作者：威海新樓市團隊
導語
話說2019年的上半年已經過去了，威海樓市由年初的小熱，一波小高潮之後，隨著成交量的逐漸萎縮，市場也慢慢冷了下來，與現在的炎炎夏日形成了鮮明的對比。在接下來的暑期，也就是7、8兩個月的重要節點（很多購房者都是在孩子放假出來旅遊、看房），威海樓市何去何從，是驚喜還是驚慌，我想市場內沒有一個人心裡有譜。所以理清自己的買房目的和需求才是重中之重。
威海房價及樓市情況
本圖表數據來自威海房地產交易網，2019年6月數據截至28日
2019年6月威海市區住宅成交套數同比2018年下降46.3%，跟2014年6月相比，下降29%。而來源於貝殼研究院的銷售套數同比也出現大幅下滑。
數據來源：騰策數據系統
威海樓市成交量繼續萎靡，但房價卻仍然堅挺，每年的3月份---6月份是威海房價的主要上漲窗口，最大的客源群體依舊是外地客戶+本地剛改，能買的起房的人很多，一人多房的情況也很多，不光威海如此，關鍵還是看「價值」，而威海房子的價值就是「旅居地產」。
首先，國內大環境下的趨勢---人口大遷移。
中國城鎮化率從1995年的29%，飆升至2018年的近60%；與之對應的是農村人口從1995年的最高峰8.6億，下降到2018年的5.6億，整整減少了3億人，也就是說有3億人離開農村。
人的離開曾無數次在農村上演，青壯年勞動力去往城市打工，當然，很大一部分由此紮根到城市，而紮根城市最根本的兩樣東西就是工作和房子。我們不妨關注一下我們的身邊，是不是有很多外來人口買房定居（包括所在城市轄區的農村）。加上房屋自身的「紅利」因素，這就為2008年—2018年國內樓市呈現出大幅上漲而打下堅實的基礎。
而威海只是眾多城市中的一個濱海小城，只是多了一個「康養宜居」因素，當然每年也會有很多威海本土年輕人外流，比如剛剛結束的高考，在9月1日前夕，將會有大批高考「勝利者」踏上異鄉求學之路，但四年之後能夠有多少人願意返鄉？真的很難說。
即便如此，與之對應的是國內人口結構老齡化的趨勢，每年都會有大批來威海買房養老的老人，加上一些來威海務工定居的人口，支撐起了上面所提到的房價小幅上漲的結果，這也是為什麼威海房子空置率很高，還能支撐如此高的房價的主要原因。但是，威海的城市與經濟發展速度又制約著威海房價，短期內又很難再向上進一步突破。最終我們看到的是目前的「橫盤」狀態。
其次就是一些新開盤樓盤房價「上漲」，以萬科為例，最初開盤的最低價格不到一萬，均價在13000元左右，但是隨著一期售罄，二期開盤，房價區間變成了13000----15000。是房價上漲了麼？不是的，這個原因要歸結到一房一價。
我們要知道，大多樓盤開盤的銷售策略，都是從最不容易銷售的房子開始，價格當然也就會低一些，還是以萬科翡翠公園為例，一期10000左右單價的房子，基本都是靠鐵路或者靠主幹道的戶型，而中間樓棟戶型價格依然在14000元左右。這樣算來，早期的房子均價低，而後期的好房子均價自然就高了。不光萬科，其他樓盤基本上都是如此，這樣統計下來，新盤價格是呈現「上漲」局面，但真正情況是，售樓處只是在按照正常價格銷售而已。
當然，與之對應的就是房價低的時候購房者蜂擁售樓處，後期的「高價」房銷售時則門可羅雀了。
所以，在威海旅遊旺季，房價有小幅上揚屬於正常波動範圍，威海同國內其他樓市一樣，政策指導下的市場行為。新房既沒有漲價的項目，也沒有降價的個例，當然促銷還是有的，像清明、五一、端午等等都有，只是力度和持久性不是很大，不管怎麼說，房價就這麼挺著呢。而二手房市場則沒有一個明確的規定，完全是房東個人行為，最近就有從240萬降到210萬的，也有從110萬漲到120萬的房子。
威海是一個特殊的區域，也正因此，威海房價的走向也要比其他城市複雜多變的多。正如過去兩年，全國房價普遍上漲的時候，正因為威海的特殊性，房價似乎漲的比別的城市都要快，而在這波上漲之前，威海樓市則平靜的出奇。
回歸正題，先看一下6月份的威海房屋成交情況：
6月份威海網上銷售套數：1588套（比5月份下降11%），網上銷售面積：161079平米（比5月份下降3%）；其中住宅銷售套數：1219套（比五月份下降3%），住宅銷售面積：137088平米（比五月份下降7%）。
5月份成交數據網上銷售套數：1785套，網上銷售面積：166529平米；其中住宅銷售套數：1358套，住宅銷售面積：147253平米。
