在歲末年初政策頻出而房價逆市上揚的大背景下，中央要求在全國範圍內實行差別化住房信貸政策。「猛藥」調控下，房地產市場出現階段性萎縮、房價觸頂並將逐步下行現已成為業界共識。
開發商資金鍊很受傷
信貸定向緊縮，樓市再臨大考。在市場議論投資客驚慌失措的同時，別忘了開發商可能是內傷最重的一方。
「2007至2009年，中國樓市『兩興一衰』的跌宕起伏，關鍵性的影響因素其實是融資環境和資金的流動性。」中原地產研究董事程澐博士分析提出，在資金旺盛流動的情況下，對於房地產開發企業而言，樓市活躍、融資順暢促進其擴張及投資開發；反之，若流動性嚴重不足，市場萎縮，企業亦收縮戰場、減少開發。
從表現上看，在房貸新政接踵而至的上周，上海樓市依然表現出量升價漲的局面，佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：上周上海純商品住宅成交面積34.4萬平方米，與前周相比上漲了33%；成交均價為23572元/平方米，環比前周上漲了12%。「商品住宅成交價再次突破前期高點，並創出了歷史新高，不過房價高企已經引起政府出臺更為嚴厲的調控政策，開發商也不再有漲價動力。」佑威房地產研究中心副主任陸騎麟直言。事實上，一些急於出貨的開發商已經開始試探性地打折促銷。
而開發商最怕的其實是連鎖反應、惡性循環。嚴厲且幾乎即刻施行的新政使得市場內買賣雙方均「偃旗息鼓」，有項目在售的開發商更顯得進退兩難。有市場人士認為，此次的新政肯定會使成交量下滑，但量跌不一定還能帶動價格下調，因為和以往的調控一樣，大部分開發商會盡力持盤觀望，以供應量萎縮來「支撐」政策消化期的房價。但也有上海開發商向記者表示，基於調控施壓，現在開發商不敢也不會捂盤，但是銷售策略會如何調整，需先對新政效果進行觀察，資金壓力大的自然降價可能性也大。
其中值得一提的是那些在去年大舉拿地、甚至不惜高價圈地的開發商，由於政府已經在嚴打違規囤地，再加上住建部昨天又嚴令規範商品住房預售，言下之意就是加快開發、不許捂盤。甚至於住建部還鼓勵各地推行現房銷售，如此一來，開發商的資金鍊更是受到多重壓力。無論是土地、建設、銷售，任何一環沒處理好，都可能面臨「滅頂之災」，屆時房地產業的大洗牌恐怕也在所難免。
投資客被逼到死角
至於新政對樓市需求方的影響，已經從近日二手房拋盤量激增卻鮮有接手等情況中不言自明。同時，這次新政調控旨在改變樓市的供需狀況，矛頭雖直指投資投、機性需求，但也涉及了一部分改善性需求，應該說在需求這一方面大力擰緊了水龍頭，寧可「錯殺」，不可放過。
而從影響範圍來看，程澐向記者提供的一系列數據可能更說明問題。如根據中原地產對二手房購房者的貸款情況統計，目前購房者依然較多地依賴於銀行貸款，2010年3月北京、廣州、深圳及天津四大城市平均有超過七成的成交案例使用了銀行貸款，其比重分別為71%、77.5%、64.2%和78.4%。另從投資性購房來看，2010年3月京、滬、穗、深、津五大城市的二手房投資性購房比例平均達兩成，其中上海和深圳分別為26%和23%。再考慮一手房市場，市場內實際投資性購房的比重應該更高。此外，隨著城市吸引力的提升，城市中非本地購房者的比例增加，如2010年3月上海二手房成交中的外地購房者比重超過三成。方方地產諮詢副總監趙豫川還介紹，近兩年上海樓市內非居民購房集中，在城鄉結合部可能佔總交易量的六成左右，在市區至少也佔三成以上，異地需求可以說是舉足輕重。
顯然，此次新政在抑制投資投機性購房方面，更細則化，更具針對性。「一系列新措施不但增加了購房者的資金成本，而且切斷了其多次融資的源頭。因此，一旦嚴格執行，則相當於掐住了其炒房的咽喉，對市場的衝擊可想而知。」程澐直言。
政府兩弊相衡取其輕
此次中央的政策思路同樣值得玩味。世聯地產的分析師指出，中國宏觀調控的主要方式是「中央定政策、地方來執行」，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之後，在宏觀調控方面中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產也是如此。中央與地方的博弈已經是調控屢屢成為「空調」的最主要原因。但這一次，房價愈調愈高的態勢已將中央的調控置於十分尷尬的境地，如何能夠兌現承諾「以民為先」成為本屆政府當前的工作重點，新政在這樣的大背景下出臺，用意自然不言而喻。
也有人指出，此次調控力度可能過猛，可能錯殺了部分改善型的有效需求，而且開發商、投資客受傷不說，銀行同樣面臨壞帳風險，甚至有影響經濟增速的問題。對此，房地產經濟研究專家鄧浩志認為，相較而言，當前高房價所積累的民怨、金融安全、經濟結構轉型等系列問題更突出、更嚴重、更緊迫。「兩害取其輕，此次『猛藥』所可能產生的『副作用』可以暫時不予以考慮，視具體情況再行微調。」還有業內人士表示，此次新政已經通過「精準」的差異化信貸，避免了打擊面的擴大化，以防止房地產市場的過度波動。
另外，保障性住房建設在此輪調控中的意義顯得非比尋常，因為保障性住房建設除了保民生、平民怨，還可以和商品房建設一樣帶動上下遊產業、拉動投資。根據住建部本月披露的年度目標，2010年我國將建保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套，各地還要積極發展公共租賃住房和限價商品住房。業內預計年投資額在3000億元以上，如果把建材等上下遊產業加在一起，可拉動的投資額還可翻番。
巴克萊資本中國經濟研究主管、首席經濟學家彭文生就指出：「我們不認為經濟增長將受到樓市降溫的重大影響，事實上，我們認為房地產市場對經濟的重要性被誇大了。並且，商品住宅建設的放緩將可能被政府支持的保障性住房建設回升所抵消，對整體投資的影響也是有限的。」(記者 李和裕)