上周六，九龍湖老盤駿景華庭迎來收官房源開盤，雖說該盤房價倒掛5000元/㎡，但現場卻出現了大量棄號......市場的火熱不再，買房人越發注重自身需求。駿景華庭雖佔據九龍湖核心位置，價格較低，但同時具有戶型一般、房齡較老、非品牌房企開發、二手房成交量低等缺點，所以說投資需謹慎，小心被套牢......
在新房被各大政策限制的情況下，二手房市場最能反映當下的真實樓市。從2016年9月到2019年12月，南京限購至今，市場從原先的火熱也逐步回歸理性。江寧新房穩中有漲，二手房漲幅卻差異明顯，有盤3年漲1萬/㎡，有盤3年一點沒漲。
接下來，一起來看下限購3年，江寧各個樓盤漲幅情況，從側面去看一下各個板塊的樓市情況。
百家湖
江寧「宇宙中心」百家湖板塊新房早已斷糧，板塊僅剩龍湖春江酈城最後一棟待加推。3年間，龍湖春江酈城、金輝禹洲金陵銘著價格竟然上漲1萬/㎡。
地段優越的品牌房企盤，品牌物業加持加上新房稀缺，使得這些板塊樓盤二手房溢價率不斷提升。但是由於這些逼近4萬/㎡二手房價格實在太高，成交量卻不高。於許多高端客群而言，他們更會首先選擇九龍湖或科學園的新房。
東山
東山作為江寧老城，各大配套成熟，老小區眾多，居住氛圍濃厚。3年間，各大樓盤價格上漲5000-7000元/㎡，二手房溢價率尚可。由於區域發展後勁不足，已經被百家湖、九龍湖等新興改善板塊趕超。
然而並不是所有東山樓盤都在上漲，比如萬科金域國際，由於一些不利因素導致該盤至今沒有賣光，3年間價格幾乎沒有太大變動。
未來，東山還有上元府、上海建工東山G45兩大新盤上市，目前關注度很高。
科學園
科學園與九龍湖、百家湖、東山等江寧核心板塊接壤，受3大板塊輻射，區域內老小區眾多，配套一般，品牌房企盤較少。羅託魯拉小鎮大平層雖然漲幅較大，但成交量稀少。非品牌房企開發的天澤苑新房二手房差價僅1700元/㎡，漲幅一般。
目前板塊內僅雲逸都薈花園一盤在售，該盤由萬科、仁恆、金地、華發聯合開發，均價已經達30300元/㎡，對於該樓盤後期二手房溢價率如何，還有待時間的考驗。
九龍湖
今年以來九龍湖核心區域僅駿景華庭一盤加推，備受關注的金隅九龍湖G20和弘陽九龍湖G57兩大新盤卻遲遲沒有消息。短短3年內，萬科翡翠公園價格上漲8500-9700元/㎡，九龍湖別墅疊墅價格上漲7100元/㎡，保利中央公園價格上漲6200-6500元/㎡。九龍湖作為江寧成熟板塊，二手房溢價能力不亞於百家湖、東山等板塊。
區域高層30200元/㎡，疊墅32000元/㎡，佔據江寧房價高位。上秦淮唯一二手房小區翠屏誠園3年內房價上漲5000元/㎡，也從側面顯示出上秦淮板塊價值在不斷提升。翠屏誠園最新二手房均價31500元/㎡，與30200元/㎡的新房價比，房價倒掛不明顯。
大學城
3年間，大學城上市的許多樓盤都是限價老盤，如武夷名仕園、世茂夢享家、金輪津橋華府以及萬裕龍庭水岸等，由於房價倒掛明顯，遇上樓市火時期，備受眾人追捧。這些房子到手就上漲5000-8000元/㎡，房價漲幅驚人是一方面，另一方面這些樓盤的成交量卻平平。
大學城佔據1號線、文鼎廣場、方山風景區等配套和自然資源，整個大學城樓盤3年間正常的漲幅在2000-3000元/㎡。大學城二手房25000元/㎡左右，新房卻達到了26500元/㎡，預計明年將有大量新房上市。板塊屬性偏向剛需、剛改。
正方新城
正方新城作為江寧新興板塊，各大利好還未真正落實，區域內樓盤分散且稀少，人口不多，宜居度有待提升。板塊內的景瑞春風十裡，遠洋山水3年時間房價幾乎沒漲。而綠地理想城新房價（23000元/㎡）已超過周邊樓盤二手房。該板塊適合剛需自住，投資需謹慎。
青龍山新城
青龍山新城作為江寧剛需陣地，板塊內新盤眾多，新房價格25600元/㎡，二手房價格27000元/㎡。前兩年開盤的東城金茂悅和融僑悅城房價漲幅在3000-4000元/㎡。由於板塊才剛剛開始發展，存在一些不利因素，區域內新房去化一般，競品較多，投資價值不大，自住可以考慮。
祿口
祿口在房荒一年之後迎來了上市量井噴，新房價也從原來的17000元/㎡一下子突破2萬/㎡大關。但是由於板塊較為偏遠，各大樓盤銷售結果並不理想。
區域內的新城保利天地、朗詩青春街區，翠屏城等老盤，3年內價格上漲4000-6800元/㎡不等。由於新房量爆發，二手房和新房價格並無倒掛，買二手房不如考慮新房。
谷裡
作為江寧新興板塊，谷裡樓市還未正式發展。3年裡，區域內唯一上市樓盤——南京碧桂園房，價格非但不漲反而下跌了。未來谷裡將有中建和德信兩大新盤上市，期待區域樓市發展。
淳化
淳化樓市才剛剛開始發展，目前品牌房企盤新房價格已經超過了普通二手房價格，這些品質新盤二手房還未上市，有待市場考驗。
濱江
房荒兩年的江寧濱江板塊，各大樓盤3年裡價格上漲了3500-5500元/㎡不等。今年以來，濱江連拍兩幅地塊，分為龍湖濱江G57、中北濱江G54，加上未上市的魯能矽谷公館，未來將解救區域房荒。濱江在江寧南部、近馬鞍山，產業較多，配套成熟，適合剛需自住。
總結：
限購3年，價格漲幅最大的樓盤主要集中在東山、百家湖、九龍湖三大核心區域，其次是科學園、大學城等次級板塊，然後是濱江、青龍山新城、祿口等配套成熟的偏遠板塊。而像谷裡、正方新城等板塊由於樓市尚未開始發展，或配套不全，價格幾乎沒漲。
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