這幾天，各家統計機構的數據都出來了，有的漲，有的跌！
昆明銳理數據顯示，11月昆明住宅成交均價15190元/㎡，環上漲0.9%，成交6578套，成交面積79.7萬方。
克爾瑞數據顯示，11月昆明主城商品住宅成交均價14820元/㎡，環比下降2.25%，同比上漲8.25%，成交89.38萬方，環比下降3.54%，同比上漲7.6%。
而中指研究院數據則顯示，昆明11月新建商品住宅成交均價11195元/㎡，環比下跌0.48%。
數據總是打架，我們不知道信誰的！買房，還是得看自己，數據只是個參考。
而事實卻是，昆明的房價卻是經常在變化，今天去看還是18000元/㎡，一周後再去，已經變成20000元/㎡了。
就拿首付預算來說，二環內、巫家壩、草海片區，少於50萬-60萬的首付款，就基本不用考慮了；會展、雙塔-官南等片區首付款基本在40萬-50萬以上。
而現在，35萬以上的首付，已經是昆明市區範圍內的常態，首付不到20萬或20多萬，能選擇的片區變成安寧、太平、晉寧、滇中新區了。
這是城市發展的必然過程。城市是一個不斷變動著的區域實體，受「距離衰減律」法則的制約，必然形成以建成區為核心的集聚和擴散的圈層狀的空間分布結構，由內到外，各種生活方式、經濟活動、用地方式，都呈現圈層狀的規律變化。
此前，昆明房協曾發布過昆明城市圈層概覽，把大昆明由內到外劃分為9個圈層。而昆明的房價也呈現圈層發展規律。
房小星梳理了267個樓盤，更新了2020年最新昆明房價圈，如果您近期有買房打算，那麼這份房價圈請一定收藏，相信對你是很有幫助的。
昆明房價從第一圈層往外，發散性分布，構成房價「等高線」格局，形成了環環相扣的「房價圈」。
那麼，問題來了，你住在哪個圈層？房價又是多少呢？
昆明9個圈層，你在哪一個
南延北拓是昆明主旋律
向外擴張，是昆明未來很長一段時間的主旋律，《昆明城市總體規劃(2011—2020)》明確了昆明中心城區「南延、北拓」的整體發展方向，主要目的是為了開拓新的城市空間，疏散主城區的城市功能。
這與城市圈層發展理論是一致的，城市功能由核心向外圍，呈規則性的向心空間層次分化。
中心城區，是完全城市化的地區，人口和建築密度高，地價貴，商業、金融、服務業高度密集；
城市邊緣區，呈半城市、半農村狀態，居民點密度較低，建築密度較小；
城市影響區，與城市景觀有明顯差別，居民點密度低，建築密度小，是城市的水資源保護區、動力供應基地、假日休閒旅遊之地。
按照昆明房協的昆明城市圈層劃分，昆明被劃分為9個大圈層、27個大板塊和125個小版塊：
第一圈層包括中心板塊（一環內）、次中心板塊（一環至二環）、滇池板塊（度假區-草海-馬街-普坪）、雙塔-官南板塊、巫家壩-會展板塊。
第二圈層包括北市區（傳統北市區-龍泉-山水新城）、西北板塊（高新-眠山-西北新城）、東市區（涼亭-東白沙-方旺-曇華-天文臺）、世博（金殿、世博園、穿金路）、東南（螺螄灣-世紀金源）。
第三圈層包括太平西山、安寧（安寧滇中-讀書鋪-寧湖-溫泉-職教-連然-金方）、呈貢、經開區、晉寧環湖（古滇-新街-大灣片區）、昆陽板塊（昆陽市區-職業學院）。
第四圈層包括空港滇中板塊（嵩明職教-楊林-機場-空港-產業物流園區）、金馬板塊（野鴨湖-車行天下-果林-金馬科技）、晉城板塊（晉寧物流園-晉城鎮-駿騰達-二街-上蒜-白雲片區）。
第五圈層包括海口、嵩明（郊區）、陽宗、松花、桃園、沙朗、棋盤山、明朗、團結、西翥、臥雲、青龍、松茂、寶象、落水洞、八街、馬金橫衝板塊。
第六圈層包括富民、安寧郊區、晉寧發展區、宜良發展區、尋甸發展區等。
