有好戲!白沙洲重要規劃迎突破進展!10000出頭片區3盤爭霸!

白沙洲三環內飛速崛起，而三環外似乎也不甘示弱。2019年11月29日，綠地集團華中事業部拍得武漢市洪山區「青菱·西岸」289畝土地，預示著規劃多時的青菱西岸迎來重大開發節點！拿地五個月之餘，武漢市自然資源和規劃局公示了武漢聚益置業有限公司新建居住、綠地項目（綠地D9-2一期地塊）的規劃方案，即綠地在青菱西岸規劃打造的綠地大都會項目！

根據規劃，綠地大都會一期地塊的用地面積約5.8萬方，總建面約19.7萬方，計容建面約14.5萬方。其中規劃住宅面積約14萬方，總戶數約1442戶，含公租房144戶，整體容積率約2.51，機動車停車位約1702個。計算下來，該地塊商品房的戶均面積約101平，屬於中等偏小的面積段。

項目經濟技術指標：

該項目一期地塊整體比較方正，整體為北高南低設計，由於道路規劃影響，地塊內住宅朝向為東南朝向（公租房除外）。

項目一期平面規劃圖：

（平面圖非正南北朝向）

綠地大都會項目一期地塊規劃有14棟住宅，其中9號樓為公租房，其他均為商品房。1-6號樓規劃為11層的小高層，7、8號樓規劃為23層的高層，10-13A號樓規劃為26-34層的高層。

樓棟分布示意圖：

經日照分析，項目南面1、2號樓日照情況較好，小區外側的3、6、10、11、12號樓日照情況也不錯，大寒日1樓日照時間都在3小時以上。小區中間的5、13、13A號樓日照情況略差，1樓大寒日僅2小時左右日照。該地塊住宅滿足大寒日不小於2小時的日照要求，且未對周邊建築產生明顯影響。

日照分析圖：

綠地大都會項目自拿地到現在一期地塊規劃方案公示，整體的開發節奏還是比較快的。目前該項目還未有明確的銷售信息對外釋放，不過按照其開發節奏，較大概率會在今年下半年入市！

土拍信息：

綠地底價拿下青菱西岸兩宗地

2019年11月底的土拍中，綠地集團底價拿下洪山區青菱西岸2總商住混合地塊，規劃將引入全球商品直銷中心和眾創空間，樓面價分別約4631.04元/平、4707.55元/平。

P（2019）160號地塊洪山區青菱街楊林村（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示），規劃淨用地面積為9.43萬平方米（以實測為準）,規劃用地性質為商業用地、居住用地、綠地；計容建築面積不大於23.58萬平方米（商業不大於11.08萬平方米，居住不大於12.5萬平方米）；容積率約2.5；建築密度商業控制在40%以內，居住控制在30%以內。

該宗地共包含兩個地塊，其中A地塊規劃用地面積4.43萬方，建築面積不大於11.08萬方，為商業用地。B地塊為居住用地，規劃用地面積5萬方，建築面積不大於12.5萬方。

該地塊競買保證金109200萬元，起拍總價109200萬元，起拍樓面價約4631.04元/平，設置最高出讓指導價218400萬元，最高樓面價約9264元/平。最終該地塊被武漢聚益置業有限公司（綠地華中事業部）底價拿下，樓面價約4631.04元/平。

P（2019）160號地塊要求：

1、P（2019）160和P（2019）161地塊採取搭配供應方式現場掛牌，競買人須同時參與兩個項目的競買，即報名P（2019）160地塊的必須同時報名P（2019）161地塊，並分別報價。

