別墅「替身」合院走俏昆明 除了換個「馬甲」基本沒啥區別

去年4月份國家出臺的「限墅令」被稱為史上最嚴「限墅令」，相關文件下發後昆明再無新的別墅項目落地。但市場對高端居住產品的需求仍然存在，為了滿足市場需求又規避政策限制，一種類似於別墅，但又不是別墅的高端居住產品——合院，悄然出現在昆明市場上並迅速走俏。

金地雲海一號是昆明合院產品的標杆項目（圖為雲海一號合院效果圖）

目前昆明已有十餘個樓盤建有合院，這類產品基本是地上2-3層，地下1層，花園、車庫、露臺等幾乎應有盡有，有天有地，居住功能、形態上與聯排別墅、雙拼別墅很相似，只不過規劃審批及推廣過程中，該類產品不再冠以「別墅」的稱呼，而是被稱為「合院」。

昆明目前在售、待售的合院建築面積基本在200-300平方米左右，較小的在100平方米上下，較大的則達到了四五百平方米，不過加上地下室、花園、車庫等贈送面積之後，許多合院的實際可使用面積比銷售面積往往要大50%以上。

從產品形態看，合院和過去的聯排別墅、雙拼別墅並沒有多大區別，所以價格也都和過去的別墅看齊。目前昆明主城區範圍內在售的合院總價大多在500萬到1000萬之間，較高的已超1000萬，主城周邊嵩明、太平、陽宗海等地區的合院價格相對低一些，總價在兩三百萬上下，單價也差不多在2萬左右。

由於規劃條件限制，目前除了環草海片區以外，主城區三環以內幾乎沒有合院，三環外的區域也不多，僅東白沙河片區、果林湖片區、三個半島片區、呈貢片區，以及昆明周邊的太平新城、嵩明、陽宗海等片區有少許分布。

環草海片區是合院最為集中的一個區域，金地雲海一號、中國中鐵諾德山海春風、融創昆明文旅城均建有合院，其中總價較低的單位在500萬左右，較高的則在1300萬左右。單價則在4萬到5萬一平方，算得上是目前昆明的頂級住宅產品。由於合院開發相當吃土地，所以草海片區儘管合院較為集中，但總量也不算多，銷售呈供不應求狀態，金地雲海一號、融創昆明文旅城都有這樣的情況。

除了草海，呈貢片區也是昆明目前合院產品較多的一個區域，中國鐵建·山語桃源、昆明金茂國際新城、北大資源紫境府均建有合院。山語桃源、金茂國際新城位於高鐵南站旁，兩個項目的合院總價相差不多，在400-650萬上下。北大資源紫境府位於大漁片區，目前尚未入市，合院總價預計450-650萬元。

效果圖上的北大資源紫境府合院

位於三個半島片區的海東俊園，以及東白沙河片區的中海雲麓九裡也在主打合院產品，兩個項目因為總體來說地處城市邊緣區域，所以合院總價也就略低一些，基本在500-800萬/套的水平。

如果把目光放遠，來到昆明遠郊大盤，合院的選擇餘地就比較大了，太平、嵩明、陽宗海、晉寧等片區都有不少合院項目。其中，位於太平新城的融創雁來湖小鎮推出的兩層小戶型合院相當搶手，首批70多套合院已經售罄；嵩明俊發嵩山溪谷也有小戶型合院在售，建築面積僅100多平方米；陽宗海昆明富力灣主推155平方米的合院。這幾個項目的合院因為都比較精巧，再加上位於遠郊，所以總價都比較低，基本在兩三百萬左右。

綜合來看，昆明主城區的合院產品，因為比較稀缺，價格雖高仍舊搶手。今年預計新增的合院項目，仍主要集中在草海片區或東郊，其中寶能草海項目和陽光城·滇池半山分處草海兩岸，都有合院產品，市場關注度比較高。

遠郊的合院產品則要看區域，開發較早相對成熟的太平新城、晉城片區更受歡迎，其次是去年才開始發力的嵩明，陽宗海等地因為開發還不成氣候，項目較少，銷售難度較大。

往期精彩回顧

頭條|昆明和安寧要想真的「在一起」 6項交通工程最關鍵