第七圈層包括尋甸居住區、宜良居住區、晉寧居住區。
第八圈層包括祿勸遠郊生態區、東川遠郊生態區、尋甸生態區、石林。
第九圈層包括祿勸遠郊環境區、東川遠郊環境區。
第一圈層：房價用下巴傲視群雄
中心均價3.5萬，次中心、滇池、巫家壩多2萬以上
環線，一直是衡量城市價值最直觀的方式，比如紐約的曼哈頓、北京的金融街、香港的中環、上海的陸家嘴。
而昆明，一環就是中心。中心板塊唯一在售的項目俊發·逸天峰，住宅均價已經達到35000元/㎡。
一環內一直處於房荒中，不過新項目也冒出來不少，房價估計都不低，如攏悅，預計房價在30000元/㎡以上。
目前，關注度比較高的項目是純住宅的宸祥苑和碧桂園·翠湖印象，只知道大概規劃，其他信息一概不詳。
宸祥苑淨用地面積約24.6畝，規劃有4棟高層住宅和1棟商業。碧桂園·翠湖印象用地1.4萬㎡，規劃建設4棟住宅，樓棟層高16-17層，1-2層規劃商業及配套。
另外兩個為城改項目，分別是俊尚峰（暫定名）和彌勒寺城改項目。
俊尚峰為馬家營城改項目，原為鴻曦地產項目，資金出問題後俊發接手。最新規劃顯示，項目調整了商住比例，增加了住宅的面積。
而彌勒寺城改項目已拆遷多年，進展緩慢，最新消息是項目由藝城控股接手。
次中心板塊約有15個項目，普通住宅的售價基本在20000元/㎡左右。
位於一環邊的融創·春城書院，首推129和149戶型，吹風價26000-27000元/㎡。一環邊的另一個項目昆明潤府，大平層21500元/㎡。老螺螄灣片區的隆盛府，目前普通住宅售價約21000元/㎡。
二環內唯一宣傳有別墅的項目是旅泰荷樾，其普通住宅戶型96-183㎡，疊墅269-294㎡，疊墅吹風價26000-27000元/㎡。
滇池板塊產品以洋房、合院和別墅為主，塑造了「昆明富人區」的新版圖，其房價也成為風向標，獨領風騷。
春城首府合院1700萬-3000萬元/套，獨棟約5000萬-8000萬元/套；滇池九璽洋房2.5萬-2.8萬元/㎡；中鐵諾德山海春風洋房2.3萬-2.8萬元/㎡，別墅700萬-1300萬元/套；融創文旅城，洋房約450萬元/套，合院約1100萬元/套。
無論是人文歷史、風光景觀，還是地段、交通，都註定了，草海片區是不可複製的吸引了寶能、融創、俊發、金地、綠地、大華、招商蛇口等地產豪強進駐。
值得一提的是，俊發參與的草海片區城改項目就有4個，總面積約1.28萬畝。融創聯合華發、雲安，啟動融創文旅城二期，協同滇池後海整體打造，拓展草海城市會客廳。
雙塔片區也是昆明開發的熱點區域，約有6個項目在售。
萬達廣場邊上就有2個，雲和中心111-200㎡的大平層，均價20000元/㎡；錦麟天序首推137-179㎡的大平層，售價預計21500元/㎡起。
12月16日，雙塔片區將有一塊城鎮住宅用地地拍賣，該地塊佔地4368.12㎡，起始樓面價11719.54元/㎡，花落誰家，拭目以待。
離雙塔片區不遠的官南板塊，位處巫家壩邊緣，近年來關注度也比較高，房價也不低（見上表）。
開發最熱的要數巫家壩-會展板塊了，已吸引了中鐵建、中交建、保利、景成、寶能等「三個500強」企業區域總部落地，打造稅收億元樓宇3幢、千萬元樓宇5幢。
片區內項目眾多，約有28個樓盤在售，房價也一路飆升，讓人仰望。
而巫家壩的規劃，有東擴之意，或將越過昌宏路，東擴至永中路以西。
一周前，昆明城投公布巫家壩曉東雨龍片區城市更新項目合作夥伴評標結果，俊發為第一中標候選人，綜合得分82.4分。
不出意外，俊發將殺入巫家壩，主導曉東雨龍片區城市更新項目，總投資約106億元，佔地預估近4000畝。