2、競買人須承諾若競得該地塊後建設不低於2萬平米的企業服務平臺，並引入不少於1家（含1家）入圍湖北省科技廳公布的湖北省「眾創空間」名單的企業入駐經營。

3、引入一家世界500強企業（以2018年《財富》雜誌公布的企業名單為準）旗下的商服管理運營平臺公司對項目商業進行統一招商和整體運營。

4、項目須在交地後6個月內動工開發，商服地塊須與住宅地塊同步開工建設，寫字樓須在交地後36個月內通過工程竣工驗收，住宅須在交地後30個月內通過工程竣工驗收。

P（2019）161號地塊位於洪山區青菱街楊林村（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示），規劃淨用地面積為9.85萬平方米（以實測為準）,規劃用地性質為商業用地、居住用地、綠地；計容建築面積不大於24.62萬平方米（商業不大於10.07萬平方米，居住不大於14.55萬平方米）；容積率約2.5；建築密度商業控制在40%以內，居住控制在25%以內。

該宗地共包含兩個地塊，其中A地塊為商業地塊，規劃用地面積4.03萬方，建築面積不大於1007萬方；B地塊為居住用地，規劃用地面積5.82萬方，建築面積不大於14.55萬方。

該地塊競買保證金115900萬元，起拍總價115900萬元，起拍樓面價約4707.55元/平，最高出讓價231800萬元，最高樓面價約9413.2元/平。最終該地塊被武漢聚益置業有限公司（綠地華中事業部）底價拿下，成交總價115900萬元，樓面價約4707.55元/平。

地塊要求：

競買人須承諾若競得該地塊後：引入不少於1家（含1家）世界500強企業的全資子公司區域總部入駐經營（以2018年《財富》雜誌公布的企業名單為準），並引入該企業旗下自營的全球商品直銷中心入駐經營；

本次規劃公示的一期為P（2019）161號地塊。

綠地大都會整體效果圖：

項目有望引進綠地旗下的綠地優選（G-super）全球商品直銷中心，該超市在武昌綠地繽紛城已有開業。

值得一提的是，綠地在武漢已經有了一座「綠地大都薈」，就是綠地香樹花城二期的商業。而本次青菱西岸的綠地大都會，僅一個草字頭差別，讀音完全一樣，綠地取名字真懶，有點意思啊~

區位

綠地大都會項目位於洪山區青菱街楊林村，大區位上屬於白沙洲青菱新區。環線位置在三環以外，靠近四環，距離三環線約5.5公裡，距離四環線約1.8公裡，在區域內位置一般。

項目一期微觀區位：

北邊是規劃道路、南益名悅華府項目；

南邊是楊林路、規劃醫療用地；

西邊是規劃道路、綠地項目160地塊、南郊路；

東邊是武深高速連接線（武嘉高速）。

區位點評：

1、該項目位於青菱新區的南端，靠近四環線，位置比較偏遠，周邊一片荒地，目前的現狀可以說是非常荒。該位置在區域來說，目前屬於比較弱的位置。

2、該項目為規劃的青菱西岸首發項目，有一定規劃利好，但是除了該項目之外，青菱西岸的整體推進較慢。

3、項目周邊較多工業用地，目前的整體面貌一般。

4、值得注意的是該項目東邊緊鄰武深高速，預計有一定不利影響。

項目周邊實景：

周邊荒地：

近距離無明確的地鐵規劃

無主幹道 交通不便

地鐵：目前白沙洲區域規劃在建的5號線和12號線地鐵距離綠地大都會項目很遠，不過遠期規劃的金口線在青菱西岸附近有預留站點，在規劃圖上均有顯示，該站點在南郊路上，距離項目較近，約500米，但是該線路的建設暫時還未有消息。

遠期規劃的金口線預計站點位置圖：

遠期規劃的金口線即32號線將從張家灣至金口，設站10座，沿南郊路、上汽通用大道一路向南，抵達金口的中山艦博物館。該線路已從第四輪規劃中剔除了，近期預計無法落實。

金口線示意圖：

城市留言板上關於金口線的回覆：金口線已更名為32號線，軌道交通32號線起於張家灣，止於金口。目前，32號線處於前期研究階段，最終線站位方案及建設時序以相關部門批覆為準。

