世聯行算是中國房地產代理行業裡的「黃埔軍校」，在貝殼沒有起來的時候，世聯行絕對算是龍頭的龍頭。每一位地產人，特別是策劃人在寫報告的時候都可能會百度一下世聯行的資料，那些寫 PPT的都該給世聯行付一點「版權費」。
NO.1
世聯行股價「腰斬」，
房地產行業冬天來了？
當然，現在世聯行可能還是行業的龍頭。有時候不能只怪自己不努力，怪別人過分美（殘）麗（忍），而是因為房地產行業在縮水，隨時都可能受到降維打擊。誰能想到，如今的世聯行市值只有73.97億元人民幣。要知道，2017年底世聯行市值都達到220億元，這種縮水幅度可想而知。
從去年底到現在，世聯行發生了很多事情。高管職位也有所變動，新聘任王立擔任公司副總經理，原董秘獲任監事會主席；世聯行向招商銀行、中信銀行提交了3.7億元授信額度申請；公司股東相繼減持公司股票……
此前，世聯行選擇進入公寓租賃市場，然而長租公寓卻不斷爆雷，新業務持續虧損反而影響了財務表的狀況。
公開資料顯示，世聯行2019年前三季度公司歸母淨利僅306.51萬元，同比銳減96.05%，扣非歸母淨利更是虧損1596.30萬元，同比大降123.41%。此外，其重要股東之一房天下於2019年11月宣布撤資，決定減持世聯行6%股份。12月初，世聯行宣布將收購同策諮詢81%股權，選擇另一家知名服務企業合併，或許是世聯行在房地產代理寒冬之季的一次絕地反擊。
NO.2
全國房地產代理行業持續降溫，
成都市場相對偏好
事實上，房地產代理行業的冬天來臨，很多時候並不是因為你不努力。
不知道00後在微博pick小哥哥小姐姐的時候，能不能想像十幾年前我們用一角錢一條的簡訊給超級女聲投票。而現在全國簡訊發送量日均約15億條，其中大部分還是垃圾廣告，而微信日均超過400億條。對00後來說，簡訊成為了一個接收驗證碼的工作，而微信才能連接一切。
房地產代理行業也是一樣，「入冬」的第一大原因就是房地產行業處於持續降溫的趨勢，導致代理行業整體收入銳減，有數據稱全國平均住宅收費點位現在只有0.8左右。筆者詢問了成都幾家大型傳統房地產代理商，成都中心城區住宅項目平均點位在1.5左右，總的來說還是比全國市場要好一點。
成都世聯行前員工張飛（化名）表示，有些收費點位0.8也在做，一般是大代理商做大品牌方的，因為合作時間很久，這樣往往會越做越低。而小代理商往往會是關係戶，反而代理費不會太低。
值得一提的是，不同的地段或不同的物業類型收費點位也都不一樣。成都一家大型房地產代理商員工何雲清（化名）告知，該公司代理主城區公寓項目平均點位約3.5，寫字樓和商鋪平均點位約5，主要還是看具體項目好不好賣，越不好賣的佣金當然會越高。
「物業類型會影響，還要看做內場還是外場，是獨家代理還是聯合代理，這些因素都會影響收費點位的高低。」何雲清補充道。
NO.3
開發商逐漸被渠道所綁架，
代理商只能「靠邊站」
很顯然，目前房地產代理行業競爭越來越激烈，開發商逐漸被渠道所綁架，這是房地產代理行業「入冬」的第二大原因。
一方面是許多開發商開始組建自己的銷售團隊，另一方面也受到如貝殼、鏈家、大唐等中介渠道公司和一些自媒體渠道公司的衝擊，特別是一些沿海海景房、內地湖景房等文旅項目，渠道銷售佔據了大部分開發商的銷售費用。
克爾瑞四川數據統計，在2018年以前，渠道佔比小於5%，2018年的佔比約為10%-15%，2019年底佔比超過了50%。開發商對於渠道的效果從輔助手段，變成了現在的完全依賴階段。而渠道的佣金相比之前也是大幅上漲，2018年左右渠道佣金在1.5%，2019年普遍大於2.5%，個別難銷項目佣金甚至超過10%。
開發商對於渠道的依賴程度越來越高，相應的，渠道對於代理商的衝擊也越來越大。在這樣的「三重打擊」下，房地產代理行業的冬天可能即將來臨。
為了能夠「順利過冬」，世聯行於是選擇與同策聯姻。但業內人士分析，這種「1+1」的做法很難大於2，甚至可能小於2，因為代理行業增量很難了。
「雖然世聯行是代理行的黃埔軍校，但是在渠道為王的當下，世聯的轉型沒有找到發展的第二曲線，與同策的合併，對市場影響不大。這種收購主要是考慮資本市場的題材，對於實際業務來說，影響有限。」
NO.4
房地產代理行業競爭激烈，
聯合代理成為常態
回到成都市場，雖然代理收費平均費率比全國平均水平稍好一點，但日子依然越來越艱難。再差的開發商活了這麼多年，也慢慢形成了自己的套路，逐漸組建起屬於自己的不同層級的產品系，走著模式化開發的路子，標準化時代根本不需要定位（當然，也有像實效機構老吳這種盡心盡力提供想法的公司，甲方當然喜歡且樂於用）。
再加之代理公司那頭，用人成本越來越高，畢竟現在的90後一遇到不順就甩手走人。筆者很熟悉的開發商老總笑說，現在找代理公司主要是為了刺激一下自己的銷售團隊，才採用聯合代理的模式。
有一個笑話對這種方式進行了非常恰當的比喻。說聯合代理的組合，對實際銷售促進意義並不大，就如同之前你一個人走夜路，沒想著點一根蠟燭或買一根手電筒，而是又找了一個哥們，兩個人一起抹黑走夜路，喊口號壯膽。那句話怎麼說來著，久走夜路要闖鬼！
NO.5
房地產企業倒閉的同時，
房地產代理公司未來路在何方？
對於目前成都房地產代理行業的現狀，從業人士也稍顯無奈。不僅結傭周期越拖越長（開發商募集資金難度越來越大），在甲方眼裡：賣得好是因為產品好、價格合理，賣得不好就是代理公司不給力。
如今，房地產市場格局大環境風雲突變，房地產行業正在以每天淘汰1.3家房企的速度進行著大洗牌。前段時間，很多媒體都在報導房地產企業倒閉了400多家。實際上，和開發商相比，房地產代理行業日子更不好過。
以成都為例，成立於2000年的世家機構，隨著地產行業洗牌，企業生存也岌岌可危。根據世家機構年度審計報告顯示，2015年世家營業收入2273.77萬元，營業利潤-531.78萬元，淨利潤-521.77萬元，負債總計1583.6萬元。2017年5月，世家機構開始宣布掛牌股權及債券轉讓。
無獨有偶，成都另一家知名房地產代理公司高策新源，高光時刻沒幾個月，就被鏈家收購了。
房地產代理行業到底如何轉型？是加入渠道大軍還是引入資本做包銷？這將是代理地產人一個長期需要思考的問題。
作者：劉蝮蛇