撰文=燕十三
最近，諮詢量比較大的一個問題，2018-2020年以來，港務區房價為什麼沒有漲？
過去，港務區屬於樓市邊緣地帶，是大型物流產業園區，開發進度緩慢；現在，港務區是「十四運」主陣地，全配套全線上馬，房價依然沒有漲起來。
按照舉辦全運會、亞運會、奧運會比賽場館的要求，奧體中心規劃「一場兩館」，包括一座可容納6萬人的體育場、一座1.8萬個座位的體育館和一座4000個座位的遊泳跳水館，整體規劃面積約5平方公裡，預計投資79億元（只是奧體場館建設及改造，不包含央企等投資），建成後將成為西北最大體育中心。
為了重塑板塊價值，華潤、招商、中糧（大悅城控股）、電建、中鐵、中冶六大中字頭央企相繼進駐，試圖改變區域發展軌跡。此外，陝西省、西安市重資投入，不僅景觀煥新，還規劃有西安全運村、中西部陸港金融小鎮、綠地絲路全球貿易港、蜜芽寶貝、陝投國際、高新綜合體、廣匯綜合體、20餘所學校（按照教育用地屬性來統計，包含中小學規劃），形成灞河岸線上又一個核心區。
但十分意外，2018年以來港務區房價就是沒有啟動，限價不讓漲，企業不想張，政府要速度，企業要回款，這種情況必須改變！
國際港務區屬於灞渭三角洲附近，與滻灞未央湖、高陵涇渭板塊互成犄角之勢，這也構成了大西安剛需、剛改最佳選擇。
目前，滻灞未央湖土地樓面價約7829元/㎡（龍湖摘地），港務區土地樓面價約4700元/㎡（金地摘地），高陵涇渭土地樓面價約4133元/㎡（2019年均價），港務區地價明顯偏低。
這也反映了官方一個心態——急於吸儲人口資源！正是由於「急於吸儲人口資源」，官方一直在控制土地價格，通過產業勾地吸附大牌企業進駐（六大央企、綠城、廣匯、綠地皆是如此），另一方面降低準入門檻，讓剛需、剛改家庭進入（首付30萬可選），於是，高定位、純剛需兆頭出現。
除此之外，還有一個特殊情況，在房企摘地的條件裡明確約定交付時間和水準，這就導致央企、大牌房企必須提前投入，把場館、寫字樓、酒店、學校、公園等前置，為了財務平衡，必須打造剛需剛改產品走量。
於是，我們看到了一個現象：綠城全運村報價10800元/㎡、華潤未來城市報價12500元/㎡、招商城市主城報價12500元/㎡、匯悅城1萬/㎡、陸港濱海灣約1萬/㎡，全部是樓市底部。
目前，港務區的發展情況比較特殊，雖然有城市開發策劃，但卻沒有土地運營，在高價地不斷刺激的市場之下，過分冷靜！
港務區的定位、建設、交付水準很高，我們為此撰寫了《港務區新爆點！中建西北院「大師團隊」，再現超前設計！》，大家僅供參考。
國家級場館建設、世界級濱水岸線、眾多央企聚集、城市名校加持，但港務區奧體中心竟然價格紋絲未動，原因有三個：
其一，港務區的土地運營：因為港務區摘地門檻比較高，對於房企要求有賽事運營能力、還有產業附加條件，諸如高端酒店、超高層等要求，因此，一般房企難以進入，土地溢價近乎為零，港務區土地收益明顯不高。
其二，「產業+配建」為主：因為開發港務區要求區域總部、高端酒店、幸福岸線、周邊場館、學校房屋等先建設，房企無不選擇剛需、剛改跑量，爭取現金流，因此，港務區也順理成章成為剛需供應大區。
其三，中心板塊土地緊張：港務區奧體中心核心區規劃大概5平方公裡，也就是灞河岸線、奧體中軸線，目前，灞河岸線被綠城、華潤、高新、陸港佔據，中軸線全部是場館、商寫、酒店等，優質土地資源較為緊張。
在這種情況之下，港務區優質土地資源不足，還出現持續剛需放量，雖然短時間之內能夠吸儲大量用戶，但中長期來看，發展很容易預期見頂，因此，很有必要改變。此前，不少人對於港務區發展不太看好，因為，一個純剛需、剛改板塊難有未來；如今，流傳高新、綠城、融創或將打造高端改善產品，算是逐漸脫剛。
什麼叫做「預期見頂」？雖然刺激片區發展的動力還在，但房產增值的預期已經到頭，換而言之，紅利釋放結束，剩下的就是增長乏力。
這種情況，在西安已經屢見不鮮，在大興新區、滻灞早期開發驗證（現在已經補救，軌道交通也有提升），沒有優質土地資源，無法開發高端產品。
目前，在城北土地資源不足，滻灞土地微量供應的雙重條件之下，購房需求轉向港務區，是一個比較大的朝向。
回望國際港務區，港務區綠城、華潤、綠地、招商蛇口、高新地產等開發，後期還有電建、中冶、中糧、金地、萬科、融創等供應，未來2-3年港務區將是剛改家庭為數不多的選擇之一。
未來的港務區，將形成：灞河幸福岸線、全運會、奧體場館、央企總部、大型商業、商貿中心、高端酒店、城市名校、城市公園、眾多產業園區...
在「十四運」籌辦前後，港務區奧體中心板塊房價很難有大的突破，一個是開發預期影響，另一個是官方有意控制房價，這就導致價格一直起不來。
一個近郊板塊想要突破發展，不僅要吸儲剛需流量，更要在中心區豎立高端人居，否則財富家庭不進入，未來只會變成藍領大區，港務區改變策略正當時！
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