最近的消息是，巫家壩回遷安置項目也將開拆，預計2025年建設完成。片區內最大亮點——全球第四大公園，其第一標段、第二標段、第五標段也分別招標成功，不日將會啟動。
昆明第一圈層的房價一直是用下巴傲視群雄的。
房價高的原因主要有四個方面，一是區域綜合實力優異，環境、配套、學區優越，所以房價才能領漲全市。
二是對於這個頂端區域，在售樓盤多為豪宅，比如俊發·逸天峰、春城首府、寶能·滇池九璽、融創文旅城、華夏·瀾臺府、融創·春城書院、昆明潤府等等，導致圈層內單價迅速拔高。
三是土地供應少，物以稀為貴，特別是滇池邊、二環內，土地極其稀少，一環內土地空窗期較長，至今也僅有8個項目，在售項目僅有一個。
四是城市發展主導區，如巫家壩-會展片區，一直是政府主導發展區域，定位高、規格高、發展快，房價上漲迅速。
要在第一圈層環買房，基本上已經從改善投資的目的，上升至塑造身份圈層認同的境界，只要有錢你都可以買，新房注意品牌，二手房注意房齡，別的都不用擔心。
畢竟第一圈層，佔據了昆明最優質的教育、交通、景觀、商業等資源，最受益的自然是來開疆闢土的「老昆明」一代，儘管這裡人口密集、建築密度高，但憑藉著商業、金融、服務業高度密集、學區優勢，依然站在房價「食物鏈」的頂端。
第二圈層：均價約15000元/㎡
山水新城房價5年漲92%
第二圈層包括北市區、西北新城、東市區、東南片區。
北市區是昆明最早開發的區域，早在1996年，昆明市制定的總體發展計劃中，北市區就作為昆明主城區副中心的地位亮相，之後的20多年裡，北市區一直是昆明開發主戰場。
目前，北市區最北端已經到達了繞城高速和松花壩水庫，由於地理和地形的限制，北市區的發展重心，已經轉變到以區域內零散土地和城改項目為主。
房小星的不完全統計，目前北市區在售項目約有22個。
片區內關注度比較高的有俊發城、永和府、龍泉俊園、融城昆明湖、向山的島等項目。
俊發城以學區房聞名，規劃了13所學校和幼兒園，無論是從學校品牌還是教育資源實力，在整個北市區乃至昆明都首屈一指。
目前，俊發城文雅苑85-135㎡戶型在售，均價16500元/㎡。
江東永和府一推出，就飽受爭議，其126-215㎡的大平層，售價17000-21000元/㎡；中建金科向山的島，不久將會推出87-115㎡的高層，預計售價在16000元/㎡左右。
最近鬧得火熱的是龍泉路北段，昆機片區三舊改造項目，融創提前兩年多布局，終於拿下1332畝的城改項目。
遺憾的是，北部山水新城錯過了地鐵，片區公共運輸也不完善，出行非常困難。
臨近北部山水新城的，是世博板塊，近年也有項目出現，最近的是世博生態城六期·藍湖鄰裡，上月首開熱銷10億元，明年初，A2地塊將有170套房源推出。
西北新城，是昆明近年來大力開發的區域，目前約有18個項目在售，售價最低13000元/㎡起。
片區內老舊廠區較多，爛尾項目也多，如雲錫金地等。
隨著老舊廠區的改造，片區內環境得到了提升，不少大牌房企也爭相進駐。
值得一提的是，位於普吉片區的雲銅冶煉廠，已確定搬遷至祿豐勤豐工業園區。按照昆明市環保局在兩年前透露的搬遷時間表，完成搬遷要到2025年。
雲銅冶煉廠佔地2000多畝，是昆明三環內最大的工業企業，與周邊5個村子連片改造，將有約1.5萬畝地動遷。
近年來，東市區的開發提速，東白沙河片區已有碧桂園印象美廬、美的順城府、大華公園天下等項目，普通住宅銷價最低13500元/㎡起。
方旺片區也是東市區的開發熱點區域，有中南碧桂園樾府、藍光德商天域、保利城等項目在售，如中南碧桂園樾府均價14500元/㎡，藍光德商天域售價12000元/㎡起。
值得一提的是涼亭片區，新規劃減少了商業用地，增加了住宅用地，加強了與吳家壩片區的聯繫，未來將有5條地鐵線經過，設有7個站點。