自駕：項目周邊路網還未完全打通，自駕出行不太方便。不過該項目南邊緊鄰武深高速的出入口，自駕上高速走四環和外環還算方便。項目周邊無主幹道，目前只能走南郊路，南郊路為雙向四車道，並不是主幹道級別，武金堤路路況也非常差，目前幾乎不能走，交通狀況非常不方便。

周邊道路實景圖：

綠地與南益之間道路為兩車道：

南郊路實景圖：

武嘉高速至三環聯絡線工程（青菱湖西路—新武金堤路）正式啟動實施，建成後將與青鄭高速至白沙洲大道共同形成南部雙快速通道。該道路緊鄰綠地大都會項目。

該工程起於武嘉高速收費站出口楊林二路，止於新武金堤路湯遜湖泵站南側橋梁落地點，全長2949米，紅線寬40-60米。其中青菱湖西路段採用「主線高架橋+地面輔道」的建設方式，其餘路段均採用高架形式。主線高架橋為雙向6車道，其中主線高架橋為城市快速路，設計時速為60千米/小時；地面道路為城市次幹道，設計時速為50千米/小時。

據長江日報消息：4月10日，洪山區武金堤路附近的武嘉高速至三環聯絡線工程（青菱湖西路—新武金堤路）作業面已經鋪開。

該工程對綠地大都會的交通利好不大，畢竟是出城通道，倒是有可能因為高速噪音影響樓盤居住。

交通點評：綠地大都會項目在青菱新區，區域路網尚在建設，該項目靠近四環，交通更加不便。遠期規劃的金口線有站點在附近，但是不知何時才能建設通車。往市區方向的交通狀況比較糟糕，南郊路的路況不算好，後期預計也會有較多紅綠燈，出行不便。

目前區域配套極度缺乏

遠期規劃青菱西岸商業

綠地大都會項目緊鄰規劃中的青菱西岸，除此之外周邊基本無配套。目前來說，配套基本為零。項目往北約1公裡處有個菱湖美景小區，有個生鮮市場，算是目前唯一的配套。

目前該區域內最大的規劃就是「青菱·西岸」，綠地項目屬於該規劃的一部分。根據初步規劃，青菱·西岸總體分為三大部分，分別為7000畝長江溼地景觀帶、3600畝西岸生態旅遊區和1700畝的商貿金融中心「雲帆街」。本項目位於「雲帆街」東起始段。

規劃的雲帆街東至青菱湖西路，南至楊林路，西至武金堤路，北至建陽四路，總用地面積1.15 平方公裡，其中商業面積約0.47平方公裡。綠地大都會本身將作為青菱地區的主要商業(商務)配套項目。規劃的西岸生態旅遊區東至青菱湖西岸，南至四環線，西至青菱湖西路，總用地面積2.4平方公裡。旅遊區分為生態保護區和生態發展區。其中，生態發展區面積0.88平方公裡，生態底線區面積1.52平方公裡。

產業園建設：綠地大都會項目西邊有一些產業用地規劃，目前聯東U谷產業園正在建設中。產業園或將能為區域帶來些許活力，但是對於樓市和房價的影響不大。

配套點評：綠地大都會項目周邊配套比較薄弱，除了遙遙無期的青菱西岸的規劃之外，目前完全無配套可言，僅有一些產業園規劃建設，日常生活非常不方便。

品質評測

綠地大都會為綠地集團開發，綠地早些年在武漢還是開發建設了一些住宅項目，整體的口碑一般，不過近期多以商業規劃為主，布局武漢三鎮。

綠地集團此番進駐「青菱·西岸」，將依託「雲帆街」起點的戰略優勢，以及周邊產業、人才、生態景觀優勢，以科創產業為核心，依託綠地集團大科創、大消費產業平臺，規劃打造集高新科創、時尚消費、生態居住三位一體的宜業、宜居、產城融合的智慧生態新城。這也是綠地近2年來不多見的一次大手筆拿地，該項目也將是綠地在武漢主城區中為數不多的住宅項目。

