近日, CBRE世邦魏理仕發布了《2019年廣州房地產市場回顧與2020展望》,除了提到優質寫字樓市場琶洲行業聚集效應加強外,還指出傳統城區商業物業2020年會有不少驚喜,包括計劃在2020年開業的海珠廣場星寰項目以及永慶坊二期。記者了解到,有「中國最美書店」之稱的鐘書閣書店華南首店已確定進駐永慶坊二期,另外喜茶全新嶺南文化主題概念店也將在永慶坊開出。
(有「中國最美書店」之稱的鐘書閣華南首店將在永慶坊二期開出)
優質零售物業市場:供應量減少,商場租金表現分化
世邦魏理仕數據顯示,2019年,廣州錄得四個優質零售物業交付使用,分別位於海珠、天河東部、花都及廣佛交界處的非傳統商圈,為市場帶來合共約41萬平方米的優質商業面積,較2018年減少50.1%。儘管部分市區商場租戶調整進度較慢,但供應的減少,及新開業商場良好的入駐率,令空置率有所下降,全年空置下降1.6個百分點至年末6.4%。
租戶表現方面,首入廣州的國際零售品牌有所增加,儘管珠江新城商場國際服飾品牌有增多的趨勢,但天河路仍然是品牌最青睞的商圈。而餐飲方面,口碑人氣均不錯的餐飲品牌在市區,尤其是核心商圈的布點已漸趨飽和,逐漸向非核心商圈拓展;而隨著優質初創餐飲數量的減少,核心商圈商場益發積極地引入外地餐飲品牌。在租金方面,全年首層租金錄得-1.9%的跌幅。儘管大部分商場首層租金都保持穩定,但個別核心商圈商場調整首層租戶的活動,以及部分新興商圈商場開業後過高的租金叫價,缺乏有經驗的運營和招租團隊都令空置率改善較慢,從而導致了租金的下跌。展望未來六個月,預計將有一個番禺項目投入市場,約提供10萬平方米的新增零售面積,對市場整體空置水平影響有限。
世邦魏理仕廣州顧問及交易服務|商業部主管鍾廉軍表示:「2019年餐飲業表現較往年沉寂,缺少新興網紅品牌。預計在2020年,業主會繼續積極引入外地知名餐飲品牌,吸引消費者目光。同時,還會積極引入休閒餐飲,並與發展夜間經濟結合,期望能抹平餐飲潮汐的影響。另外,預計2020年核心商圈,尤其是傳統城區的舊商場調改也將是市場的亮點之一。在天河現代購物中心的衝擊下,位於傳統城區的老舊商業物業調改迫在眉睫。比如計劃在2020年開業的海珠廣場星寰項目,儘管離北京路有一站地鐵之隔,但開業以後會改變該片區批發市場的形象,長期而言還可以與北京路商圈發生聯動等其他化學作用。而在恩寧路的永慶坊二期,也圍板了令人期待的品牌鍾書閣,為舊城帶來新意。」
優質寫字樓市場:供應低位 琶洲行業聚集效應加強
2019年,廣州僅錄得兩個優質寫字樓項目、共計12.5萬的新供應入市,供應量同比減少49%,是自2004年以來供應最少的一年。新項目理想的預租表現帶動全市吸納,年末空置率為5.4%,同比下降0.3個百分點,繼2018年後,再一次創下自2000年以來的新低記錄。
在過去兩年貢獻了佔全市超過七成新供應的琶洲商圈,2019年TMT租戶成交佔比同比提高30個百分點到50%,行業集聚效應逐漸加強。
值得留意的是,總體市場需求偏弱,大部分租戶採取保守的租賃策略。全市可租面積有限,部分有擴張需求的企業則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務園區,更有個別企業轉移到自用物業中。部分樓宇由於設施老舊、業權不統一,在市場的競爭中處於劣勢,有流失租戶的危險。
世邦魏理仕華南顧問及交易服務|辦公樓部主管程志文表示:「展望2020年,預計將有接近90萬平方米的新供應入市,供應分布在琶洲、金融城等新興區域,全市空置水平將被供應高峰推升。新增的辦公面積有利於釋放蟄伏的升級、擴張需求,促進吸納,支撐總體租金保持平穩。」
(2020年還將有更多寫字樓新增供應在琶洲)
優質物流設施市場:第三方物流和零售類主導需求
隨著新型產業用地政策落地,2019年內錄得增城永寧街一宗新型產業用地成交,也觀察到荔灣區兩宗工業用地調整為新型產業用地的案例,由此將增加產業園區的供應。
2019年,廣州優質物流設施市場僅錄得兩個項目、合共4.3萬平方米的新增供應,市場可租賃物業面積持續去化,年末全市空置水平同比下降5.2個百分點至9.7%,從2018年的兩位數高位回落。需求方面,第三方物流和零售租戶成為全年的關鍵詞,年內錄得生鮮超市、藥業、快時尚服裝等行業的多宗成交。
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|產業地產部主管鄧偉表示:「2020年,廣州物流市場將迎來供應小高峰,將有42萬平方米的倉儲面積落成。新項目分布在南沙、白雲和黃埔。
廣州日報全媒體文字記者:陳白帆
廣州日報全媒體圖片記者:陳白帆
廣州日報全媒體編輯:龍嘉麗