摘要：歲末年初，央行和銀保監會對房貸砸下重錘。緊接著#8個省會房價跌回一年前#衝上微博和抖音熱搜榜，引發大家對2021年房價走勢的廣泛關注。
歲末年初，央行和銀保監會對房貸砸下重錘。緊接著#8個省會房價跌回一年前#衝上微博和抖音熱搜榜，引發大家對2021年房價走勢的廣泛關注。
據國家統計局公布的2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，35個重點城市中有11個城市低於去年同期，包括了8個省會城市，天津和重慶兩個直轄市，以及計劃單列市青島。
其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。鄭州作為戶籍人口第一大省河南的省會，房價同比下跌了4.3%，跌幅在35個城市中位居第二，在省會城市中位居第一。
根據第一財經·新一線城市研究所2020年6月發布的《2020城市商業魅力排行榜》，2020年15個新一線城市分別是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、瀋陽、青島、合肥、佛山。
其中，有6個城市單價超過2萬元/平方米，有2個城市超過了3萬元/平方米，分別是杭州和南京，均為經濟大省的省會。
11月70城指數中，南京作為新一線城市，房價同比上漲4%。雖說南京的房價和漲幅，在新一線城市中處于堅挺地位。但近年來，也有一些神盤「不漲反跌」，令人心碎。今天列舉幾個具有代表性的小區，一起來了解下：
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1、翠屏城
位於江寧祿口的翠屏城，作為整個江寧乃至南京的「骨灰級」老盤，於2019年初加推最後712套房源，被嚴格限價，毛坯均價12218元/㎡，這個價格在當時的江寧可謂是谷底價。
正是憑藉單價低、一二手房價倒掛明顯的優勢，翠屏城收官開盤共吸引了8238組買房人報名搶購，中籤率8.7%。開盤當天全部售罄，眾多買房人陪跑離去。
但讓人意外的是，翠屏城這個曾經被瘋搶的神盤，收官至今已經2年了，二手房價卻不漲反跌。
目前在365二手房網站上，翠屏城的最新掛牌價是14797元/㎡，2019年初的時候掛牌價為1.7萬/㎡。從小區近2年來的房價走勢看，有明顯下跌趨勢。
從成交數據來看，價格下跌也是很明顯。比如兩套戶型一樣、都是精裝、樓層也差不多的87平房源。
在2019年8月的時候，成交單價已經突破1.7萬/㎡，但是在2020年8月份成交單價只有1.55萬/㎡左右，相比之前的成交記錄不僅沒有漲價，還跌了約1500元/㎡。
在365網站上，可以看到翠屏城房源是由高層和小高層組成的。項目最早開盤是在2013年，交付時間在2015年。如果從最新一批房源交付計算，到現在小區已經有近6年時間了。
此前我也去實探過這個小區，一個直觀的感受是：小區體量太大了，但內部綠化和配套還不錯。目前裡面的人氣都很足，入住率很高，居住氛圍濃厚。
值得一提的是，翠屏城二手房因為小區體量較大，掛牌房源較多，所以成交套數一直不低，基本每月都有成交。
2、東郊小鎮
東郊小鎮是「城東第一大盤」，體量大、價格低、配套成熟，整體門檻對於想要在南京買房的人來說比較低。此外，小區還是遊府西街小學分校的學區。因此，很多剛需客在南京的第一套房也會選擇這裡。
目前小區生活配套比較齊全。周邊菜場、超市、銀行、飯店等等基礎生活全都有，比起很多新區來說這是比較大的一個優勢。
不過小區被吐槽最多的就是交通問題，東郊小鎮幾個街區之間的主幹道全部為雙向單車道，而且這個車道還包含公交車道，所以一旦到了上下班高峰期擁堵是不可避免的，甚至有業主直接吐槽：每天上班像取經一樣！
更讓人心疼的是，小區內好不容易盼來的四號線卻因為滬寧高速，交通不暢，隨後竟有業主自發籌錢修路。
小區體量大，涵蓋8個街區，目前在365二手房網站上，整體掛牌均價在1.9萬-2.4萬/㎡左右。
