買新房也要看地段,福州主城區逐年降價何需奔向遠方

我們知道，福州的舊城改造在近年推出了一項創舉，那就是安置型商品房土拍模式。和以往傳統的回購安置房模式相比，嶄新的安商房小區無疑讓安置房在居住品質上又上了一個臺階。有一些城區由於舊改規模大，時間跨度長，經歷了這一輪變革之後，同一片區不同項目的安置模式也不同，比如本文要談的典型例子：東區中南片的福馬路沿線。

和東區北片化工路沿線要麼純安置房，要麼安商房相比，東區中南片近年舊改沿著福馬路至西向東推進，從王莊到五裡亭，從連潘鳳坂到前嶼後嶼，先後採用了不同的安置模式。由於舊改順序先西後東，使得西側的連潘鳳坂一帶多採用商品房土拍時回購安置房的模式補充安置房源，比如中海金璽公館、世茂璀璨天城、金輝優步大道等項目，都帶有或無償提供、或低價回購的安置房。

而在此後，安置型商品房地塊逐漸亮相，建發悅府（領賦新苑）在福馬路沿線率先開盤。由於銷售單價比周圍其他新盤低上大幾千甚至一萬多，建發悅府的普通商品房迅速售罄，成為去年福州最暢銷的樓盤之一。但建發悅府的熱銷主要還是時機抓得好，2019年第四季度疫情尚未爆發，當時樓市雖然持續下行但還有一定餘溫，只要定價合理還是能夠迅速去化。

今年疫情突如其來樓市加速下行，與建發悅府僅僅相隔一公裡的另一個安商房項目旭輝公元大觀，就沒能延續這種熱銷態勢。該樓盤今年3月4日領出第一本預售證，經查商品房網籤公示，截止10月24日，領證住宅共741套，已售住宅套數僅16套，這個銷售成績，令人不知道說什麼好。

當然，房子好賣不好賣也與定價策略有關，只要願意大幅降價依然還能陸續去化，目前旭輝公元大觀建設進度較快，房子顯然也得抓緊賣。不過話說回來，別看建發悅府賣得很好，但去年買房的業主看到旭輝項目銷售狀況和促銷力度也會後悔房子買得太早，更不用說連潘一帶2017-2018年有很多人在最高點上進場接盤。

回想兩年以前，當時不少人撞上價外加價還硬要買房，本來備案價就高得嚇人，還要被加收天價「驚裝款」。如今福馬路沿線眾多樓盤建起，明後年將有大量二手房源釋放，今後二手房價格會讓高位接盤的人後悔不已。目前除了旭輝、建發、大東海等一些安商房項目外，在中海金璽公館和旭輝公元大觀中間還有一個新建安置房小區開始落架。

這個小區叫做鳳翔佳園，共建設8棟樓，984套住宅，將於明年上半年完工。作為福州安置房建設的最新成果，從外觀上與隔壁的中海金璽公館相比，鳳翔佳園絲毫不落下風。

當年捆綁銷售盛行之時我曾不斷強調：價外加價的新盤都不能買，並且預測今後的趨勢一定會從價外加價回落到按備案價銷售，再到備案價打折銷售，甚至備案價打七折、打八折賣房。果不其然，僅僅兩年時間這些預言都已應驗，今年恆大開啟全國範圍七折促銷，眾多品牌房企紛紛跟上，打七折八折九折皆已司空見慣。當時聽進我的勸告的人，如今都有逃過一劫之感。

當前就東區中南片一帶而言，旭輝項目打折幅度還算不錯。正如此前文章多次強調，特價房實際上代表著開發商能夠接受的折扣。廣告單上特價房打了幾折，其他非特價的房源你一樣能找開發商要特價房的折扣，甚至還能進一步爭取更多優惠，點數都是可以談的。畢竟現在新盤難賣，只要你願意買，開發商肯定願意談，就怕你不買，不怕給折扣。

既然如今福州閩江北主城區近中心地段的新盤售價已比閩江南岸各種偏僻角落還要便宜，雖然二手房依舊更加實惠，但你若一定要買一手房，還是選擇地段好價更低的項目為好，畢竟買房首先是買地段。

正應驗了那句「竹橫前後嶼」的民謠，福州東區四村的拆遷剛好也是按著這個順序來，如今竹嶼已是高樓群，橫嶼是片大工地，前嶼後嶼接下來還有更多地塊陸續登場，這個房源糧倉才剛剛打開。