近段時間，寧波的單身公寓市場頗為熱鬧（本文所稱的單身公寓，特指土地使用權年限為40年、用地性質為商務辦公的公寓，即俗稱「40年產權」的公寓）。
儘管早在年初就有相關消息，已經形成市場預期，但寧波於7月末正式確定、於9月15日起實施新的落戶政策，明確「40年產權」的單身公寓也可以落集體戶，還是被單身公寓各類銷售方渲染為天大的利好。
而時隔多年重出江湖的「售後包租」，乃至承諾多少年後高價回購的銷售手段，雖然前車之鑑甚多，依然還是刺激到了相當一部分將單身公寓作為投資品的購房需求。
如果購置後用於出租，單身公寓因為面積小、總價低，而租金水平卻還往往高過普通住宅，其年租金回報率一般能夠達到百分之四五甚至更高，比把錢存銀行顯然划算，也稱得上是一筆不壞的買賣。
但如果以投資普通住宅、期望日後大幅升值的角度來買單身公寓，那恐怕需要好好考慮——以後出售，「40年產權」的單身公寓非常高的交易稅費，就是一個巨大的不利因素。
今天，我們就來仔細算算「40年產權」單身公寓的交易稅費。
交易稅種多且高
首先需要特別指出的是，「40年產權」的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等，不像普通住宅那樣可以享受交易稅費的優惠政策。
具體來說，單身公寓的契稅，一律按總價的3%繳納，不分面積大小；增值稅及附加，或者按總價或者按差額的5.6%繳納（差額問題，下面還會詳細說到），不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免徵的政策；個稅，或者按總價的2%、或者按差額的20%繳納，也不能享受普通住宅那樣「滿五唯一」（購入滿5年、為家庭唯一住房）可免徵的政策。
還有一種稅，普通住宅交易時候目前是不徵的，但單身公寓交易時必須繳納，即土地增值稅。單身公寓的土地增值稅，或者按總價的5%徵收，或者按30%—60%的差額累進稅率徵收（這個下面也會詳細說到）。
我們把單身公寓的交易稅費列表如下（因為印花稅很少，我們就忽略不計了。下同）：
這裡面，所謂核定徵收，一般是指不提供原購房發票的；按實徵收，一般指提供原購房發票的。
目前在寧波二手房市場上，單身公寓買賣以核定徵收方式繳納交易稅費的居多。
依規，契稅由買方繳納，增值稅附加、個稅、土地增值稅則由賣方繳納。當然，寧波二手房買賣的所謂慣例，是房東「一腳踢」、只算淨得多少房款，交易稅費通常是轉嫁給買方的。
下面，我們細細來算帳。
核定徵收方式：
總價75萬元，總稅費11.7萬元
先算在核定徵收方式下單身公寓的交易稅費。
假設一套面積50平方米的單身公寓，單價15000元/平方米，即總價75萬元。據上表可知，這麼一套單身公寓，得繳：
契稅=75萬元×3%=2.25萬元；增值稅及附加=75萬元×5.6%=4.2萬元；個稅=75萬元×2%=1.5萬元；土地增值稅=75萬元×5%=3.75萬元。
總的交易稅費，高達11.7萬元！
如果所有稅費要買家承擔，那買家相當於是按17340元/平方米的單價買入這套單身公寓，實際單價比合同單價高出近2400元。
按實徵收方式：賺得越多、稅費越高
再來算按實徵收方式下單身公寓的交易稅費。
首先要搞清楚2個概念：第一，差額怎麼算？這與計算增值稅及附加、個稅相關；第二，累進稅率怎麼算？這與計算土地增值稅有關。
按實徵收方式下的所謂「差額」，在算增值稅及附加時候，是指房子的成交價與原購入價的差額；算個稅，則是指房子成交價減去原購入價、原來繳納過的契稅、本次轉讓房屋中所繳納的稅費（包括增值稅及附加、土地增值稅）及有關合理費用（主要是裝修費用）後的餘額。
上文所舉例的那套單身公寓，假設當初購入單價是12000元/平方米、即50平方米的總價是60萬元——需要提供原購房發票來證明，那麼現在按75萬元出售，需要繳納增值稅及附加=（75萬元—60萬元）×5.6%=8400元。
因為計算個稅涉及土地增值稅，所以我們先來算土地增值稅。
