從GDP數據,看中國房價格局走勢

文/子木

最近深圳樓市「炒房事件」鬧得沸沸揚揚，先後被央媒、住建部點名。

炒房不奇怪，奇怪的深圳炒房客已經完全「放飛自我」，甚至通過「多人眾籌、找人代持」的方式鑽政策漏洞。

我聽朋友說，深圳一些企業小老闆，有的借職權之便，拉攏員工眾籌首付，借用無房員工的首套資質打新，然後再經過低利率的經營貸周轉炒房，5套房只是入圈門檻。

當地開發商也比較詭異，內部搖號、茶水費亂象百出，想著法子逃避監管。

在開發商和炒房客的合縱勾連下，「限價紅利」和「無房優先」形同虛設，市場剛需年輕人被逼向死角。

但馬上，被中央點名的深圳下發嚴令，要求銀行通查購房人資金來源，據說有的盤一夜凍結200多個購房名額，從「因城施策」升級為「因盤施策」，全面封殺炒房行徑。

我一直認為，房價是城市經濟上行的結果和表現，房子是可投資的，但像這種惡意炒房手段是絕對不可取的。

不單會把風險轉嫁到市場上，而且會摧毀城市土壤，倒逼年輕人出走，影響整個城市的經濟發展，損人利己。

在房子投資層面，「長期主義」是我一直遵守的不二法則：忘掉今天，甚至今年的得失，也拒絕去賺不可持續的快錢，而是把眼光放長遠，紮根於這個城市的未來，跑贏通脹不成問題。

在「長期主義」的房產價值研究層面，經濟數據是最直接的，今天藉此機會，我再從GDP、人均GDP、居民待遇等層面，結合房價解析一下全國重點城市，讓大家心裡有一個宏觀的概念。

1

目前來看，我國（內地）的城市經濟劃分，分為三個檔位：

2萬億GDP、萬億陣營（包括準萬億）、和8000億以下。

據統計，2019年末，達到2萬億GDP的城市共有5個，分別為：上海、北京、廣州、深圳、重慶。

四大一線城市，外加一個3000萬人口的工業直轄市，成為了中國經濟的第一梯隊。2萬億的經濟規模是很龐大的，甚至超越了諸如烏克蘭、希臘、越南等一個國家的經濟實力。

其中北上廣深房價和城市價值匹配，而重慶一直以長期天量土地供應強壓房價，1萬多的均價在全國版圖之上，依然屬於價值窪地。

重慶工業經濟強悍，從改革開放之後就位列第一陣營，2020前三季度超越廣州，重回全國第四。

當然像重慶這樣強供應量的經濟大城，樓市有一個明顯的特徵：分化嚴重。那麼在買房上，一定要選擇核心地段的優質的物業。因為在未來，整個城市的居民，都是由外向內層層升級的走勢，最後房價開始梯度分化。

接下來是萬億城市陣營，按照GDP突破萬億的時間順序分別為：天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、寧波、鄭州、佛山。

其中最有希望破2萬億GDP的城市分別是蘇州、成都、武漢、杭州、天津和南京。這些城市是準一線城市，除了蘇州是地級市以外，其他要麼省會要麼是直轄市，地位卓越。

其中蘇州2019年GDP已經達到1.9萬億，按照6%左右的經濟增速，今年已經毫無懸念。

蘇州，作為長三角傳統工業強市，已經緊跟時代完成了產業升級，未來依舊是中國最強地級市的存在。前兩年因為房價漲得太兇，被中央點名調控，2020房價回落了一整年。

但縱使如此，蘇州跟南京、杭州依然存在價差，在長三角領域，蘇州依然是價值窪地。不過蘇州目前施行的是強供應策略，在這種策略下，明年房價會回穩，但基本不會出現大的漲勢，也是剛需值得關注的一年。

其次是成都、杭州、武漢，也是進入2萬億GDP第一陣營的預備員。其中成都是成渝城市群的引領者，與武漢一樣，都是合一省之力成一市之功，所有人才資源都在源源不斷送往這兩個城市。

不過今年的疫情讓武漢摔了個跟頭，跟成都拉開了一定的距離，不過在房價上，顯然武漢要比成都更有機會。這跟股票一個道理，成都持續利好一直漲，而武漢突然利空，斬掉一部分價值開始爬坡。

