最近，深圳棚改消息不斷。
有房源被曝出「借」棚改概念炒作房價。
一些有棚改/舊改概念房價就瘋漲，南華村一年漲幅26.6%，八卦嶺三年漲幅70.8%。
很多購房者也深以為這兩者是差不多的概念，殊不知，棚改從實施主體、賠付標準、項目實施進度等有諸多不同。
但福田住建局近日發出公告表示，嚴禁擅自散布棚改不實信息，哄抬房價。
深圳博拆遷暴富的夢，該醒醒了！
對於舊改和棚改大家可能會忽略的幾個重點，南方樓事為大家細細分析。
//2020年最新棚改地圖//
分析棚改跟舊改的區別之前，南方樓事盤點了深圳各區今年計劃以及施工的棚改項目供大家參考。
這一年裡，到底有多少舊樓即將倒下，多少小區煥然一新？這些項目都分布在哪？
點擊查看高清大圖了解詳情：
據南方樓事不完全統計，2020年深圳至少規劃有15個棚改項目。
其中羅湖的棚改項目共5個，寶安3個，福田3個，南山1個，鹽田2個。
其中羅湖的「二線插花地」項目為全國最大的棚改項目，改造面積為123-149萬㎡，並且涉及到龍崗布心部分區域。
而寶安的碧海花園，是2012年被納入城市更新計劃的項目。
但是2015年召開業主籤約動員大會以來，項目拆遷補償問題遲遲未能達成一致，項目也遲遲未確認實施主體。
在2016年被調出城市更新計劃中，2019年正式納入棚改戶區改造計劃，今年預計進入實施階段
//「拆」字抵千金？//
在深圳，大家對舊改和棚戶這兩個詞都不陌生。
畢竟深圳村民因為舊改而一夜暴富的新聞，大家都有所耳聞。
許多業主都指望著「拆」能給自己帶來一筆巨額財富。
但事實上，並不是所有的「拆」都可以一夜暴富。
先來給大家簡單科普。
前幾年，一些投資客熱衷於這些有舊改/棚改預期的老舊物業，抱著「以小博大」的心態進入市場。
2017年8月，針對棚改深圳有政策明確表示，全市範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍，不再採用城市更新的方式進行改造。
再仔細一點去區分，這兩個概念從運作模式到配建要求，方方面面都有很大的不同。
1
棚改政府主導，舊改開發商主導
舊改是由「政府引導、開發商運作」的模式，比如深圳的「標誌性」舊改項目大衝村，就是這種模式運作。
棚改則是由「政府主導+國企實施+人才住房」的模式，羅湖的「二線插花地」就屬於棚改。
2
棚改賠付標準比舊改低
雖然都屬於城市更新，但是他們的賠付標準有著不一樣的標準，細到項目，每個賠付標準都千差萬別。
眾所周知，舊改的補償標準村民是可以和開發商協商的。
2004年10月15日，蔡屋圍集團公司與京基公司籤了房地產開發合同，當地有居民自住並出租的六層自建住宅被劃入舊改，賠付方案在幾經磋商後，獲得了1200萬元的高額補償。
因為沒有明確的賠償標準，所以具體小區的具體補償方案是由村民和主導的開發商來定，沒有統一標準。
木頭龍的拆賠比是1:1.4,；鶴塘小區的拆賠比為1:1.3；興業生活區的拆賠比也是1:1.3......
再看看看棚改，因為主導對象是政府，所以補償標準由政府制定，沒有協商的餘地。
根據深圳政府在線2018年6月發布的《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》，深圳棚改新政安置補償基本標準為：
產權調換標準按照套內建築面積1:1，或者不超過建築面積1:1.2的比例確定；
允許每套住房增購不超過10㎡的面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。
華富村的拆賠比是套內1：1 或建面1：1.18二選一；可以低價9000元/平的價格加購13平；可購的上限是25平，另外的12平可以當時市場價的九折購買......
