前 言：
城市衰老已悄然而至，在面臨土地資源的稀缺、緊張的情況下，城市更新迭代，成了未來東莞城市發展的新方向。
近年，東莞的用地需求與土地供應矛盾突出，土地資源短缺接近瓶頸。據悉，全市超60%鎮街缺乏500畝以上可供發展的土地，而早期建成的小區現狀破舊且容積率較低，有二次開發的潛力。於是，東莞掀起城市更新熱潮。
2019年，東莞城市更新爆發元年；
2020年上半年，東莞城市更新進程超乎尋常火熱，各鎮街舊改步伐提速。
據統計，上半年東莞超40家房企拿下67宗舊改，涉及24個鎮街，合計更新面積約1650萬㎡，遠比2019年舊改面積減少近千㎡，約863㎡。
而1650萬㎡是什麼概念？數據顯示，東莞最小鎮街——石龍全鎮土地面積僅約1383萬㎡，而2020年上半年舊改拆遷面積相當於比一個石龍還要多267萬㎡。
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濱海片區登頂，成東莞樓市熱土
作為粵港澳大灣區的熱門區域，經濟實力相當的松山湖和濱海片區將成為黑馬，與東莞市中心並駕齊驅，聯手打造「品質東莞」，重新煥發東莞活力。
在政府支持下，濱海片區內的紫光芯雲產業城項目、歐菲光電影像產業項目、OPPO智能製造中心、濱海灣灣區1號、正中創新綜合體等重大項目已在積極推進中。
△圖片來源：東莞濱海灣新區公眾號
2020年上半年，濱海片區成東莞樓市熱土，不僅招拍掛持續升溫，舊改也表現出色。（回顧：半年成交23宗商住地，攬金402億！東莞土拍市場真的火！）
招拍掛方面：虎門（2宗）、厚街（2宗）和沙田（1宗），合計出讓42.34萬㎡，攬金148.76億元。
舊改方面：長安9宗，更新面積約293萬㎡；虎門7宗，合計約123萬㎡。
據統計數據顯示，東部產業園片區一枝獨秀，不僅舊改項目最多，更新面積也奪冠，約494.75萬㎡。其次是濱海片區，16宗舊改已確定前期服務商，更新面積達415.33萬㎡。水鄉片區更成全市之黑馬，231.69萬㎡的更新面積位列六大片區中的第三，值得一提的是，中堂表現出眾，4宗舊改面積超百萬㎡。另外，中堂更獲華夏幸福青睞，從中布局6宗舊改，將實施連片開發，舊改面積近160萬㎡。
而在這場舊改的爭奪戰中，超7成鎮街舊改插旗，包括黃江、長安、虎門、中堂、萬江、常平、清溪、大朗、道滘和橫瀝等鎮街。
細數舊改遍地開花的top3，按更新面積排名。
#黃江#：9宗，349.68萬㎡
2020年伊始，黃江按捺不住，短短3個月，確定9宗舊改，平均1個月就有3宗。
從上面統計的表格中發現，鴻榮源、星河、滿京華等深企扎堆黃江市場，就連本土房企——海德也來湊熱鬧，分別將349.68萬㎡舊改收歸麾下。
在「大深圳」都市圈的加持下，與深圳緊鄰的黃江將進一步承接深圳的產業、人口外溢及購房需求。
#長安#：9宗，292.6萬㎡
作為濱海重鎮，長安不僅經濟實力相當，產業也極度發達。
△圖片來源：長安政府網
據2019年12月統計數據顯示，長安鎮納入城市更新面積共905萬㎡，其中舊廠房佔87.9%，拓空間潛力巨大。然而，城市更新成了長安煥然一新的發力點。萬科、中天、鼎峰、龍光、鴻榮源、卓越、星河、中洲、綠景等多家知名房企搶奪舊改市場。
根據規劃，長安以「兩軸一核、三帶兩片區」的空間布局，劃分六大重點建設區域，其中，不少舊改就處於其中，包括穗深城際長安西站TOD綜合發展區等等。在茅洲流域河綜合整治的加持下，長安的發展潛力不斷擴大，同時也成了粵港澳大灣區的熱門區域。
下半年，長安破天荒計劃出讓商住地，地塊位於烏沙社區，佔地84646㎡，敬請期待。
#虎門#：7宗，122.73萬㎡
虎門樓市再度啟航。
在招拍掛的加持下，虎門吸引了萬科、鵬瑞、寶能、富力、富基等重量級房企搶先布局，區域價值凸顯，有望成為灣區發展的一個熱門區域。
半年時間，虎門7宗合計122.73萬㎡舊改都名花有主。據不完全統計，虎門目前已披露15個舊改項目，合計更新面積達650萬㎡，值得注意的是，涉及華潤的舊改都是大體量舊改，合佔虎門舊改半壁江山。
目前，虎門在售樓盤約有7-8個，待售樓盤約有3個，龍光玖龍璽、招商雍和府、豐泰灣區風華世家等近10個項目在售，洋房均價在24000元-28000元/㎡之間。
△虎門鎮在售/待售洋房一覽
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超40房企入局，東莞成了深企獵場
2020年上半年，超40家房企拿下67宗舊改。期間，深企馬不停蹄，頻頻出手奪下東莞舊改，最具代表性的要數萬科、鴻榮源和華夏幸福了。
尖子生萬科，半年中標3宗城市更新項目，涉及174.5萬㎡，其中，長安新民社區茅河沿岸產城融合類更新單元被萬科、中天、正田聯合中標，125.6萬㎡的大體量和與深圳僅一橋之隔的區位，讓該項目備受矚目。
在萬科、華夏幸福的光芒下，鴻榮源默默走上神壇，榮獲2020年上半年東莞舊改面積榜第二名，還獨霸2020年上半年東莞最大舊改——黃江雞啼崗舊改項目，更新面積達127萬㎡。
拿下中堂江南社區3宗舊改後，華夏幸福已在東莞中堂、常平布局9大舊改項目，無在售項目。其中，中堂的6大舊改成為華夏幸福的重倉區，以連片開發為主。
六大片區，超15家深企，34宗舊改，在粵港澳大灣區中，東莞無疑是深企的後花園。
據不完全統計，目前，已在東莞紮根的深企有萬科、金地招商、華潤、佳兆業、天健、華僑城、鵬瑞、頤安、中熙、龍光、深業、振業、卓越等。
如今，東莞已邁上了城市更新的新臺階，根據2019年和2020年上半年已確定的舊改項目，預估未來東莞至少有130個項目落地。
附：2020年上半年東莞城市更新中標服務商項目一覽表