最後是天津。說實話天津這些年的經濟有些不盡如人意。

1978-2020前三季度全國十大經濟城市排行

想當年改革開放後是全國第三城，北方第二城，而現在甚至滑出了TOP10。天津經濟的滑坡，註定對樓市支撐力有所影響，接下來市場還會繼續橫盤築底。在今年前三季度的經濟表現中，北方只有北京一城進入全國前十，也註定了中國南北分化大趨勢。

2

除了準萬億城市，在萬億陣營中，我認為當下可買的城市依次排名為：佛山、長沙、鄭州、青島、無錫、寧波。

這幾個城市都維持在1～1.2萬億GDP左右的水準，競爭力相當。其中佛山處於大灣區，屬於人口流入一極地帶，房產價值突出。

尤其是2020年這一波，深圳帶著衛星城惠州、東莞房價上漲，已經透支了一部分漲幅空間，而佛山作為跟東莞同等級別的城市，一直在儲蓄購買力，形成了一定的補漲動力。

而且佛山是工業強市，居住環境比東莞強很多，去年人口流入25.29萬人，僅次於廣深，長期的人口虹吸力夯實了房價。

長沙不用多說，全國房價窪地，現在就可以上車，但長沙又不同於重慶，重慶未來可以通過縮減土地供應讓房價飛升，與城市價值匹配。

但長沙不行，作為全國調控模範案例，已經被所有城市盯著了，很難再放下包袱。

無錫、寧波作為同地域，僅次於蘇州、杭州的城市，產業動力和人口吸引力同樣非常強勁，不過這兩個城市在今年房價都漲了不少，為此還遭遇嚴政調控。尤其是無錫被調控打壓，房價開始明顯下滑。

這兩個城市在接下來的一年內房價都會回落調整，購房者可以稍作觀望。

接下來是鄭州和青島，這兩個城市上一輪房價漲幅透支，已經回落2-3年的城市。城市基本面有，也是所在省份的佼佼者，今年很容易見底。

建議大家多多關注這兩個城市10-12月的成交走勢，一旦出現上揚姿態，證明房價已經築底成功，跌無可跌。

3

除了萬億城市，值得關注的還有準萬億GDP成員，目前9000億GDP預備員已經達到7座，分別為泉州、東莞、濟南、合肥、福州、南通、西安。

這一個梯隊的競爭主要在於產業結構和城市政治地位。

在強省會戰略下，合肥、西安、濟南、福州會成為所在省份的強者。

不過，合肥和西安是區域絕對強者，後期房產價值穩定，今年還出現較為火熱的樓市現象。

合肥民間出現業主聯合哄抬房價亂象，而西安則一直維持緩幅上漲，走出了獨立行情，不過剛剛也出臺了政策調控，要求把二套首付提高到7成，貨真價值地打擊炒房。

這兩個城市會在接下來一年的時間內繼續橫盤築底。

福州和濟南情況相同，位置都有些尷尬。福州有廈門分流，濟南則一直被青島壓制。這兩個城市的房價上一輪房價周期透支嚴重，近兩年一直處於「跌跌不休」的狀態，預計還有一段時間回落。