這也是為什麼深圳很多老破小住宅不願意棚改，想申請舊改的原因，也間接導致棚改推進難。
3
棚改沒有配建商品房
再來就是配建的要求。
舊改無全部配建保障房的要求，可建商品房，只需要按規定比例配建。
而棚改沒有商品房，除了要滿足拆遷安置的需要，還要配建為人才住房和保障型住房，並且以租為主。
根據轄區人才住房和保障性住房的建設供應情況，確定租售比例，福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚改項目所建人才住房和保障性住房只租不售。
4
棚改進度比舊改快
再來就是實施的強制性問題，因為舊改受業主影響大進度較慢，而棚改是政府主導進度相對會比較快。
舊改必須百分之百的業主同意方可拆除動工，很多不確定性，所以周期往往被拉得很長。
一旦居民跟開發商沒有談攏賠付標準，居民就不肯籤約，導致項目一拖再拖。
去年最「轟動」的木頭龍舊改——這場持續近10年的拉鋸戰，「49位老人在等待中遺憾離世」。
2013年4月就通過舊改方案審核；2018年6月，籤約率達到99.7%，剩餘4戶未籤約；2019年，剩下的最後4戶業主仍拒絕籤約，有的還在漫天要價，讓項目陷入籤約無望的僵局。
反觀棚改，只需要「雙95%」就可以由政府徵收（不同區標準不同，有的區甚至可以雙「90%」）。
因為主導對象是政府，所以在實施過程中，對於少數不服從改造的，可以通過行政徵收、行政處罰程序等強制執行。
按道理來說項目進度會比較快，但事實是因為項目難以實現盈虧平衡，導致持續性不足，同樣難以進行。
根據相關統計，深圳符合棚戶區改造政策條件的老舊小區約700個。
但截至目前，全市成功實施的項目僅福田華富村、寶安3839區、羅湖景福花園等，寥寥無幾，且面臨難以為繼的狀況。
在5月20日最新一期政府公報，《深圳市政府關於規劃和自然資源行政職權調整的決定》審核通過，將於6月1日起實施，深圳市政府將進一步對土地供應進行「強區放權」。
其中提及的一個重點是，下放的土地供應權包括之前的城市更新、棚戶區改造方式出讓的居住用地。
這也是在去年3月深圳對棚戶區改造職權進行調整後，再度「強區放權」。
簡單點來說，深圳有意在加快這座城市的棚改腳步。
//「借」棚改之名賣房//
近年來，深圳許多老舊小區等不到舊改，而房子已經衰敗不已。
不少居民開始在區級住建局網站或者房產論壇上，主動諮詢或要求棚改。
但也因為一些老小區有棚改預期，被有心人打上「準拆遷」的概念，導致價格變動幅度變大。
以已有35年樓齡的南華村為例，小區在2017年8月7日啟動棚改意願徵集工作。
從貝殼的歷史成交情況可以看到，小區2017年單價在6-6.7萬/㎡左右；2018年為6.9萬/㎡；2019年為8.7萬/㎡，到了2020年則是9.9萬/㎡。
2018年到2019年，一年漲幅16.6%。
貝殼歷史成交價
截止2020年6月15日，貝殼在售的95.87㎡戶型單價已經去到9.9萬/㎡
二手房掛牌均價遠遠超過周邊的商品房。
同樣的，八卦嶺業主也借「棚改」之名賣房。
6月4日，當時八卦嶺宿舍有房源打出「待棚改物業」的標題吸引買家。
在6月14號當天搜索相關標題房源，顯示已經不存在。
但是耐心下滑查找，仍然可以看到，一些業主仍在用「待*小區」、「已被列入2019重大項目」......等隱晦的表達方式暗示購房者。
同樣的戶型，在2018年只需要5.7-6.1萬/㎡之間的單價，今年已經去到9.7-10萬/㎡，三年時間漲幅70.8%。
2020年成交價
2018年成交價
現在在售的房源中，最高單價甚至去到13.7萬/㎡。
八卦嶺之所以瘋漲，除了棚改，還有很大部分原因是去年7月份傳聞有荔園學位，漲幅一度超過深圳灣。
雖然在5月29日，福田區住房和建設局就發出關於嚴禁舊住宅區借「棚改」概念炒作二手房價格的通知。
嚴禁業主、物業、中介炒作「棚改」概念，並下架相關房源。
但是呢，這樣的現象無法杜絕。
就像八卦嶺宿舍，業主可以再用別的方式暗示買家。
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改造的初衷是為了讓居民更好的生活，但現在，許多老舊小區因為披上了「棚改」、「舊改」的外衣，被一些有心人所利用。
大家要明白，棚改後的配建的房子都是人才房和安置房，很多小區現在的價格已經遠遠超過商品房，比如八卦嶺和南華村。
這類房子大概率已經透支，畢竟你花了10萬+的價格買了安置房，後期不管是轉手還是出售相對會比較麻煩。
所以，那麼想要買棚改的買家，一定要三思而後行，不要帶著「賭博式」心理買房。