淡季清淡、旺季不旺，用來形容目前的威海樓市再恰當不過了，持續下降的成交量預示著威海樓市的冬季遠比想像中的要長。主要原因還是在於威海房價的停滯狀態，樓市中永遠存在一個不爭的事實「房價越漲、房子越賣的快」，大部分人的心思基本都一致的表現為：怕踏空，房價一張心裡就沒譜了，然後就搶著上車。
那麼威海房產市場目前是一個什麼情況，在過去的2019年上半年，威海房價又是一個什麼走勢，接下來我們就威海各個區域的房價情況做一個詳細的介紹，以及目前一些在售樓盤情況。
◆◆威海高區房價及在售樓盤信息◆◆
威海高區最近一年房價走勢
高區自去年9月份達到歷史最高水平之後，在接下來的冬季（10-1月份為傳統淡季）開始回調，進入2019年之後基本上處於橫盤狀態。具體在售房屋信息如下：
海御19：高端德式硬裝，酒店式管理住宅，均價：18500―19000元/㎡
旅遊開發大廈：公寓產品，9530元/㎡起價
金海灘壹號：高層精裝公寓，均價15000元/㎡
藝海國際：住宅，起價10800元/㎡，均價11600元/㎡
山海郡石榴園：住宅，均價11600元/㎡
金猴龍湖天璞：精裝小高層住宅，起價15500元/平，均價17000元左右
金猴西海名居：精裝公寓，均價12000元左右
海信海景壹號：精裝海景公寓，均價15000元左右
威高七彩城春風裡：小高層住宅，均價14000元左右，毛坯交付
高區在售新盤，多數以海景公寓為主，住宅項目不多，而且高低檔次差距較大，中間斷檔空白，購房者可選性不高。
◆◆環翠區房價及在售樓盤信息◆◆
環翠區最近一年房價走勢
環翠區作為威海最大行政區域，今天我們只介紹一下主城區及張村、羊亭、溫泉等周邊區域。按理說，周邊區域會拉低環翠主城區的房價，但由於威海主城區內多以老舊小區為主，房價本身就不高。所以，最終房價還是比較貼近實際的價格。
恆大海上帝景：公寓：1.1萬起；住宅：1.6萬左右；商鋪：2.1萬起
中南華夏熙悅：高層和洋房，均價12000-14000元/㎡
華夏山海城：小高層住宅，均價13000元/平，毛坯交付
山海一品：Loft公寓，12000左右 一戶一價
金海悅庭：獨棟、雙拼、聯排、洋房，15000-19000左右元/㎡
伴月灣帝景海岸：花園洋房、小高層，均價14000元/㎡
合慶東紫園：精裝小公寓，均價12000/㎡
藍灣公館：電梯洋房，均價13000元，毛坯交付
雨潤城：精裝公寓，均價9200元/平米
桂花園（羊亭）：住宅，均價8200/㎡
華輝東方城（張村）：均價9500元/㎡
一品南山（張村）：精裝交付住宅，均價待定
中梁海嶽府（張村）：精裝小高層住宅，10800元/平起
山水城（溫泉）：高層住宅，均價9600元/㎡
米蘭小鎮（溫泉柳林）：小高層住宅，均價9200元/平
◆◆經區房價及在售樓盤信息◆◆
威海經區最近一年房價走勢
經區一直是威海樓市的熱點區域，也是威海房價的領漲區域，之所以第三個展示經區房價，就是讓大家能夠很直觀的與高區和環翠對比，很明顯的是經區房價在2019年上半年，並沒有像其他區域一樣先走低後走平，二是走出了一個波動比較大的V型。說明不論從市場關注，還是成交價格來看，又或者新盤開盤價及二手房房東掛牌價，經區都是處在一個非常「有底氣」的狀態。為什麼？說到底還是位置，經區的地理位置，經區的發展潛力。
我們先來看看經區在售新樓盤房價情況：
萬科威高翡翠公園：在售高層和、洋房，均價13000元/㎡起，價格詳詢案場
恆大悅瀾庭：高層和小高層結構，均價13000元/㎡
天一仁和悅海錦府：小區由高層、小高層建築，均價11000元/㎡
山水文園福海：花園洋房、小高層、高層住宅，均價17000元/平，現在房源均是170平以上大戶型
祥泰紫宸：高層、小高層、公寓產品，公寓11000元/㎡，住宅14000元/㎡
百度城二期：住宅、洋房、商鋪，均價：13800；商鋪：12000-22000元/㎡
龍祥國際：住宅、商鋪，均價14500元/平
峰匯國際：寫字樓、公寓 、商鋪，均價：13000商鋪：28000-31000元/㎡
蔚海新天地：底商，均價：14000-17000元/㎡
鼎信大廈：寫字樓、商鋪，均價12500元/㎡
五洲太陽城：住宅，均價9000左右，毛坯交付
蘭溪堡：小高層住宅，均價11500元，毛坯交付
九龍明珠：小高層住宅，均價13500元/平米,精裝交付（6、7、3號樓已經售罄，最後兩棟開盤待定）
接下來我們再看一下經區熱點區域二手房小區價格情況：