東南板塊最熱的要數新螺螄灣片區了，俊發彩雲城、俊發俊雲峰等項目在售，均價14500元/㎡。
值得一提的子君山麓城，開發商2013年拿的地，受別墅禁令影響，到今年底才出現。據房小星了解，子君山麓城為別墅項目，預計年底會推出，預計售價21000元/㎡。
第二圈層，是昆明較為繁華的區域，無疑是剛需的主場。隨著近年來的開發，圈內配套正在慢慢完善，短板也正在被補上。
隨著北部山水新城、西北新城和東市區的開發，城市格局已基本成型，受制於地形的影響，北部和西北部已不具備，向西三環和北三環外拓的條件。而東市區的開發主要以翻新為主。
至於教育配套，可能要遜色於第一圈層，不過在價格方面，自然也是下了一個臺階。
也許會有人質疑：那麼第一圈層和第二圈層該如何選擇？
答案很簡單：如果預算充足，那麼第一圈層和第二圈層，你都可以任性的買買買，無非比較的是學校和小區品質而已。
第三圈層：昆明的拓展區域
呈貢約39個樓盤，公寓盤佔比大
昆明主城區的大部分方向，城市邊界已經到頭了，目前正在大力拓展區域是呈貢、經開區、安寧-太平和晉寧環湖區，這些地方天地廣闊，大有可為。
呈貢是昆明南延的主戰場，在售、待售項目約39個，公寓樓盤較多。
據呈貢信息服務平臺統計數據顯示，從2012年起，昆明每年30萬人口增長，有1/3落戶呈貢。
另外，呈貢坐擁11所高校近20萬師生，市政府、信息產業園、大量企事業單位，泛亞高鐵起點，前景一片向好。
巨大的人口紅利，加上公寓產品宜居宜商的功能屬性，房企和投資客看到了呈貢公寓市場的良好前景，大批公寓產品應市而生，讓呈貢成為公寓開發和投資的主戰場。
呈貢再往南，到晉寧環湖區和昆陽片區，近年來也受到大牌房企的青睞，成為諾仕達、藍光、融創、碧桂園、招商、海倫堡等大牌房企的角逐場，目前有14個項目在售。
目前來說，晉寧環湖區域和昆陽片區是昆明的價格窪地，七彩雲南·古滇名城普通住宅均價9500元/㎡、洋房17000元/㎡，古滇未來城普通住宅售價11500元/㎡，別墅300萬-450萬/套，遠低於滇池板塊的價格。
位於昆陽片區的招商依灣郡，高層住宅均價6500元/㎡；晉寧吾悅廣場普通住宅均價6800元/㎡；滇池南灣未來城售價7000-15000元/㎡。
呈貢往北，就是國家級經濟技術開發區，地產開發圍繞著果林湖展開，初略統計約有14個項目在售和待售。
因為房價相對較低，經開區也成為購房者搶灘的戰場。碧桂園東園建面110-130㎡的普通住宅，10300元/平米起；新城琅樾建面110-130㎡的普通住宅，精裝房均價10000元/㎡，毛坯房均價9000元/㎡。
昆明一路向西，翻過西山，是太平新城。越過西山，開拓西崑明，在十幾年前就已開始，初略統計約有16個項目在售或待售。
西山西側，一座嶄新的西崑明已經成型，也就是太平新城，片區環境優越，森林覆蓋率超過70%，天然水域接近百萬方，房價相對較低，成為昆明西的置業熱土。
太平新城是昆明西進的第一站，被納入以主城區半小時生活圈，特別是石安公路安寧段改擴建通車後，到達太平的時間更短，困擾住戶多年收費問題也得到解決。
再往西，就是安寧市主城了，十幾年前就有萬達、保利等大牌房企在此開疆拓土，目前約有10個樓盤在售。
昆明第三圈層，關注度沒有第一二圈層那麼高，原因在於其位於昆明的「邊緣化」地帶，但是其熱度也是有目共睹的。
預算寬裕或者根本不在乎錢的購房者，選擇在果林湖、太平新區或安寧溫泉片區，購買洋房或者別墅，作為周末或節日度假之用。
如果你預算有限，又想在昆明買房，那可以考慮昆明第三圈層的房子。