以掛牌量最多的第八街區為例，目前掛牌價是23541元/㎡，近兩年時間，房價有明顯下跌趨勢。
從近期成交數據來看，小區第五街區成交的一套69平左右的精裝小兩房，成交單價在1.9萬/㎡左右。而在2019年4月底的時候，相同戶型和面積的房源成交價已經在2萬/㎡左右。一年多時間，房價不漲反跌。
但不可否認的是，東郊小鎮的成交量一直是居高不下，佔據江寧區二手房成交前列的。隨著小區內部道路的調整優化，拆除了礙事的護欄，同時寧句城際也在如火如荼的建設中，作為城東第一大盤，未來還是有升值潛力的。
3、威尼斯水城
威尼斯水城，現在統一稱北外灘水城，這個盤是被大家公認的南京超級大盤。位於橋北，據資料顯示，項目總共佔地300萬方，總建築面積約450萬方。
小區因為體量大，目前在365二手房上掛牌量已經達1000多套，整體掛牌均價在1.9萬-2.1萬/㎡之間。
以威尼斯水城10街區為例，小區目前掛牌價在2萬/㎡左右，但近兩年來，房價有明顯下跌趨勢。
其實在橋北，除了威尼斯水城，體量比較大的小區還有蘇寧天潤城。這個小區部分街區房價近兩年來下跌趨勢也很明顯。
在橋北這邊，二手房不漲反跌的小區還有很多，除了上面提到的體量大的小區，還有一些體量一般的小區。比如幸福美地花園，小區現在二手房掛牌價只有1.8萬/㎡左右，近兩年來有下降趨勢。
事實上，橋北這邊二手房太多，同質化房源也嚴重。人口多，交通擁擠，板塊也無新的大型利好。所以二手房處境艱難，一些著急置換的業主只能降價出售。
4、湖濱世紀花園
湖濱世紀花園是百家湖名副其實的地鐵盤，緊靠三號線勝太西路站，交通出行非常方便，商業配套有百家湖商圈加持，加上小區的整體綠化率也非常高，原本是非常適合剛需上班族入手的一個小區。
但小區目前掛牌均價23940元/㎡，從房價趨勢圖可以看出，兩年時間房價不漲反跌。
目前， 湖濱世紀花園二手房成交價在2.5萬元/㎡左右，和周邊其它樓盤2.7-2.8萬元/㎡價格相比，價格還是比較低的。其原因，主要是受到物業的影響。
此前，我同事曾到湖濱世紀花園進行實探，當時在小區內走了一圈，就發現慘不忍睹！小區樹葉，垃圾滿地，根本無人清理。
隨意私扯晾衣繩，晾曬衣物和被褥，整個小區凌亂不堪。
有的地方甚至像垃圾回收站。
另外，樓道裡自行車亂停，電瓶車亂充電，東西亂擺放，業主們非常隨意。
甚至還有人家在小區內養雞，不遠處的雞籠還關著幾隻小雞。
此外，小區內還驚現大量白蟻事件、臭水溝等等問題，一度驚動多家電視臺進行報導。經過一系列事件後，小區物業更換成了亟待解決的問題。
但就在近期，小區傳來好消息。湖濱世紀花園公眾號發文宣布：小區業委會正式成立。
有關物業問題，業委會和現在「彩生活」物業公司，就目前小區管理問題進行正式溝通，並計劃於本月底啟動第一次業主大會，會議主要內容為「是否續聘彩生活物業」。
除此之外，新的業委會已經針對小區現有的問題，開始行動！期待小區越變越好。
5、寫在最後：
綜上，這些兩年房價難漲的小區都有其共性，可以說也是南京一大批剛需小區的通病：
1、小區體量太大，在售二手房套數多，同質化嚴重。優質房源稀缺，對買房人而言缺少吸引力，競爭優勢則略為遜色，後期出手周期較長。
2、新房衝擊嚴重，特別是在一些遠郊板塊，新房上市量大，二手房如無價格優勢，買房人更傾向於選擇新房。
3、小區交通不方便，周邊缺少高檔的大型綜合體，區域利好並不明顯。
4、小區房齡老，物業管理不善，沒有好的學區加持。
也正是這些原因，導致很多小區的房價難以上漲。但不可否認的是，這些小區目前各方面生活配套比較豐富，總價門檻較低，買來短期過渡也是可以的。目前，南京樓市政策收緊，剛需、無房戶買房的機會大大增加。臨近年底，不少二手房也在降價銷售，對於剛需來說，其實也是不錯的機會！
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