最近，無論朋友圈置業顧問們發布的大紅色「漲價」海報有多鮮豔，都不過是鄭州樓市逐漸「涼涼」的遮羞布而已。
市場在變冷，已經成為地產人沉默的共識。
上周五，住建部召集10個城市開了一場「房地產工作座談會」，核心內容只有一個：調控收緊。
10個參會城市為：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙。
沒有鄭州，這個信號過於明顯了。
- 01 -「冷？熱？」
先來看一組數據：
據數據顯示，截至6月30日，2020年鄭州上半年新房共計成交95269套，為近五年銷量最低，僅為去年同期銷量的70%。
▲ 2020年鄭州上半年房地產企業銷售業績TOP15，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業全口徑。圖片來源：中指研究院
上周鄭州共有5個新房項目開盤，共推出901套房源，一共賣出384套，其中位於二七區的泰宏建業國際城，去化率僅為18.3%；上上周，金地濱河風華推出132套房源，當天僅去化5套，去化率低至3.8%。
二手房方面，從2019年6萬套的掛牌量，暴漲至目前的10.4萬套，而鄭州二手房月均成交量為6000套，即使沒有新增掛牌，現有庫存也至少需要18個月才能清完。
如果你去逛逛各個中介門店，戰鬥在一線的置業顧問會告訴你：二手房降價20萬都難出手，店鋪想要活下去，只能依靠新房分銷。
但是我們換個角度再來看一下。
還是上周，在泰宏建業國際城取得去化18.3%的戰績時，與其直線距離不到3公裡的鄭州華僑城去化率為80.5%；
上上周，在金地濱河風華創下去化率3.8%的記錄時，中原區的康橋玖璽園開盤當天去化92%。
在高新區二手房掛了3個月降價20萬仍然沒賣掉的同時，金水區某小學旁邊的房子反而在這個月漲價10萬出手。
市場整體是在變冷，但鄭州地產並非沒有熱度。
重要的是，買哪，買哪個。
- 02 -「地段！地段！」
老生常談一萬遍，買房還是要看地段。
地段不僅是指所在的區位，周邊的各項配套都能佔到不同比重的分值。真正好地段的房子，是不會被市場淘汰的，哪怕大環境再難，買對了房子，永遠都是「好租、好賣、易抵押」的優質資產。
隨著鄭州「雙環+井字」大四環高架建成通車，城市框架的逐漸形成，馬太效應也將會進一步在鄭州產生作用。
▲ 西四環中原路高架。四環高架的通車，一定程度上為剛需族在鄭州置業提供了新選擇
強者恆強，弱者恆弱，所有未落地的規劃都是遠在天邊的彩虹，伸手能握得住的優質地段，只會越來越稀缺。
今天我們就來詳細聊一下鄭州價值恆定的中心片區：金水、中原、二七、管城，希望能對你買房置業提供一定參考。
- 03 -「二七區」
鄭州被稱為「火車拉來的城市」，二七區功不可沒。
二七老城相當輝煌，火車站、河醫、鐵路局、鄭大老校區等重要的城市資源均布局在此，以商貿、鐵路、物流為主要產業形式立足，不過，目前二七區三環內的區域基本已經沒有新房。
在這裡置業可選擇的二手房非常多，教育、醫療、交通等配套完全純熟，沒有發展等待期。但不少小區存在老舊問題，還需考慮自己的核心需求再做決定。
幾年前，二七區以嵩山路、大學路為軸縱向發展，新房主要集中在南部，即二七新區，也是鄭州剛需、剛改的主戰場。
老城和新城，到底怎麼選？
二七老城區，火車站周邊以及南三環以北，都屬於二七老城，片區內被鐵路及其家屬院、醫院、學校等城市資源所分割。教育資源非常豐富，幸福路小學、隴西小學都在此，整個片區以二手房為主，新建商品房幾乎為空白。
雖然以二手房為主，但剛需和改善都可以在此找到合適的房源，如康橋金域上郡、康橋溪山御府、升龍城、亞星盛世家園等，居住舒適度很高，不過投資的意義不大。新房目前主要在售為名門橙邦、升龍城壹公館等。
▲ 二七新區核心區域位置
二七新區，主要承接二七區的地緣客戶以及中原、管城的部分客群，市場整體以新房為主，區域南部有尖崗水庫、樹木園、金水河河源等生態資源，還有綠地城和華僑城待落地，十分值得期待。目前地鐵三批規劃已出，地鐵7號線沿大學南路布局，重視地鐵的購房者可以優先選擇地鐵7號線沿線的樓盤。
新房項目有萬科大都會、亞新美好書苑、綠地城、華僑城等，而且房價比較穩定，雖難大漲，但也不會跌。
- 04 -
「金水區」
如果你去到各個新區的售樓處，置業顧問會從區位講起，講規劃，講利好，講未來，但是金水區的房子就不需要。
一句「我們位於金水區」，足以傲視諸多競品。