第四圈層：滇中新區是主場
國家級新區，價格窪地
昆明第四圈層，包括金馬板塊、滇中空港-嵩明板塊和晉城板塊。
金馬板塊只有車行天下新東集一個項目（見東市區列表），目前還沒有更多信息。
晉城板塊包括晉寧物流園、晉城鎮、駿騰達、二街、上蒜、白雲片區，目前沒有項目，略過不說。
重頭戲，在滇中空港-嵩明板塊，是目前昆明北拓的主戰場，初略統計，約有24個項目在售或待售。
作為離昆明最近的第四圈層，在滇中新區的發展戰略下，成為昆明城市發展的後起新秀，住宅價格基本在6000元/㎡以上、10000元/㎡以內。
2016年，昆明確定了中心城區「南延、北拓」的整體發展方向，兩條發展軸線相輔相成，共同推動著昆明城區的發展。
與迅速發展的「南延」相比之下，滇中空港片區的「北拓」起步較晚。
雖然坐擁長水機場，資源眾多，由於起步晚，昆明房價一路飆升的時候，空港區卻是原地踏步，成為昆明主城的價值窪地。
2018年，國家級滇中新區獲批，空港新區開始走入快車道，俊發、恆大、藍光等大牌房企進駐，樓盤逐漸增多，但依然值得期待。
而且，滇中空港-嵩明板塊的後續發展潛力還十分強大，一紙規劃，可以讓昆明外新城，成為買房人眼中「昆明的未來」。
第五圈層：度假旅遊為主
昆明主城以外的第二個家
昆明城市第五圈層，僅有陽宗片區和西翥片區有項目在開發，如恆大華僑城陽宗海、昆明富力灣和保利春湖國際生態城。
恆大華僑城陽宗海，距離昆明市區25公裡，由恆大和華僑城聯袂開發，涵蓋30多種大型遊樂項目，是少年兒童心馳神往的童夢樂園。
目前，恆大在昆明已經布局了4個文旅康養類項目，分別是位於陽宗海的湖山半島，空港新區的恆大·陽光半島、恆大·養生谷和恆大·文化旅遊城。
位於西翥板塊的保利春湖國際生態城，佔地約559畝，由保利投資打造的西翥片區純生態旅遊度假勝地，項目開發規模較大，去年8月以6.3億元價格競得。
作為西翥片區首盤，保利春湖國際生態城已開盤入市，首推合院和洋房，售價約10000-15000元/㎡。
按照規劃，西翥片區以大健康產業為主導，將打造成為集生態旅遊、健康醫養、文化體驗、生態科技於一體的生態休閒旅遊區。
昆明第五圈層，是昆明主城的補充區域，以溫泉、景觀資源為特色，項目以旅遊地產為主，是投資的首選，適合成為昆明主城以外的第二個家。
第六圈層：昆明衛星城
分擔主城部分功能
昆明城市第六圈層，包括富民、安寧郊區、晉寧發展區、宜良發展區、尋甸發展區等區域，基本屬於昆明的郊縣衛星城，能夠在一定意義上承擔主城的部分功能。
而宜良是昆明唯一一個房價上萬元的郊縣，比較有名氣的樓盤是鄉鴨湖，早期吸引了不少主城區購房者，目前其普通住宅均價5400元/㎡，別墅10000元/㎡。
十多年前，富民有村上春墅等樓盤引人注目，但畢竟離昆明主城太遠，購房者以投資或度假為主。
在第六圈層買房的，以當地居民為主，如果你在昆明工作，基本不用考慮，除非手裡有錢，買在哪裡都無所謂！
昆明第七、第八、第九圈層也一樣，住在當地，工作在當地，不買不行。
自住嘛，生活在哪兒，家就在哪兒！
圈子和房子，糾結纏繞
房價也分三六九等
圈子和房子，主城和郊縣，昆明的房價圈於此循環演變，糾結纏繞。
圈內圈外，變化不斷，變反映的是市場的動態，不變反映的是昆明地域上的共性；
變反映的是行業走向，不變反映的是人們對房價的關注。
我們處在這個由房價構成的巨大漩渦中，無法自拔。
你可以不承認，但不得不承受著地段對房價三六九等的劃分。
當我們在談論昆明樓市圈層時，其實是在談論整個昆明的房價生成邏輯，看懂昆明樓市房價圈，你也就看懂了昆明樓市的生長軌跡。
那麼，你住昆明城市哪一圈？房價又是多少呢？說說你的看法。