按照房產價值，我認為依次排序為合肥、西安、福州、濟南。

其次是產業結構。在國內大循環為主的產業基調下，西安作為對外貿依存度較低的西部核心城市，經濟會實現反轉，潛力較大。而東莞和泉州作為沿海外貿城市，經濟會相應下滑。

今年前三季度的GDP表現證明了這個趨勢，西安為4.5%，而東莞、泉州分別僅為0.2%、1.5%。

當然東莞還有大灣區概念，是深圳的超級衛星城，除了外貿業務，未來還要承接智能、科技等新興產業。而泉州作為工業強市，但長期被廈門、福州壓制，財富人群也會被長期虹吸。

所以在整體競爭力上，東莞和西安相當，而泉州又稍差些許。

4

接下來，我們來研究人均GDP。

人均GDP是衡量一個城市發達程度、民富情況的重要參考。

國際機構稱，人均GDP高達2萬美元屬於高收入發達城市，也是第一梯隊。

目前在我國依次為深圳、無錫、蘇州、南京、北京、上海、廣州、杭州、武漢和寧波10座城市，除武漢外全屬東部地區。

深圳人均GDP排名遙遙領先，這源於深圳常住人口、土地面積相對其他一線城市較小，而且是我國第一個完成城鎮化建設的城市，居民財富受益於城市發展極大。

前幾年，我們在探討中國房價極值，很多人把票投給了北京，只因為深圳是新貴中心，而北京是權貴中心。然而經過上一輪房價大潮，深圳房價已經超越北京一個段位。

拿學區房來講，北京學區房10萬出頭，而深圳20萬單價的房子比比皆是。在豪宅層面，深圳更是高北京一個段位。

以此來看，北京相對於深圳還是價值窪地，這也從今年的樓市行情中有所體現。

其中，江蘇有三座城市上榜，廣東、浙江分別有兩城上榜。整體來看，長三角地區最富有，人均GDP最高，這也源於早期縣鎮經濟的積累，實現了大城小鎮的均富，長三角房價未來依然是全國的主要梯隊。

人均GDP在1.5-2萬美元區間的高收入城市第二梯隊，包括長沙、佛山、南通、青島、福州、合肥、泉州、東莞、鄭州和濟南10座城市，也集中在中東部，福建和廣東兩省分別有兩座城市上榜。

當然這裡有人質疑了，成都和重慶為何沒有上榜，難道是這兩座經濟大城不夠發達嗎？這裡還要研究人口的數值。

成都1600多萬人口，重慶更是3000多萬人口，比同等級的大城高出不少，而且兩城地域遼闊，GDP被郊區縣鎮分流，拉低了整體數值。如果單論城區人均，成都和重慶依舊可以排在第一列隊。

5

最後再做一個總結。

未來在摒棄房地產經濟的主流思維觀念中，所有城市會失去「地方庇佑」，也就不會再出現「一榮俱榮，一損俱損」的畫面。

在「長期主義」投資邏輯中，經濟面良好的城市房價會處於長期上漲的趨勢中。

不過，在此期間會被政策導向、土地供應等多個因素幹擾，出現短周期的快速上漲或者下跌，我們也稱其為「大漲小跌」或者「大漲大跌」周期。

而我們要做的就是盯緊樓市行情，找到每次房價回落後的穩定價值區間，這就是購房者最好的上車時機。

當然中國房地產20多年，幾波潮起潮落，房價基本已經和城市實力對應上了。判斷城市房價當下是透支還是潛力，只需要對比和「錨」的關係。

怎麼理解呢？

舉個例子，一線城市我認為北京當下的房價是最實際的，是「錨」，對比經濟數據後，你會發現上海、廣州價格也很實際，唯獨深圳有些過火。

而二線城市，蘇州是最「錨」，重慶、長沙就是窪地，而同一梯隊的成都價格尚可，杭州就有些過分。三四線城市，省會城市1萬左右的房價是「錨」，高於這個價格就是泡沫，低於這個價值還有一定的空間。

研究的多了，你會在這其中慢慢找出一些固定的規律。

不過在這種房價走勢中，優質城市的房子會越來越難買。

前幾天跟深圳的一個多套房業主聊天，他說自己也沒有想去炒房，但趨勢就是這樣。

2003年在深圳買的房子沒過幾年就漲了好幾倍，換了2套，2013年買的80萬小兩居，2016年又漲到400萬，而後又換成1300萬的改善豪宅。

那時候買房真的很便宜，首付1-2成，貸款利率又低。而現在認房又認貸，動不動幾百萬的首付，利率5點多，放到現在自己根本買不起。

不同的時代會造就不同的命數。雖然接下來年輕人會享受到智能高科技時代帶來的紅利，一切都顯得那麼便利。但便利的環境，資源會越來越稀缺，留在大城市的機會也越來越難了。

一代不走進大城市，那麼下一代走進大城市的機會又會多難一層，幸虧內地跟香港不一樣，當下還有多個萬億二線城市在生根發芽，大家不用都往一線城市擠。

當然二線城市的機會能不能把握得住，還要看大家的想法了。

最後再告訴大家一個很重要的信息：

一定要緊盯年尾（10月-1月）的行情，如果成交呈上揚趨勢，樓盤火熱，二手房門店熱鬧，你就要馬上去看房。因為翹尾行情是隔年小陽春的鋪墊，尤其是今年樓市萎靡的城市，也會進入觸底區間，切記。