「中部第一區」的寶座，實至名歸的中心城區，不會有人質疑吧？但是，同處一個區，但不同的劃片，房子差異還是很大的。
從位置來看，金水區可以被拆分為三塊：老金水區、金水核心區及金水北區。
老金水區即省轄區板塊，老省政府、省政協和省委駐地，也是本地土著口中的「行政區」，目前是鄭州教育資源、生活配套最完善的區域之一。整個區域的房源以家屬院+二手商品房為主。如果優先考慮上學問題，可以選擇相對較新的二手房，其次是優質學校旁邊的單位家屬院。
金水核心區即老金水以北、以南、以東區域，居住氛圍都十分濃厚，教育資源相對老金水來說有所欠缺，區域內置業基本也以二手房為主，新房目前有融創金林金水府、騰威城兩個樓盤在售。
金水北區是集商業、人氣、行政、娛樂等為一體的區域，也是目前鄭州高價二手房的主要聚集區之一，由於陳寨、廟李、柳林等大體量城中村拆遷，同樣也是新房聚集區，目前新房主要有瀚海思念城、碧桂園天麓、名門翠園、泰山譽景等幾個項目。
此外，金水科教園也屬於金水區範圍，區域內新房項目更多，但整體來說，這個位置離主城區較遠，而且目前片區配套並不成熟，等待區域發展充滿不確定因素，剛需購房者謹慎考慮。
- 05 -
「中原區」
上文中提到的開盤去化92%的康橋玖璽園，就是位於中原區老城區。
這個區域，基本是鄭州土著聚集地，生活便利度和教育資源不亞於金水區，而且隨著鄭州中央文化區CCD火熱的建設和投入，這裡已經不再是「沉睡的綠城」。
那麼，意向在中原區應該如何置業？今天重點講一下兩個板塊：中原老城區、常西湖新區。
▲ 位於中原老城區核心地段的錦藝城
中原老城區，也就是大鄭州的「西郊」，幾個國營棉紡廠均在這個區域，伊河路小學、伏牛路小學、桐柏一中、外國語本部等全市數得著的優質教育資源均在這個區域。還有商業、學校、地鐵、人口等多方面因素的綜合加持，片區居住氛圍濃厚，生活所需3公裡之內基本均可滿足，自住可以選擇比較新的二手房，如果考慮孩子上學，一定要問清楚學位是否使用等問題。
新房有康橋玖璽園、恆大經貿中心、崑崙望嶽二期等，可選擇性不是很多。
常西湖新區，地鐵1號線、14號線等地鐵線路的逐漸開通，中央科技活力區CTD逐步落地，這裡可以說是老城開新花，區域南部水系資源豐富，而且有融信、世茂、恆大、金科、中晟融僑等開發商入駐，是純粹的住宅區，可選擇性較多，建議首先考慮交通問題。
- 06 -
「管城區」
在管城老城區生活的人們，與中原區類似，都是真正的老鄭州土著，甚至比西郊還「純正」。
相較於金水區和中原區優質的教育資源和各項行政規劃，管城老區看起來略遜一籌，但轄區內創新街小學、回六等學校也相對不錯。另一方面，已建成的地鐵加持，商都新區、小李莊火車站的規劃逐步落地，也讓這一區域重回購房者的「優先待選項」。
按照現有規劃，管城區將通過「大商城遺址板塊」和「商都新區板塊」把管城區之一老城區建設成「功能完備、環境優美、歷史文化特色鮮明」的新商城組團。
▲管城區是鄭州歷史文化與城市建設融合發展的一副縮影
目前，該區域仍是鄭州的核心城區，在建的「商都歷史文化區」有望使得整個片區脫胎換骨，而且龐大的地緣客戶群體，使得該區域內房價十分穩定，也是難得的加分項。
老城&新城的選擇題，管城區也同樣存在。
管城老區，各項生活配套毋庸贅述，整體交通通達性很好，特別是在地鐵5號線開通之後，沿線樓盤的價值進一步凸顯。在地理區位上距離鄭東新區和經開區比較近，適合在這兩區就業的年輕人。
而且區域內不乏一些新房項目，比如地鐵沿線的世茂雲尚城、奧蘭和園、盛澳金尊府；二手房可選擇的次新房也很多，基本可以實現買後即住。
▲十七裡河為管南新區增添了更多宜居感
管南新區，妥妥的剛需集聚地，永威、融創、綠地、正商等開發商早早入駐，不乏千畝體量大盤，而且價格相對不高，地鐵、教育等剛性配套也在逐步完善，加上地鐵的加持，整體房價一直穩中有漲。
目前片區內主要在售新房有綠都瀾灣、永威城、融創城、富田城等。等小李莊火車站落地之後，區域或許迎來新的機遇。
- 07 -
「小結」
從目前的的調控規模來看，鄭州雖然不在10個約談城市之內，但緊縮的政策依然懸在頭頂。
另一方面，央行發布一年期LPR為4.05%；五年期以上LPR為4.75%，相比上次的4.8%，降低了5個基點。利率的下探，釋放的信號也值得研究。
其實市場永遠都是這樣，有人唱衰，就有人看好。
但對於勢在必行的購房者來說，早買晚買，其實都要買。
還是那句話，選對區域，有時候比選對時機更重要，你說呢？