來源： 自媒體
來源：杭州樓市動態 作者：北城
01
忽感盛夏，已至白露。
8月，二手房成交10362套，又一次破萬的數據，也是連續第五個月破萬套，創下了杭州二手房的紀錄。
雖然環比7月份（11372套）下降8.88%，但同比去年8月份的6732套上漲了53.92%。
據好找房數據，從7月杭州市區二手房掛牌量突破124000套後，至今2個月，掛牌量仍然是這個數字。
我今天看的時候，掛牌數據為123692套，甚至還降了一點。
顯而易見，在新政的影響下，杭州新房市場供應有所減緩，目前來看8月幾乎沒出什麼熱盤的預售證，也讓新房市場熱度下降。另一方面也是由於新房的搖號難度開始加大，部分置業需求無奈選擇進入二手房市場。
不過隨著9.4新政的發布，無房家庭的擴容，一些30歲以上的單身以及離異3年的單身無房都將重回新房市場，預期二手房市場會有所降溫。
我們在寫文章的時候，總有人說，自己的房子都沒人看，怎麼可能有那麼多人買，假的數據吧。
因此，我們團隊整理了一份杭州二手房成交量以及成交價數據，給大家分析一下到底是哪些二手房在快速出貨，以及為什麼它能快速出貨。
02
上城區、下城區
根據好找房數據顯示，杭州上下城區二手房成交量佔比杭州總成交數據的10%，粗略估算大約有1000套，基本上以老破小為主。
文暉的九龍倉君璽二手房成交價高居57890元/㎡，板塊內的新房就指望著它來宣傳倒掛了。
東新板塊的萬家星城作為大城北的明星選手，是下城區成交量最大的小區，每月都有20套左右的成交數據。
該小區由於房齡較新，配套足夠優秀，因此一直活躍在二手房市場。在喜提安吉路新天地學區後，小區唯一的軟肋短板也被彌補，成交價格上漲至43910元/㎡。
下城區華豐板塊在7月春語藍庭入市後，首開近2000人登記，但8月就直接沉寂，購房者只能投入二手房的懷抱。不過9月的華豐或許會不一樣了，板塊的TOD樓盤春和雲境今日開始登記，首開推出8幢高層，總共447套房源噴湧而出，加上春語藍庭預計加推的180套高層，相信能夠緩解購房者們置換的饑渴。
8月的上城區二手房成交量僅有400套左右，由於次新房價格高昂，因此活躍小區基本為回遷房、老破小，價格穩定在3-4萬/㎡。
而次新房中最值得一提的必須是信達濱江壹品，8月有4套成交數據，均價104310元/㎡，這個均價不得不歸功於上個月11號成交的一套125323元/㎡的低層房源，也使得房東心態非常好，掛牌價高居121893元/㎡。
江幹區
江幹區的二手房成交量是上下城區的總和，以九堡和丁橋兩大板塊為主，佔比40%。
九堡板塊的昆盛蕭邦又是其中的NO.1，由於小區流入市場的房源比較集中，且籤約價均低於掛牌價，因此成交量很大。除了小區本身的品質以外，據悉該小區成交如此活躍也有可能是開發商在出售一手更名房，含車位不含稅，性價比很高。
而板塊周邊的新房最近也是熱點不斷，九堡站旁的合生創展名邸預計9月首開，做到了89㎡的三房，只是缺了一個衛生間總是讓人心有遺憾，距離楊柳郡僅兩站之隔，價格或許能夠便宜很多。
丁橋雖然被很多人排斥，但是板塊目前的價格對於想留在杭州主城區的人剛需來說，勉強能夠接受，因此二手房成交一直相當活躍。
龍湖名景臺位於同協路旁，是龍湖按照別墅理念打造的一個高低配小區，浙大附中丁蘭校區、杭州採荷一小教育集團丁信小學是它的加分項，由於學區的緊俏性，名景臺在二手房市場上頗受歡迎。
江河匯板塊的萬科大都會79號近期也是很受關注，原因在於該小區貌似成交了一套沿江高層，建面194㎡，總價高達2000萬。破10萬元/㎡的大都會，也印證了江河匯的潛力，未來的新鴻基江河匯綜合體想來又是富豪的爭搶遊戲。
拱墅區