從其一期的規劃指標來看，整體容積率約2.51，商品房的戶均面積約101平，機動車停車位配比超過1:1，預計屬於常規的剛需樓盤定位。而且綠地在武漢一向不是以品質著稱的，此前綠地國際理想城的裝修哭訴事件還記憶猶新，就算是內環高端的綠地海珀濱江，品質也無任何亮點。看來在綠地體系中，不管什麼價格的項目，都是剛需快銷定位~綠地大都會具體品質規劃情況待項目營銷中心開放之後，再做具體點評。

區域樓市&項目價格分析

白沙洲三環外也名為青菱新區，是武漢樓市的重要剛需片區，大多都是貼身肉搏，從最開始的青菱三兄弟到目前已基本呈八仙過海之勢，今年最多有12個盤在售。

1、目前白沙洲三環外價格在10600-15000元/平之間，主流樓盤的價格在13500-14000元/平之間，一個100平左右的三房，最低首付門檻在35-40萬左右，適合剛需。

2、其中靠近三環線的青菱新區已成為5兄弟，旭輝、新城、美好、新力、景瑞5個樓盤差異化不明顯，價格也十分相似。目前這5個盤中，新城閱璟臺已經進入尾盤狀態，其餘樓盤基本都是銷售全盤一半左右，後期還有充足貨量。

3、旭輝都會山則靠近5號線南三環站，是三環線距離地鐵較近的樓盤。旭輝江山境屬於一線臨江，白沙洲非主流的改善型大戶型。這2個樓盤非常有特點，與其他樓盤同質化不強。

4、青菱湖西側靠近四環的樓盤包括南益名悅華府、萬科保利理想城市、綠地大都會等，位置較偏，但價格較低。

5、青菱湖東側、白沙洲大道沿線的鄂旅投書院世家和愛家名校華城高層房源基本已售罄，今年金科境湖裡會成為這個小區域的主要新房供應。

楚天都市沁園則是位於黃家湖北岸，區位更靠近東原啟城。

白沙洲三環外樓盤分布示意圖：

青菱新區地塊一覽表：

距離綠地大都會最近的項目為南益名悅華府，首開的時候曾4人搶一套，非常火爆，不過上一期5號樓均價漲到10660元/平，毛坯銷售，據置業顧問介紹，該項目下次加推還將微漲，可能在11000元/平左右。

更靠近四環的萬科保利理想城市項目毛坯備案價在11000元/平左右，帶裝修之後整體均價約13000元/平左右。綠地大都會目前裝修狀況還未知，根據周邊項目價格，阿松預計，如果賣毛坯價格可能在11000-11500元/平左右；如果帶裝修，價格可能在12500-13000元/平左右。

隨著綠地大都會項目浮出水面，青菱新區南端三盤爭霸的局面已現！

區域樓盤表：

阿松綜合點評：

1、綠地大都會項目在白沙洲三環以外，四環以內，靠近四環線，在區域內環線位置比較弱，周邊較多工業園，在區域內的位置一般。

2、周邊公共運輸匱乏，近期沒有明確的地鐵規劃，目前出行完全依靠自駕，周邊路網不完善，交通出行很不方便。

3、目前周邊配套目前屬於一片空白，該項目是規劃的青菱西岸首發項目，自身有一定商業規劃。該項目的規劃也預示著青菱西岸的建設已在明顯推進。

4、從項目技術指標和綠地此前在武漢的項目來看來看，基本屬於快銷剛需樓盤定位。

5、青菱新區整體供應充足，該項目預計跟周邊緊鄰兩項目毛坯備案價相當，若是毛坯銷售，預計有一定價格優勢，但是帶裝修的話，就談不上性價比了。