來源： 自媒體
01
一年一度的「學區焦慮症」，又在各大家長群裡蔓延！
今年，焦慮幾乎是雙倍的。
受疫情影響，原定2月中開學的計劃，足足推遲了2個多月。「困」於家中的神獸，時不時要上演一出「貓和老鼠」的戲碼。
這還不夠，自杭州官宣「民辦全搖號」後，本就火熱的名校學區房，不僅一房難求，價格更是水漲船高。
前些天，我從主賣十三中學區房的中介那了解到最新消息：杭州行知本部學區房，單價歷史性突破9萬大關。
說出這話時，我能感受到，一個從業數年，親歷杭州名校學區房單價從4萬+飆到15萬+的老經紀人，是多麼地錯愕。「太貴了，學區房的價格瘋了。」
這套意向成交（尚未網籤）的行知本部學區房，是花園北村的房子。建築面積約44.53㎡，405萬成交，折合成交單價90950元/㎡。
9萬+的價格，普通人可能沒概念。我說個數字吧，對比更直觀：好找房平臺上，花園北村近月在售的二手房，掛牌均價79101元/㎡，近月的網籤均價58350元/㎡。
最近半年，花園北村網籤單價最貴的一套二手房，出自今年4月5日，建築面積44.53㎡，網籤單價74107元/㎡。
7萬+到9萬+，前後不過一周。
清明假期，該中介告訴我，9萬+已經是過去時了。花園北村又一套意向房源成交，建築面積21.23㎡，成交總價約240萬，折合成交單價超11萬。
這兩套房子的成交速度極快。幾乎剛掛牌沒兩天，就被「秒」走。其他中介的客戶就晚了一步，結果連房子都看不到。
02
杭州名校學區房的房價，歷來有梯隊之分。
眾所周知，TOP1為學軍本部學區房。單價超15萬的文二新村，倚仗的就是學軍+十三中的超強配置，至今無人超越。
其次是文三街本部、行知本部、文一街本部，初中與學軍本部一樣，同劃入十三中，歷來也備受家長青睞。
因「段位」不同，整體房價從學軍本部開始，逐級下滑。
9萬+、11萬+的單價，發生在學軍本部學區房，一點不足為奇。畢竟，早在一兩年前，像文二新村、求智巷等小區的小戶型，已能賣這個價格。
對次一級的行知本部學區房，卻是歷史新高。今年以前，行知本部學區房的價格雖然逐年在漲，但均價差不多在6-7萬。哪怕是純落戶的小戶型，均價7-8萬已然頂天。
如今，卻一躍賣到9萬+、11萬+。
僅就單價而言，已經能跟學軍本部的學區房相媲美。花園北村二手房價三級跳的上漲路徑，比當年的文二新村更甚。
文二新村從10萬+到15萬+，用了差不多10個月；花園北村從9萬+到11萬+，不過短短數日。
03
名校學區房房價瘋漲背後，歸根結底還是受「民辦全搖號，且不得跨區」政策的影響。
去年底，民辦全搖號的消息確定後，杭州學區房就如「脫了韁的野馬」，不僅淡季成交量猛漲，價格也是一日一變。
疫情還沒完呢，上個月又發布通知：民辦不得跨區搖號。對家長們而言，這無疑是晴天霹靂。
如果說，3月之前，家長們還在糾結是買套名校學區房，還是拼一拼運氣讀民辦。這則通知，直接將家長們的心，孤注一擲地投向買套名校學區房。
不光學軍，城東的採荷一小、二小，去年底5萬左右還能拿下，現在差不多漲到5萬3。前些天，採荷新村賣掉了一套56㎡，房東掛價5萬8一平，成交價5萬6一平。
「樓層好、裝修好的房子，單價哪怕高於市價三四千，很快也能賣掉。」主打採荷學區房的資深中介告訴我。
還有拱墅區的賣小本部，像是左家新村、湖墅新村等，現在成交價基本要4萬2。
「3月就這兩個小區，賣了差不多毛20套。」豪世華邦湖墅店陶姐感慨道，比起其他學區房，賣小本部漲得算慢的。
04
這股浪潮下，連帶著原本小學一般，但初中好的學區房，房價也跟著大漲。
房價漲得最誇張的，就是上文提到的行知本部學區房。
「花園北村這套賣出11萬+的房子，買家買來純粹為了落戶。」熟知內情的中介告訴我，現在十三中的學區房，總價最便宜的瑞祺大廈，掛價也在250-300萬。
今年初，瑞祺大廈一套33.4㎡的法拍房，拍出250萬的高價，單價接近7萬5。這小區我去過，一室一衛，不通燃氣，跟酒店式公寓一樣，勝在能落戶啊。
普通的住宅小區，掛價大多在300萬以上。不然就是走破戶型，比《安家》裡的跑道戶型還差，上個洗手間還得穿過過道。
240萬，拿下行知+十三中的雙優學區房，對於有點資本的家長而言，誘惑力太大了。哪怕單價再高又如何，總價佔優勢啊。學區房，尤其是名校學區房，買家首先看總價，其次才會算單價。糾結單價的買家，不外乎是考慮貸款、稅費。
同樣變化的，還有採荷三小的學區房。雖然與採一、採二同升一個初中，但往年採三在家長心中的認可度並不高，房價自然也拼不過採一採二。
現在不一樣，採三的學區房，單價基本也能賣到5萬。與採一、採二的價差，進一步縮小。
至於原來初中公認就不差的九年制學區房，像保俶塔本部等，這輪行情下，價格一樣飛漲。
05
不僅沒學區房的家長在買，就連已經擁有學區房的家長，也加入其中。
往年，大多家長給孩子安排的就學計劃是：小學讀公辦、初中考民辦。這一計劃的直接結果，就是購買學區房時，過多考慮了小學，而忽略了直升的初中。
民辦全搖號後，家長們的計劃也隨之被打破。
「最近帶看的一組客戶，小孩在城東一小學上三年級，原計劃初中讀民辦，新政一出，只好買套好的初中學區房保底。」豪世華邦學軍店經紀人小孫說。
這並非個例。層樓粉絲群裡，前些天就有家長準備賣掉其中一套房子，置換十三中的學區房。
原因也是小學對口的公辦初中不佳，搖民辦又存在概率問題。買房還能搖一搖，孩子讀書可是全家大事，怎能把希望寄託於搖號。
公辦初中不像公辦小學，生源那麼緊張，要提前兩到三年落戶；也不像民辦，不得跨區就讀。
既如此，買套好的初中學區房，自然是家長的最優選擇。初中不比小學，佔用學籍時間更短。
哪怕未來樓市生變，學區房的抗跌性，總好過遠郊新房。
從業8年，見過杭州樓市低谷，也親歷過它的瘋狂。但學區房，這麼些年，一直堅挺著上揚。