各當事方
售罄公司是一家建築單位，也是花園小區建設開發單位，俗稱開發商。花園小區業主委員會（下稱業主委員會）是經由花園小區業主合法選舉並依法備案的業主自治組織。滿意公司是一家物業公司，受託進行花園小區共用部分的管理。
糾紛由來
無錫市花園小區系由售罄公司開發建設，滿意公司系售罄公司於花園小區交付使用初期選聘的前期物業企業，花園小區業主委員會成立後，由業主委員會與滿意公司籤訂物業管理合同，業主委員會系無錫市花園小區現有業主委員會。業主委員會與滿意公司訂有物業管理委託合同，合同約定，委託期限自2011年1月1日至2013年6月30日止。車庫自購車位、租賃車位每月收取30元管理費由滿意公司向車位使用人收取。2011年8月17日，業主委員會與滿意公司另訂立花園小區2011年物業管理合同補充協議一份，補充協議約定，花園小區地下人防工事停車位租賃費200元/月/個，由滿意公司代為收取，並按170元/月/個交付業主委員會，業主委員會提供相關票據給租賃人，補充協議作為2011年物業管理委託合同的補充，與物業管理委託合同具有同等法律效力。售罄公司認為，2003年，其投資開發花園小區，配建了人防工程設施，人防工程建造費用未納入小區開發成本。2009年1月23日至2013年10月17日期間，滿意公司收取人防車位收益1968918.1元，未經其同意，自作主張錯交業主委員會會計蘇生，由蘇生交給業主委員會，根據《人民防空法》規定，人防工程收益應歸投資者所有，滿意公司、業主委員會、蘇生的侵佔行為損害了其合法收益權。2015年12月24日，售罄公司提起訴訟，請求業主委員會歸還其侵佔的人防車位收益1968918.1元，該收益為其雙方根據人防車位租賃人交納的租金扣除滿意公司30元/個/月管理費用、租金稅金，對帳確認的2009年1月23日至2013年10月17日之間的租賃費用，並要求滿意公司對此承擔連帶責任。
案情補充
2003年8月1日，售罄公司作為花園小區工程項目開發建設單位，經無錫市人民防空辦公室行政審批建造防空地下室，面積為10248㎡。
2005年9月29日，防空地下室通過設計、建設、監理單位以及無錫市人民防空辦公室竣工驗收。
2009年3月23日，無錫市北塘區人民防空辦公室核發了人防工程平時使用證，該證載明：工程名稱花園小區，建設單位為本案售罄公司，使用單位為本案滿意公司，使用面積7976㎡/617㎡，平時用途車庫。
2013年10月25日，無錫市物價局對本案案外人嚴子龍要求查詢花園小區會所及地下車庫是否進入建設開發成本的相關信息，出具嚴子龍《關於政府信息公開申請的答覆》，該答覆為：花園小區，總建築面積為241687.76平方米。其中，人防10248平方米。
對地下人防設施建設成本是否納入住宅商品房銷售價格中，法院書面諮詢無錫市物價局，後無錫市物價局復函：我局經與無錫市價格認證中心核實，無錫市價格認證中心明確關於無錫市花園小區商品房開發成本的認定相關資料中，其中土建費包括人防工程及門窗，認證後計入開發成本。我局在核定花園小區商品房價格時嚴格按照《無錫市商品房價格行為規則》的規定，經認定後的商品房成本包括在商品房銷售價格中。
此外，售罄公司在花園小區商品房買賣合同中並沒有與購買人就小區地下車庫停車位歸屬作出約定。
基本概念
何為人防車位？
人防車位一般與普通車位在建築物的不同樓層，一般位於普通車位更下的樓層，大型的密閉鐵門是人防車位區域的標誌之一，也有部分建築中人防車位與普通車位位於相同的樓層，按不同區域劃分。從使用角度而言普通車位和人防車位沒有任何區別。
如何判斷人防車位？
獨立的人防地下室都有人防口部，門為比較厚重的防護門和密閉防護門，很容易分辨出來，裡面的車位均為人防車位。如果在地下室裡面劃分區域建設人防地下室，一般小區都被要求進行集中處理，那麼人防防護門(防護門和密閉防護門)圍合空間裡面的車位，那就肯定是人防車位。有一些上萬平方米的地下停車場裡面有很多防護門，識別還是有難度的，可以通過觀察小區規劃圖來分辨哪些是人防工程車位。一般情況下，開發商在報規劃的時候已經明確地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的產權車位，這些都很清楚。
人防車位到底是屬於誰？全體業主共有還是開發商所有？
法院審理
根據現場勘驗和人防局人防區域圖紙對比，爭議車位收益的車位，位於人防區。本案訟爭的200個車位收益款1968918.1元的性質為人防車位收益。
《人民防空法》第五條規定：「國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。」此外，人防和物業管理法規均要求對開發利用的人防工程應加以維護管理。因此，如果售罄公司能夠證明自己屬於花園小區人防車庫投資興建者且沒有將建設成本分攤入商品房銷售價格，此外另承擔人防工程的維護保養費用，則享有人防工程地下車位的收益權，即有權享有滿意公司收取的本案200個人防車位收益1968918.1元。
根據無錫市人民防空辦公室結合民用建築修建防空地下室審批手續、防空地下室竣工驗收證明書以及滿意公司提供的人防工程平時使用證，均能證明售罄公司屬於花園小區的建設單位，花園小區人防工程由其的開發建設；無錫市物價局《關於政府信息公開申請的答覆》，可以說明人防面積10248平方米，未計入公建配套面積，上述證據僅能證明，售罄公司依法配建了人防工程停車位，人防車位面積也未計入公用配套面積，但是售罄公司並無證據進一步證明人防車庫建設成本由其承擔。相反，根據無錫市物價局復函，關於無錫市花園小區商品房開發成本的認定相關資料中，其中土建費包括人防工程及門窗，認證後計入開發成本，該成本已包括在商品房銷售價格中。人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成，實際已轉化為花園小區全體業主承擔。
此外，從滿意公司另案中向滿意公司主張人防車庫維護和開支相關費用來看，人防車位維護和管理維修費用目前是由滿意公司支出，並不是售罄公司承擔。
因此，對售罄公司系無錫市花園小區人防工程投資者的主張不予支持。
案後總結
關於人民防空共工程的歸屬問題，司法實務及理論界一直存在爭議。根據《人民防空法》人民防空法第五條的規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。也就是說不存在所有權歸屬的問題，只是使用、管理、收益權由誰享有的問題。即使花園小區人防工程是售罄公司投資開發建設的，也不能當然推定人防工程的使用、管理和收益歸售罄公司享有，而售罄公司也必須舉證證明對於人民防空工程的建設成本是由其承擔。很明顯，本案當中全體業主購買小區住房時支付了購房款，而經無錫市物價局確認，土建費包括人防工程及門窗，認證後計入開發成本，且已包括在商品房銷售價格中，進而認定小區全體業主享有人防工程的使用、管理、收益權。
小編寄語
建設開發單位如要保留人防工程的使用、管理、收益權，也要像建築規劃的車庫、車位一樣提前在合同中約定所有權歸屬，以避免不必要的麻煩但是前提必須符合《人民防空法》的規定，對進行人民防空工程建設進行投資。
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本文根據無錫市益多投資發展集團有限公司與無錫金馬物業管理有限公司、無錫市金馬國際花園業主委員會所有權糾紛案改編。
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