經區房價整體高的原因還是一些二手房的價格普遍偏高，像萬象城、金域仕家、山海泰和府、悅海世家、美臨花園、九龍灣花園、春天花園等大多較新二手房小區房價普遍都在15000以上，皇冠社區內的一些老房子鑑於優質的學區，房價也在12000以上。當然， 鳳林社區的二手房價格相對較低，一是整體房價也在10000以上，其次就是所佔基數不足以拉低整個經區的房價。
◆◆榮成房價及在售樓盤信息◆◆
榮成區域最近一年房價走勢
榮成房價一直是跟隨威海房價趨勢走的區域之一，鑑於榮成的旅遊項目多餘威海的緣故，每年的4-10月份，榮成的海景房項目賣的要比威海好一些，同時房價也在這個清淡的市場走的是穩中小漲，但還是受大環境制約，榮成也很難走出獨立的幅度較大的行情，而賣的好的房子，還是一些具備旅居屬性的近海項目。榮成主要區域包括：那香海、榮成市區、成山、石島，在售項目具體如下：
水岸名邸：花園洋房、9層小高，均價9200元/平，毛坯交付
自在香濱二期：小高層、高層住宅，均價8500元/平，精裝修交付
保集藍郡：小高層、高層住宅，均價8200元/平，精裝修交付
紫御河畔：電梯洋房住宅，均價8500元，均精裝交付，120平以上的大戶型毛坯交付，均價8200左右。
清島灣：小高層住宅，房價在7500—9800之間，毛坯交付
海世界四期：高層住宅，均價9200元/平，精裝修交付
華發櫻花湖：高層住宅，均價10000元/平，均是150平大戶型，精裝修交付
上都苑：高層精裝住宅，均價8600元/平，準現房
悅湖灣：多層、小高層住宅，毛坯均價7800，精裝均價9000左右
恆大御海半島：小高層、高層住宅，均價8500元/平，精裝修交付
秀水商業廣場：商鋪，13000元/㎡
君瀾灣：住宅，均價6300/㎡
香庭海岸：海景房住宅，均價13000元/㎡
碧海藍灣：海景房住宅，均價11000/㎡
另外，石島區域情況請參閱：石島在售新樓盤一文
◆◆南海新區房價及在售樓盤信息◆◆
南海新區最近一年房價走勢
南海新區作為威海直屬重點發展區域，最近兩年一直是很多海景房產業的中心區域。整體環境和房屋屬性跟榮成很是類似，房價也是隨著季節變化較大，所以，從5月份開始房價有所上升，但城市配套跟榮成確實相差甚遠。具體在售樓盤如下：
清島灣：多層、小高層住宅，均價8800元/平，精裝修交付
寶安江南城：小高層、高層住宅、別墅，均價8000元/平，精裝修交付
南海翡翠城：多層、小高層住宅，均價8300元左右，毛坯交付
融創南海灣：小高層、高層，未開盤，價格待定
風情海岸：多層、小高層住宅，均價8300元/平，毛坯交付
觀海壹號：高層住宅，均價：12000--14000元，精裝修交付
遇林海：小高層住宅，均價12600元，精裝交付
雅居樂：別墅、花園洋房、小高層、高層，價格待定
燕歸來：合院、小高層，小高層均價9000元左右，合院：90平均價2.7萬左右 120平3萬左右，精裝交付
金猴南海名居：小高層，均價8200元左右，精裝交付
南海的卓達事件確實帶來一步分負面影響，但其他所有房企還是比較本分的，近來一些大的項目即將開盤，使得南海整體檔次或許能夠上升一個梯次，後期的招商引資也是南海新區發展的一個重要參考。
◆◆文登房價及在售樓盤信息◆◆
文登區域最近一年房價走勢
文登房價最近表現強勢，多少跟價值窪地有關。之所以這麼說，主要是因為文登適中不在威海熱點買房區域之列，房價也多年處在一個相對低位，當威海及其他區域的房價都大幅上漲過後，文登自然成了投資的價值區間。由於近兩天做了一篇文登踩盤日記，詳細介紹了文登及文登的新樓盤信息，大家可以參考《文登在售新樓盤》一文。
◆◆臨港區房價及在售標題樣式◆◆
臨港區最近一年房價走勢
作為連接威海與文登的重要樞紐區域，作為威海重要發展的產業區域的臨港，今年最初體現出亮點的就是公寓投資：星悅城，可謂是在房產圈內傳的熱火朝天。接下來就是臨港的一系列規劃：威高投資的文化廣場、臨港文化館。似乎預示著臨港要有一個大的跨越，而我則覺得臨港的亮點依舊是與威海市區的距離，當然，炒歸炒，價值歸價值，特殊的區域對應特殊的需求，買房看自身情況吧，臨港在售樓盤信息如下：
逸龍灣：高層住宅，均價7200元/平，毛坯交付
上海大公館：小高層住宅，均價9200元左右，房源不多，具體房源得碰
威高水韻康橋：高層住宅，均價8000元，精裝交付
恆和家園：高層住宅，均價7200元，毛坯交付
雲溪苑：聯排別墅，均價8800元左右，毛坯交付
金開利SOHO：公寓，均價15萬/套，精裝交付
天億城：小高層、高層住宅，均價7800元/平，基礎裝修
來源：威海新樓市