杭州房價,遭遇致命一擊

螞蟻上市暫緩透露出的深層信息，恐怕才是對杭州樓市影響最深的地方。

以前，炒房客買房是跟著學位、地鐵走，但目前越來越多的人跟著阿里巴巴、螞蟻走。

離亞運會也不遠了，讓我們看看杭州房價擊鼓傳花這一波最後到誰手上。

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杭州房價曾經是中國第一高，沒錯，就是中國第一。那一年是2010年，當年的《2010年中國城市房價排行榜》顯示，杭州房價站在榜首，北京是亞軍，至於後來牛氣沖天的深圳，不過是第六名，排在溫州、三亞的後面。

幾年後，杭州房價經歷深度調控，一蹶不振，直到2016年才爬起來。

現在，杭州樓市正在經歷什麼？我們可以從螞蟻說起，一切會有一點不一樣嗎？螞蟻上市暫緩，對杭州樓市是有影響的：網傳螞蟻員工退訂豪車豪宅，杭州房價連夜調降15%。當然，這裡的調降應該是局部的調降。

不過，螞蟻上市暫緩透露出的深層信息，恐怕才是對杭州樓市影響最深的地方。

杭州房價大漲的推動力是什麼？

毫無疑問，杭州是數字經濟底蘊深厚的網紅城市，更因為有阿里巴巴、海康威視等知名企業而為世人矚目。

杭州現在每年一萬多億的GDP，經常被各種力量稱頌為「一線城市」或者「準一線城市」。實際上，杭州還有一個「冠軍」頭銜，即連續多年的賣地收入冠軍——2019年全國合計賣地共4.41萬億，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀錄。其中，部分城市的賣地收入超過2000億，杭州位列第一，達到2836億。

杭州的賣地收入把上海都甩了一截，至於深圳，去年的賣地收入只有區區600多億，和城市體量完全不匹配。

一方面，我們說持續大量賣地，增加土地供應量，有利於抑制房價。但是這個規律在杭州似乎失效了。伴隨著杭州土地供應量不斷增加的是杭州飆升的房價， 2019年，杭州以房價以25979元/㎡位列深圳、上海、北京、廈門之後，排名全國第五名。

城市尚未一線，房價已經一線，這就是杭州。

杭州房價大漲的推動力是什麼？四個關鍵詞： 拆遷、基建、人口、產業。

從2016年到2020年，杭州每年都要拆幾十個城中村，拆遷戶拿到的是真金白銀，開發商拿到的是土地，政府也是受益者。拆遷戶拿著大筆資金橫掃樓市，這是杭州樓市的主要購買力之一。

從2016年的G20峰會之後，杭州開始加速地鐵、城際、機場快線的建設，而這些都需要錢，錢從哪裡來？賣地是一個重要來源，因此不斷釋放杭州樓市利好其實是一個固定的方向。

杭州作為一個有底蘊的歷史文化名城，再加之這些年經濟發展不錯，如果把入戶門檻放低一點，很多人會紛至沓來，事實也是如此， 杭州去年的人口破了千萬，常住人口增加的數量甚至超過深圳。

杭州的產業結構確實合理，也相對比較抗壓，2020年杭州前三季度GDP為11567億元，增長3.2%。關鍵是「數字經濟核心產業增加值2952億元，增長11.5%，增速比上半年提高1個百分點，佔GDP的25.5%」。

杭州為了2022年的亞運會，正在全力改變城市面貌，加速基建，這本來也是諸多城市的常規路徑。把最好的城市形象展示給世界，大家臉上都有光彩。但是大批炒房客殺到，似乎要把杭州房價送回到10年前的巔峰時代。

2020上半年，杭州樓市出現了5次「萬人搖」。7月初，杭州發布樓市新政，高層次人才購房限售5年，3.5萬元/平方米以下新房對無房家庭的傾斜比例提升至50%，對無房家庭的認定更加嚴格。此舉還是沒有熄滅炒房烈火。

9月4日，杭州發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，熱點商品住房項目禁止有房戶入場，堵住投靠落戶來炒房的通道，進一步落實「房住不炒」。

調控之下，杭州樓市的環比上漲基本被遏制住了。

11月16日，國家統計局網站數據顯示，10月份商品住宅銷售價格漲幅平穩回落。其中，杭州新建商品住宅價格10月份環比零增長；二手房價格環比上漲0.3%。

杭州樓市正在高位盤整，有意思的是，有市民於10月23日在杭州市住房保障和房產管理局的網上大廳留言，要求「維護市民資產增值權利」，甚至具體提出了「限制土地供應」，「繼續降低落戶門檻」的操作方向。