拱墅區新房以申花為首，二手房自然也是如此，單月近200套的成交數據見證了板塊的熱度。
雖然首開杭州金茂府和濱江錦繡之城地段和品質絕佳，但是由於價格原因，每個月也僅有1-2套的成交數據，只是這1-2套總是能夠創下申花的成交價紀錄，巨大的倒掛差讓申花的新房更有吸引力，這個時候我又想問養雲靜舍什麼時候開了
。
拋開地段因素，融信藍孔雀擁有的恆溫泳池、鉑金天幕立面、近10萬方的園林景觀都是豪宅的品質，特別是在擁有華東師大附小學區後，更是成為了板塊二手房成交的中流砥柱。
大關的限價在上個月終於明確，低於5萬元/㎡的高層限價讓我們更期待杭源裡。賣魚橋的預期學區，成熟的地鐵和商業配套，更有運河景觀，這樣的樓盤怎能不愛。
當然如果搖不到杭源裡，大關還有一個剛剛公布案名的準現房：英藍岫町華庭，地鐵3號線香積寺站上蓋，地段更優，預期學區一樣是賣魚橋。
桃源板塊的聯發溪語宸廬預計這兩天就領證，地鐵桃源站旁，總價300萬左右，現房開閘必須要期待。
西湖區、濱江區
談起西湖區的二手房，那我們的第一印象必然是學區了，但談起濱江活躍的二手房，也可以是學區。
位於西興的欣盛東方郡，去年年底還有很多總價450萬的房源，年後480萬的卻已然少見，上漲3000元/㎡，還能頻頻登上主城區籤約榜單，必須要歸功於它的江南實驗學區。
在2010年民辦轉公辦的江南實驗學校隨著生源質量的改善，升學率逐年靠前，甚至在今年傳出中考成績杭州第一，超過了十三中，一系列的宣傳之下，江南實驗學校的就學落戶年限長達3年4個月。
目前濱江濱盛和西興板塊的二手房價穩定在5萬元/㎡以上，甚至成交均價76770元/㎡的濱江金茂府8月也有3套成交，比起申花的杭州金茂府數據來的更加可信，這也不得不讓人期待起待售的紅盤時代濱江丹楓四季院。
西湖區的二手房成交大戶是三墩北的萬科融信·西雅圖，每月都有三四十套成交，「次新房」加上「知名學區房」的優勢加持，使得小區房源均價也水漲船高。西雅圖於今年1月交付，透明售房網上的數據顯示，該小區3月成交均價僅在34999元/㎡，此後便一路上漲，目前均價約38000元/㎡。
在9.4新政之下，紫璋臺一旦限售，西雅圖還能再漲一波，目前很多西雅圖與西湖國際城的很多業主已經在待價而沽了。
03
蕭山區
蕭山區雖然地大物博，幅員遼闊，但是二手房成交量並不是很多，與西湖區相差無幾。
蕭山區各板塊的二手房成交數據比較均衡，以南部臥城、錢江世紀城以及蕭山城區為主。
奧體板塊成交大戶以目前的「三兄弟」為主，成交最多的小區是奧體板塊的時代奧城，單月有27套，同時成交均價也接近5萬元/㎡（不談被做低的情況）。
濱江嘉品也將在9月加推，據悉銷售方案與之前一致，無房戶傾斜比沒有變化，留給改善的房源仍舊是大部分，雖然與房管局所述的熱點樓盤標準不一致，但你絕不能說它不是紅盤。
市北作為最靠近奧體的板塊，二手房價也穩居4萬+元/㎡，甚至桂語江南軒51500元/㎡，在價格上看比奧體還高，有這個均價在，我看市北的樓盤就沒必要去跟濱江算倒掛了。
南部臥城的新房限價非常清晰，從25600元/㎡到29800元/㎡，細細研究它的限價邏輯，或許可以說是街道來排的。
板塊的二手房品質並不出彩，新房庫存卻非常多，而且並不難搖，因此購房者置業基本都會選擇買新房，這也加快了新房的去化效率。
或許等到南部臥城的新房悉數交付後，會有不一樣的場景。
餘杭區
曾經的蕭山、餘杭之爭，早已落下帷幕。如今的餘杭不管在GDP或者是新房、二手房方面都超越蕭山很多。
據好找房數據，8月餘杭區二手房成交量又獨佔鰲頭，籤約佔比達到29%，原因歸於餘杭大量的常住人口、產業的集聚、未來科技城的光環和正式發布的「雲城」這一頭銜的加持。
