▎世聯研究丨By：世聯評估價值研究院
一、新發展格局的提出與重要論述
在全球開放的宏觀背景下，國家之間存在千絲萬縷的聯繫，從生產、流通，再到消費、投資，已經交織在一起，共同形成全球經濟大循環。與此同時，關於自由貿易和貿易保護的爭論從未停止，在實踐層面二者基本上交替進行：世界經濟處於增長和繁榮階段，各國比較容易實施自由貿易政策；而世界經濟面臨危機或處於蕭條階段，貿易保護又可能佔據上風。2008年全球金融危機、2020年新冠疫情都成了貿易保護滋生的土壤。
面對世界經濟低迷、全球市場萎縮、貿易保護主義上升的複雜外部環境，結合我國國情和發展階段，中央適時提出「實施擴大內需戰略」「推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」，這將成為「十四五」乃至中長期我國發展的主線。正所謂「西邊不亮東邊亮」！
在8月24日中央召開經濟社會領域專家座談會，會上對新發展格局做了進一步闡述，未來使生產、分配、流通、消費更多依託國內市場，提升供給體系對國內需求的適配性，以形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。
圖 新發展格局的提出與重要論述
資料來源：有關網絡新聞，世聯評估整理
二、國內大循環的重點在哪裡
毋庸置疑，14億人的國內市場非常龐大，內需規模不可限量。2019年最終消費支出高達55萬億元，社會消費品零售總額超過40萬億元，總體保持平穩增長。今年1-7月份社會消費品零售總額超過20萬億元，同比下降9.9%，主要受疫情中實體店鋪銷售遇冷拖累。實體店拓寬網上渠道，新零售抓住發展契機，1-7月份網上零售額超過6萬億元，同比增長9%。
表 2020年1-7月社會消費品零售總額
數據來源：國家統計局
居民消費呈多樣化趨勢，消費熱點也從基本生活日用品、耐用品、大宗家居消費逐漸過渡到智能化服務型消費（如智慧型手機、休閒娛樂消費等），從今年通訊器材類、飲料類、汽車類的銷售可見一斑。
同時，我國的產業結構也發生了顯著變化，實現了從低端的「世界加工廠」到擁有多個自主品牌、提供高附加值的產品和服務、產業鏈比較完整的「製造大國」的躍升，與「製造強國」的距離在縮短。
但是目前對國內市場潛力的挖掘不充分，還存在供給和需求不相適應的地方，未來按照中央要求，我們要把滿足國內需求作為發展的出發點和落腳點，加快構建完整的內需體系。
在供給端，促進產業升級和補鏈。繼續推進供給側結構性改革，大力發展數字經濟、智能製造、新基建等，搶佔新一輪產業革命的制高點。加快核心技術研發，儘快打通產業鏈的高端環節，在關鍵技術、核心環節掌握自主權。注重國內市場研究，改良產品線，促進出口產品成功轉內銷。
在需求端，促進消費增長可持續。對政府而言，要在城鎮化、舊改、保障房、新基建等領域追加投資，增加財政轉移支付、減稅降費，保居民就業、保基本民生，促進居民的可支配收入穩步上漲，擁有消費升級的底氣。對居民而言，提倡理性的、適度的超前消費，支持「國貨潮牌」和出口轉內銷產品，實現供給到需求的良性循環。
在要素市場，打通要素流通的體制機制障礙，如戶籍制度改革、土地制度改革、資本市場改革，促進勞動力、土地、資本、技術在全國市場自由流動，實現資源的有效配置。
圖2 國民經濟大循環示意圖
三、房地產領域的發展機會探索
2016年以來中央確定「房住不炒」的發展基調，全國房地產市場逐漸降溫，「穩地價、穩房價、穩預期」更加堅定，房地產對經濟的短期刺激作用受到抑制，而長效影響得到加強。那麼，在形成新發展格局的過程中，房地產領域有哪些發展機會呢？
第一，搶佔城鎮化發展機遇。2019年末我國城鎮常住人口約8.5億人，城鎮化率達到60%，未來十年發展目標是再提升10個百分點，到2030年常住人口城鎮化率達到70%，未來將有10億左右人口生活在城市及其周邊，居住需求十分旺盛。人口規模大、增長較快的城市是企業布局的首選。
圖 重點城市人口規模梯隊
數據來源：世聯評估《南北地區主要城市發展比較》
第二，積極融入重點區域和活力城市群的發展。從近兩年出臺的政策來看，國家大力支持長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝等區域發展。這些區域各類資源更加聚集，經濟發展潛力較大，比較容易形成人口流入——經濟增長——更多發展機會的良性循環。隨著城鎮化和新基建的推進，重點區域的城市和周邊郊區發展機會較多，房地產需求有望出現新一輪增長。另外，根據住建部要求，2000年前建設的老舊小區大部分都需要更新改造，進一步完善小區配套和基礎設施，這部分存量市場也很大。因此，城市更新、舊城改造也是企業展現實力的重大機會。
第三，租賃需求旺盛，抓住租賃住房發展機會。房地產市場調控倒逼房地產結構調整，租賃住房得到政策支持，也是擴大內需的重要環節，企業可在租賃住房等方向尋求新利潤增長點。（詳見《住房租賃與REITs》）
第四，進軍康養地產領域。近年來我國少子化和老齡化現象比較突出，人們的養老觀念也在發生轉變，更多人願意選擇養老院、養老公寓安享晚年，這部分市場蛋糕越來越大。另外人們對生命健康的重視也達到前所未有的高度，休閒、療養等需求正在大爆發。因此，未來康養地產發展潛力巨大，高端市場和平民市場並重。
第五，打造綠色建築，提升房地產開發建設品質。今年7月，住建部、發改委等七部門聯合印發《綠色建築創建行動方案》，從建築設計、能效水效、建材等多個方面提出新的任務，提出到2022年，當年城鎮新建建築中綠色建築面積佔比達到70%，星級綠色建築持續增加，既有建築能效水平不斷提高，住宅健康性能不斷完善，裝配化建造方式佔比穩步提升，綠色建材應用進一步擴大。綠色建築是未來的發展方向，企業應儘快在綠色建築設計、建材篩選、裝配建造等方面培育實力，搶佔市場先機。
圖 《綠色建築創建行動方案》八大重點
資料來源：《綠色建築創建行動方案》
四、結語
2020年「抗擊新冠疫情」「復工復產」成為全球經濟社會發展的關鍵詞。隨著中美貿易摩擦不斷升級，外部經貿環境仍比較嚴峻，我國參與外部循環的重心將逐漸轉向歐盟、東協及「一帶一路」沿線國家，與內部循環相互促進形成聯動。目前海外疫情還未得到有效控制，但是國內防控有力，經濟復甦持續推進，主要經濟指標出現好轉，擴大內需的基本盤比較穩健，我國可能是今年少數幾個能夠實現正增長的經濟體之一。因此，以國內大循環為主、不斷挖掘內需潛力是應對百年變局的正解，企業應積極探索新發展機遇，融入新發展格局、提升發展品質。
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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。