一方面防止新增土地、房產搶客，一方面歡迎更多接盤俠，某些杭州炒房客的算盤確實打得很精。

那麼，未來杭州的樓市會怎麼走？

螞蟻員工收入會傳遞壓力給房價

影響杭州的樓市因素很多，但在城市層面能協調的最重要的因素應該就是三個： 土地供應、調控政策、產業發展。 利率、首付這些因素不是城市政府可以說了算的。

土地供應方面，看杭州的意思沒打算收手，將繼續捍衛賣地冠軍的寶座：今年前三季度，全國351城整體住宅用地累計成交金額突破4萬億元，成交金額累計同比增長10%。其中，杭州位列第一，僅涉宅地塊出讓金即逼近2000億元。

只要保持這個供應量，其實最該慌的是炒房客。

再就是調控政策，杭州9月4日出重拳調控樓市，調控的方向就是「降槓桿」，擊退不合購房資格的炒房客。而且，杭州此前已經有100多宗「雙限」（限房價、競地價）地塊，這些地塊在掛牌之日，就設定了今後新房銷售的價格。

這就等於是給杭州樓市上了「緊箍咒」，炒房自由度、舒適度大大降低。跌，短期內看不到，但是大漲的話，基本也沒戲了。

這些都還是在每個城市都會看到的常規政策，杭州的不同之處在於有網際網路巨頭駐紮。 以前，炒房客買房是跟著學位、地鐵走，但目前越來越多的人跟著阿里巴巴、螞蟻走。 甚至有中介喊出了「做不了螞蟻的員工，就做螞蟻的鄰居」的口號，刺激房價上漲。

但是從一系列的政策來看，首先可以確認的是：螞蟻的估值會下降，降到多少不好說。要看網際網路小貸的新遊戲規則玩起來之後，螞蟻的增速還能保持多少。小貸的崩塌如果難以挽回的話，螞蟻的其他業務能不能頂上去，交一份過得去的報表？不知道。

從目前的情況來看，按照新遊戲規則：補足資本金、客戶來源被限定地域以及單個客戶的貸款額度下降都是確認的，螞蟻的未來如無大的變數，至少在業績方面的下滑是大概率事件。這就會影響到螞蟻員工的收入，進而傳遞壓力到房地產市場。

反壟斷將帶來變數

而且， 現在的事兒還不是螞蟻一家的事兒。

11月6日，國家市場監管總局、中央網信辦、國家稅務總局三部門約請27家代表性網際網路平臺（包括阿里、騰訊、京東、百度、字節跳動、拼多多、美團、微博、攜程、滴滴等）召開規範線上經濟秩序行政指導會；11月10日，市場監管總局面向公眾發布《關於平臺經濟領域的反壟斷指南（徵求意見稿）》。

杭州的阿里巴巴明顯是「反壟斷」的主要對象之一， 這一波反壟斷會如何深刻地影響網際網路平臺的發展，還需要繼續觀察。

在美國的歷史上，反壟斷折騰最厲害的時候，曾經有巨頭被拆分成多個公司，比如標準石油和摩根財團就是著名案例。現在就有人猜測——「拆分Facebook的可能性非常大」。美國的反壟斷的確給創新型中小企業一定的成長機會，而且每次反壟斷之後，往往會有一波創新浪潮。

看到這裡，是不是有很多人心裡咯噔一下。相比之下，炒個房血虧出場，真的不是事兒，屬於小菜一碟。

更要命的是，阿里巴巴的增速在放緩：

阿里巴巴集團的財報顯示，在截至2020年9月30日的2021財年第二財季，該公司營收達到人民幣1550.59億元（約合228.38億美元），同比增長30%；歸屬普通股股東的淨利潤為人民幣287.69億元（約合42.37億美元），同比下滑60%。

阿里巴巴集團股價在周四發布財報後下跌。

馬雲和蔡崇信一直在減持：截至2020年7月2日，馬雲所持阿里集團股票從2019年11月26日的12.77億股，降到了10.43億股。如果按照當時阿里巴巴的市值計算，馬雲套現高達430億人民幣，而阿里巴巴的二號人物，蔡崇信也在這期間減持。

離亞運會也不遠了，讓我們看看杭州房價擊鼓傳花這一波最後到誰手上。

杭州房價上漲的時候像瘋狂的深圳，下跌的時候（2011年-2015年）又像極了曾經的海南、鄂爾多斯。

各位炒房客，風高浪急，站穩了，今年是2020年。