導 讀
曾與萬達齊名的寶龍商業能否一改以往，重回賽道，仍有待時間檢驗。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
2020年10月12日，寶龍商業與蘇州新億城商旅籤約，原蘇州高新區「新主城」的運營管理將由寶龍商業全面負責，同時更名為蘇州「星韻寶龍廣場」。本次合作為寶龍商業首次布局蘇州，也是繼2020年7月首單併購後，寶龍商業於長三角地區輕資產拓展的又一突破。事實上，自上市後寶龍商業就動作不斷，於各地擴張，在一路高歌猛進的同時，寶龍商業又是否有真的準備好，以迎接未來更大挑戰？
01
五年開超過150個商場
輕資產為下一發展關鍵
完善江浙滬深耕，寧波南京可加強深耕
在2020年中期業績會上，陳德力曾表示寶龍商業會戰略聚焦長三角區域。蘇州作為江蘇省的重要二線城市，是寶龍商業深耕布局長三角的必經之路，從而實現江浙滬一二線城市的全覆蓋，符合企業整體的戰略布局。
截止2020年上半年，寶龍商業在管面積共698萬平方米，其中長三角地區佔比45%，單城市來看上海、杭州佔比較高，分別達到了15%、11%；而寧波、南京的佔比僅為1%，未來寶龍商業在布局蘇州的同時，同時也可以加強寧波、南京的深耕。此外從長三角範圍的三四線城市來看，寶龍商業已進入常州、無錫等熱點城市，未來同樣可以考慮徐州、南通、溫州等GDP表現較好城市，進一步加強長三角地區的布局。
五年超百座，輕資產戰略仍有不確定性
未來寶龍商業還將繼續加速發展。在2020年的業績會上，許華芳表示：「要在長三角範圍內開超過150個購物中心，其中自持購物中心要超過100個，這是未來5年的一個重要指標。」回顧寶龍商業的發展歷史，若未來5年實現年均約20座項目的開業速度，寶龍商業將迎來大躍進式發展，進一步實現長三角地區的深耕戰略。
若要實現快速發展，輕資產將會是寶龍商業這一階段的關鍵。寶龍商業的輕資產拓展與集團戰略（1+1+N）一致，以長三角為主，並關注大灣區、廣東省以其它機會型城市。此外寶龍商業還會採用直接收併購輕資產管理公司的方式，擴大盈利與管理範圍。此次布局蘇州以及7月的收購浙江星匯，均是寶龍商業輕資產戰略的一環。
但目前來看，寶龍商業的輕資產仍為起步階段。2020年上半年寶龍商業在營的51個項目中，僅4個為輕資產項目（金華義烏寶龍廣場、重慶涪陵寶龍廣場、四川江油寶龍廣場、下沙寶龍天地）。寶龍的輕資產規模目前仍相對較小，而未來能否全面鋪開有待觀察，輕資產需要寶龍商業在產品和服務標準上有很完善的體系和號召力。此外輕資產項目的合作方不僅需要一定的合作意願且要具備良好的資信實力，這也是輕資產發展道路上的眾多不確定性之一。
02
商業加速對運營能力與現金流均是考驗
出租率87%，商業發展考驗運營能力
加快商業發展速度，有利於搶佔市場份額，但同時隨著商場的開業數量快速增長，對於寶龍商業的運營能力也提出了一定挑戰。
從目前寶龍商業的運營能力來看，寶龍商場2018年至2020年的出租率均在90%以下，其中2020年上半年出租率為87%，低於龍湖、華潤與新城表現，有一定的改善空間。隨著未來在營商場數量的快速增加，寶龍商業的運營能力將會迎來更多考驗，能否維持現有出租率等其他運營指標，或不斷縮短與其他房企運營商間的差距，仍有待觀察。
平衡財務壓力與商業發展具有一定挑戰
從許華芳的表態來看，未來寶龍將大概率採用輕重結合的方式進行拓展布局，自持商場的快速增加在一定程度上也會讓企業的財務承壓。對於自持商業項目而言，以售養租是物業持有方寶龍地產當前的主要運營模式，而以售養租更多依賴房地產市場的外部環境，若市場低迷或銷售下滑，則商業的發展也將受到影響。結合寶龍地產的合約銷售增速來看，寶龍發力商業的節點較晚，在調控加強的大環境下，其合約銷售增速已趨於放緩，而此時大力發展商業或多或少會讓其財務承壓。
2020年上半年寶龍地產的淨負債率為79.93%，在「三條紅線」的新規之下，寶龍地產在未來商業快速發展中，要確保其淨負債率維持在100%之下。此外若銷售增速持續放緩，不斷發展的商業將佔用寶龍更多資源，或反向影響銷售主業。未來如何實現財務壓力、銷售主業、商業發展三者的平衡，對於寶龍而言也具有一定挑戰。
總的來看，2019年寶龍地產成功分拆寶龍商業在港交所上市，由此使寶龍商業成為了首家以商業地產物管服務及運營為主業的內資香港上市公司，同時也為寶龍商業下一階段的快速發展奠定了一定的資本基礎。雖然錯過了商業發力的黃金時間，寶龍商業的快速跑馬圈地仍能把握已為數不多的商業機遇，但與此同時也對寶龍商業及寶龍地產的運營能力、財務能力、組織構架、輕資產拓展能力都提出了新的挑戰。曾與萬達齊名的寶龍商業能否一改以往，重回賽道，仍有待時間檢驗。
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