只為了賣房子而建的城市新區，紅利時代接近尾聲！
| 01 都希望成為下一個浦東，但浦東卻只有一個。
所有城市之所以把上海浦東作為學習的「榜樣」，是因為浦東相當於脫離上海市中心又造了一個城，而且取得了人口、產業、房地產「三豐收」！創造了巨大的經濟效益。
於是乎，一輪聲勢浩大、如火如荼的「造城運動」拉開了帷幕。都希望自己成為下一個浦東。
這場「造城運動」的規模究竟有多大？
根據國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心的調查數據顯示，目前我國縣級以上正在建設的新區達到3500個。
3500個新區是什麼概念？
中國的縣級區劃一共才2800多個，這3500個新區所規劃的人口總量達到34億。
通過這些數字，你能看到什麼？
第一感覺就是，有點爛大街了。
第二感覺就是，房子比人都多。
第三感覺就是，樓市泡沫好像就在於此！
為什麼敢做出這麼誇張且不合實際的新區規劃呢？
一個巨大的支點就是「城市化」！
「城市化」給很多城市都帶來了巨大的人口紅利，但前期基本上都湧入城市的老城區，有了「浦東效應」後，地方政府們仿佛都開竅了，可以建設新區，然後把人口導入，有了人，新區就有的發展基礎，同時又可以重新進行更合理的產業規劃，而且關鍵一點就是拆建成本相對於老城區極低。
這就是大量建設城市新城區的動力所在。
以目前城市新區的規劃總量來看，很多城市都在原有城域面積的基礎上擴大了一倍甚至幾倍，雙中心或者多中心成為很多城市發展規劃的標配，但卻沒有人能看到下一個浦東的影子，映入眼帘的反而是一個個炒房者的樂園。
由此得出一個結論，浦東就是浦東，有樣學樣的新區們只能成為房地產炒作的天堂，而且，現在看來，大部分城市新區的樓市即將遭遇滑鐵盧！
| 02 城市化進程已進入長尾階段，城市群接棒城市化
如果現在還有人拿「城市化」說事，那就要小心了！
目前中國的城市化進程完成了近60%，但刨除老人和原著，能夠擁抱城市的人口其實不多了。
尤其，目前老齡化、少子化的問題很嚴重，這將會導致剩下的人集中流入到超級大城市中。
也就是說對於大多數城市來說，人口紅利已經消失了，現在正在面臨城市群接棒城市化的時期。
有一點要著重說一下，那些失去人口紅利的大多數城市中，甚至包括直轄市、省會、計劃單列市。
這就會導致一個很嚴重的問題出現，大量規劃的城市新區，將面臨無人導入的尷尬境地。
正常來講，新區的人口有三個方面的來源：
1、原主城區人口導入。
2、城市周邊縣市人口導入。
3、外省流入人口導入
下面我們就分析一下這三個人口源目前所面臨的困境。
1、原主城區人口導入是壓力最小的，但卻受制於城市人口基數的限制！大家可以思考一個問題，光靠上海原著民的導入，浦東能發展起來嗎？
原城市人口的導入還有一個副作用，就是人口導入達到一定量級後，人口密度就會被稀釋，直接後果就是，大街上人煙稀少，人氣無法聚攏，商業凋零。
這也是目前大部分城市，包括重點城市都面臨的一個現實問題。
2、城市周邊縣市人口導入，這在城市化進程的人口紅利期，確實是一個量級很大且穩定的人口來源，但如今城市化進程已經到了長尾階段，城市群的崛起，導致很多城市周邊人口出現「跳級」流出的現象，不僅如此，城市內部的人口，也出現向城市群流入的趨勢，最關鍵的是這種人口的流失，還伴隨著大量財富的流失，對新區發展產生「反噬」現象。
3、外省流入人口導入，對於很多城市來說目前的可能性就更低了，現在不但是城市之間的比拼，還是省與省之間的比拼。
用大一點的視角往下看，很多省份都是舉全省之力託抬一個省內重點城市，只有少數省份可以做到省內全面開花，所以，優勢劣勢就很明顯了。這也是城市群發展成敗的基礎！
就城市群而言，不是說幾個省聯合一下，城市群就出來了，這只是形勢上的，在如今刺刀見紅的時期，啥用沒有。
城市群的形成，首先要在省內形成多城市聯動效應，之後才是省際之間的經濟大聯動。
| 03 城市新區的產業是吹出來的一個「神話」
新區建設最讓人或者最讓炒房者心潮澎湃的就是產業規劃。
大家注意，是產業規劃，而不是產業落地！
因為對於以房地產炒作為基礎建設的新區，產業落地基本上就是一個「神話」！
為什麼這麼說呢？
很簡單，產業還沒有影呢，房價先炒出天際了，什麼產業能落地？
所謂的什麼什麼項目，大部分都是配合房地產炒作的噱頭而已，如果當真的話，那就只能做接盤俠了。
正常新區的規劃一定是先以產業落地為主，這麼說不是太形象，舉個例子，特斯拉落戶上海，是和當地政府籤了對賭協議的，有大量土地支撐，有200多億的無息貸款，敢耍貓膩，你試試。
但很多新區，所謂的產業就是掛個牌子而已，這更像是一種授權，授權可以用企業的名字宣傳，但背後的好處可不能少。
為什麼只站臺，而不是參與到城市的發展中呢？
3500個新區，對於企業來說，不可能參與得過來，當然這還是表面。
企業也不傻，要是傻也不可能成功，企業到一個地方發展，首先要考慮一個地方的營商環境質量，最簡單的方法就是當地有多少被扶植起來的本地民營企業。
數量越多，營商環境質量越好，數量越少，營商環境質量越差，而不是給企業做個調查問卷，做做數據統計那麼簡單。
本地企業都扶植不起來，外來的和尚也不可能把經念好。
企業的精明還體現在其洞察力上，新區都成了炒房者的樂園了，哪個產業還敢來落地呢？
人口、產業「雙失」的狀態下，給大量新區的樓市帶來巨大的風險，而且這種風險越來越近了。
房地產投資的命脈是什麼？
資金！
如今，進入樓市的資金水龍頭正在逐步擰緊，最先受到打擊的地方，很可能就是這些城市新區。
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