當然，餘杭的房源供應量也是最多的。因此杭州市區籤約榜單中出現最多的就是餘杭的各個小區，如綠城桃源小鎮、卓越蔚藍領秀二期、竹海水韻、EFC、翡翠城和萬科未來城三期夢溪裡。
籤約量第一的是良渚商圈的酒店式公寓萬科·未來之光，8月共成功籤約109套，也是榜單中唯一一個籤約套數過百的項目。
在良渚，萬科的項目可謂到處都是，萬科未來城，良渚文化村都是板塊內超大體量的小區，目前價格穩定在3萬元/㎡左右，只是和光塵樾早已清盤，良渚下一塊限價地仍未出世，再也沒有樓盤享受這份紅利了。
良渚以外，二手房最活躍的當屬閒林板塊，早年得益於閒林拍地的特殊性，板塊內的樓盤都是動輒5000戶的百萬方體量的住宅，如西溪山莊、翡翠城、閒湖城、竹海水韻。
由於閒林新房短缺，二手房供應量又非常大，因此樓市基本上以二手房成交為主，單單是8月的二手房就成交了501套，超過了濱江、上城、下城區一整個區的量。
明日閒林純新盤佳兆業雲峰將以精裝22000元/㎡的價格開始登記，相比眾安西溪未來裡的19000元/㎡毛坯，限價幾乎沒有變化，置換的也可以關注一下。
星橋是一個人口並不算多的板塊，除了廣廈天都城，一到夜晚，燈火通明，仿佛整個星橋的人都住在天都城，因此地鐵官方還專門在天都城設立了一個「天都城站」，這是杭州唯一一個以小區名字命名的地鐵站。
廣廈天都城8月成交了73套，僅次於良渚的未來之光公寓，成交均價在21761元/㎡，與板塊毛坯限價幾乎一致。該小區有多個苑，目前在透明售房網上顯示掛牌量最高的為天河苑，有108套掛牌房源。
有人說，餘杭只有三個板塊：良渚、臨平、未來科技城。透過二手房成交量來看，還真沒錯。
錢塘新區
錢塘新區同樣是二手房成交重地。
在經歷那個被房價套住的年代後，下沙沿江的高層房源多且密集，小區入住率不高，投資出租房多。不僅如此，板塊沒有三甲醫院，沒有大型商業綜合體，也沒有數一數二的學區，咋一看，沒有任何吸引人的點，二手房應該是不好賣的。
但恰恰相反，沿江的二手房成交非常活躍，其中以保利東灣最為搶眼，戶型小，總價低，房源多，綠化好，能滿足下沙沿江一帶新杭州人的置業需求，因此頻頻上榜主城區籤約榜單。
據數據統計，從2014年到2020年，保利東灣成交了超2000套二手房，2020年上半年又一次位居主城區籤約榜第二名，與去年一整年相比差距不到100套。
沿江成交均價最高的保利江語海是文海學區，8月有9套成交數據，成交均價41450元/㎡，比起板塊限價高出上萬元，預期文海學區的錦上文瀾，你搖麼？
在大江東的成交二手房中，我們能夠看到很多網紅小區，如金色河莊、大江之星、潮聞天下、旭輝寶龍東湖城。
金色和莊，當初就是以地鐵口，現房以及近萬元的倒掛吸引了近3萬人搖號，在去年選房期間，就有人直接在現場以高出新房30萬元的價格籤約，如今交付拿證後，二手房成交均價達到了24210元/㎡，相比新房漲了12000元/㎡。
大江之星由於金色和莊被更多人注意，如今二手房也漲到24000元/㎡；潮聞天下雖然是一線江景，但是沒有地鐵，交通不方便，選房當天都沒有賣完。如今二手房籤約價高達23480元/㎡，相比13500元/㎡的新房價格，漲了近萬元/㎡。
從如今大江東的二手房情況來看，很難想像萬人搖的龍湖江與城、融創城交付後能賣到多少，怕是3萬元/㎡起步吧？
一些說明：
a/以上圖表所涉及到的樓盤，為在售的有高層的項目，或者是8月待售的有高層的項目。
b/周邊樓盤統計的為新房周邊二手房小區，參考價格來自好找房的官方成交數據，並取平均值；
c/所有信息均為人工統計，若有遺漏或錯誤，歡迎留言補充
d/由於富陽臨安數據不足，因此並未統計。