常值得關注。
作為融信進入嘉定的首個項目，融信幾乎不計成本經過激烈拼殺拿下南翔地塊，樓板價高達3.88萬元。考慮到5%的保障房及開發、精裝和融資成本，這個項目蛋哥粗算成本或將接近5.8萬/平方。
蛋哥前期對該項目進行了了解，融信將最新海納系作品的上海首作——融信·海納印象帶到了嘉定南翔。為了對南翔這個古鎮文化的高度尊重，南翔生活網了解到，融信將把建築與南翔的「鶴」文化相結合，但是又不流於傳統和保守，在建築上對鶴元素進行了現代化、國際化的表達。
而最亮眼的或許是，海納印象或將為嘉定首個使用全玻璃幕牆的住宅項目，同時，為了隔音和保溫，將使用三層玻璃，不但外立面相當現代化，居住時也將擁有從未有過的廣闊視野。
目前，融信的售樓處已經建好，今日拍了張照片，預計很快將正式對外開放，屆時，南翔生活網將對該樓盤詳細報導。
何時投入市場？
目前，上海的房產交易非常活躍，而明年無論嘉定還是整個上海，上市的樓盤將非常之多，競爭激烈幾乎是肯定的。
相比於市場的激烈，或許開發商更擔心政策層面的影響——根據以往經驗，一旦市場大熱必然是新一輪的收緊。當然變數肯定會有，但從操作層面上來說，過完春節，3月底以後去申請預售或許是很多開發商的選擇。
那麼大家覺得，南翔明年有望重回嘉定房價標杆嗎？
歡迎大家談談自己看法，順便投個票吧~
最後還是在說一句，清嘉之土，安定之地，多喜樂，長安寧。房住不炒，希望更多優質青年來嘉定置業，在嘉定安居，在嘉定發展。
如果你對南翔房產感興趣，希望交流，不如通過客服加個群吧。
編輯 |蛋哥、小龍
攝影| 菜花、蛋哥
信息來源 | 嘉定規資局、南翔生活網