土地增值稅的計算公式是：土地增值稅=增值額×稅率—扣除項目金額×扣除係數
按實徵收方式下，土地增值稅的稅率，叫四級超率累進稅率，分成30%、40%、50%、60%四檔，具體計算公式分別是：
1.增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；
2.增值額超過扣除項目金額50%、但未超過100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%；
3.增值額超過扣除項目金額100%、但未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%；
4.增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%。
這個公式裡面，扣除項目金額的計算，也有一個公式：扣除項目金額=原購房發票金額×（1+5%×年限）+轉讓環節繳納的有關稅金（包括此次轉讓時繳納的增值稅及附加、當初購房時繳納的契稅等）。
其中，「年限」代表原購房發票所載日期至售房發票開具之日止的年數。而四級超率累進稅率具體公式中的5%、15%、35%，就是指「扣除係數」。
增值額的計算公式是：增值額=現轉讓總價—扣除項目金額
還是以上文那套單身公寓為例，假設房東是2年前買入的，當時繳納的契稅=60萬元×3%=1.8萬元，精裝修、所以沒有裝修費用，則：扣除項目金額=60萬元×（1+5%×2年）+原購入時繳納的契稅1.8萬元+此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元=68.64萬元；增值額=75萬元－68.64萬元=6.36萬元。
增值額與扣除項目金額之比=6.36/68.64=9.3%，即沒有超過50%。所以土地增值稅按增值額的30%計算：土地增值稅=6.36萬元×30%=19080元。
現在，我們回頭再計算這套單身公寓的個稅：個稅=（75萬元—60萬元—原契稅1.8萬元—此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元—此次轉讓繳納的土地增值稅19080元）×20%=20904元。
總結一下。這套單身公寓以按實徵收方式需要繳納的交易稅費，包括：
契稅：2.25萬元；增值稅及附加：8400元；個稅：20904元；土地增值稅：19080元。
總計：70884元，相當於75萬元總價的9.45%。
顯然，雖然計算非常複雜，但按實徵收比核定徵收，能少繳將近5萬元的交易稅費。當然，這是這套單身公寓房價漲得不那麼多的情況下算出的交易稅費。
如果這套2年前以60萬元買入的單身公寓，現在翻了一番，漲到了120萬元，那在按實徵收方式下，需要按40%的稅率繳納土地增值稅，算下來將近19.5萬元之多！其交易稅費總額則高達33.5萬餘元——相當於轉讓總價的28%！
所以需要特別注意的是，在四級超率累進稅率下，單身公寓的土地增值稅，是你賺得越多、稅越高！
我們也做了個比較的表格：
結論：交易稅費遠超普通住宅
不管是核定徵收還是按時徵收，單身公寓的交易稅費，顯然都遠遠超過普通住宅——同樣是滿2年、50平方米的房子，簡單按核定徵收算，單身公寓的契稅、增值稅及附加、個稅、土地增值稅加起來要繳出讓總價的15.6%，而普通住宅增值稅及附加免徵、契稅1%、個稅1%、沒有土地增值稅，只要繳出讓總價的2%就夠了。
按寧波二手房交易的慣例，房東如要買家承擔全部交易稅費，單身公寓的市場接受度高低，可想而知。
當然，目前寧波二手房市場上有些單身公寓房源，其實是虧著賣的。像鄞州萬達的48克拉，當初1.5萬元/平方米開盤，10多年了，現在市面上掛牌價僅1萬元/平方米出頭點的也不少。
虧著賣的情況下，以按實徵收方式，增值稅及附加、個稅、土地增值稅倒都是不用繳了，但房東的心情，也是可想而知……