來源：樓面
發布：無房
前幾天，中央政治局召開會議，為2021年的經濟工作定下基調。
關於房地產，會議提到的內容只有一句：促進房地產市場平穩健康的發展。很明顯，平穩發展，是明年樓市的主旋律。
而隨著頂層住房管理部門對長沙經驗的肯定，全國學長沙已成為樓市的風向標。但甘蔗沒有兩頭甜，房價低也有代價，這篇文章恰恰提供了一個新的看待事情的角度。
回顧2020年，長沙應該是最受爭議的城市。
大家原本以為2020年，長沙應該有一輪報復性補漲。畢竟相比同量級城市，長沙這個億GDP俱樂部成員，房價卻如此親民，不合理不合理，肯定要暴擊啊。
2020年馬上過去了，長沙還是那個長沙，限漲5-10%，城市均價依然沒有破萬。
如果說長沙今年真有什麼存在感，就是7月深圳住建局去長沙學習、11月東莞住建局去長沙學習、12月住建部表揚長沙。
你說去學習吧，也沒學出個啥效果，用圈內人的說法，就當學了個寂寞吧。
畢竟長沙的樓市真相併沒有那麼簡單，不是哪個城市都學得了，學得起的。
官方宣傳口徑是：
2019年11月29日，湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華在《人民日報》發文表示：
「長沙堅決擺脫對房地產的依賴、對土地財政的依賴，走出一條以製造業高質量發展為代表的實體經濟高質量發展之路。目前，長沙財政對土地的依賴不到40%。
賣地來錢快，但不可持續；製造業發展慢，但可持續，是立市之本、強市之基
。在當前利益和長遠利益面前，我們堅決選擇後者。抑制房價「虛火」、做大實體經濟、做強制造業這條路，我們會一直走下去。」
長沙限購政策
長沙房價低，最直接是因為限購嚴格，但深究長沙低房價的根本原因，又沒有那麼簡單。
在長沙，6000元甚至可以買到未來準地鐵口的項目，你不覺得蹊蹺嗎？
難道真是因為長沙是紅色革命城市、政治覺悟高，真的如長沙規劃展覽館中所寫的「位卑未敢忘憂國」？
土地財政，幾乎是這一輪二線城市轟轟烈烈城市擴張最直接的推動利器，難道長沙真的例外？
不！那是因為長沙之前不科學、不合理的土地天量供應。在土地不值錢的時代，長沙大舉開發新城，土地早早出讓，而且很多還是百萬方的大盤。
簡而言之，就是地賣早了，還賣了不少，現在長沙無法整體控盤。
土地超節制的井噴供應，不僅造成了樓面價一直難以提升，還造成開發商之間的大盤惡戰和捂盤；多個新城同步推進，成長周期非常長；部分中小房企的爛尾破產.......長沙今天的低房價，是在承受之前不科學不合理的天量土地供應的苦果。
現在長沙的本地開發商、城投集團、單位都掌握了不少土地，所以長沙真正的大地主，並不是長沙政府。
芒果臺明星、主持人、工作人員，全都是住在芒果臺自己建的馬蘭坡社區，而不是去外面買商品房。長沙的單位基本都有家屬院，著名上市公司三一重工和中聯重科也圍了一大片地塊建單位房。
這些單位自建房比商品房便宜一半的都有，都是早期的定向劃撥，完全可以滿足絕大多數長沙人的居住需求。
大量的單位自建房，一定程度上是衝擊了長沙商品房市場。
一方面是減少了剛需、改善的需求，長沙人不一定需要買商品房，也有居住的替代品。
另一方面是減少二手商品房的流動性，單位房最大的特點就是穩定，基本不會有什麼置換。
我們想要看懂一座城市的房地產，最重要是看兩個方面。
1. 土地
一定要看這座城市的土地掌握在誰手裡，才能找出樓市的根本矛盾，有土地才能談得上土地財政和空間運營。
長沙土地不完全掌握在官方手裡，逼著政府想要GDP，只能靠產業靠稅收。
要怪就怪長沙當年為了基建，將大量的土地低價賤賣，畢竟天生不是富二代，還不能賣家裡的鏟子嗎？相當於賣掉了祖傳的家底，現在只能硬著頭皮自己掙。
2. 熱錢
還要看這座城市虹吸的是哪裡的熱錢，購買力來自哪裡。
長沙離廣深太近，人才被這兩大城市虹吸得非常嚴重，每年都有湖南人源源不斷地踏上南下的列車，匯入廣深的996大軍。
所以長沙也無法跟廣深比產業，那就只能找準自己的優勢，打出「低房價」的王牌。用低房價吸引那些因買不起廣深房子的年輕人回流長沙。
長沙高校畢業生「留長率」從2018年的44.1%增長為2019年的45.31，或許是對其回饋的最好縮影。
這樣的長沙，我們也不能去評價它的對錯，畢竟一座城市的房價格局就是多重歷史原因成就的結果。
長沙的低房價也導致了一些負面影響。
在這一輪二線城市轟轟烈烈的城市化擴張進程，長沙明顯開始掉隊了，城建推進慢，老城區拆遷推進慢，新城區建設慢，因為政府太缺錢了。
長沙五一廣場周邊城市道路極其擁擠，就是因為隨著城市化擴張，沒有合理化拆遷、擴張道路，導致現在的五一廣場人群擁擠雜亂、車流擁堵、城建混亂。
地標華創廣場旁邊是破敗的棚戶區，要穿過一群可以進博物館的房子，才能去到地鐵站。
這些房子如同城市的瘡疤，盤桓在長沙本就狹窄的主城區，拖著長沙的現代化改造停滯不前，遲遲沒有改造。
還有長沙的梅溪湖新區，建設周期遠遠趕不上同等級城市的新區，至少差了武漢光谷新區一大截。
從直觀上看，梅溪湖新區的公共配套、基建工程、城市綠化都是比較剛需粗放的，甚至連高壓線入地都沒有做到，更別說超前規劃的地下綜合管廊。
還有，長沙也是著名的大盤之城，也是非常典型的價格惡戰的城市，產品遲遲沒有提升。
不管是一江春水穿城過的湘江兩岸、梅溪湖公園環繞的新區還是人煙稀少的高鐵新城，都是動輒4.0以上的容積率，然後兩個百萬大盤臨街而立，競爭激烈。
但又受製成本與限價，兩個項目並不能有什麼產品錯配或設計特色，都是在批量化生產的鋼筋水泥搭起來的四方格，完全沒有一點點價差可言。
當全國大多數城市都在推廣成品房，長沙現在在售項目還大多數是毛坯，產品設計也不是多元，為了壓縮成本，套圖是常態。
這些年大火的新中式，走遍濱江新城、梅溪湖、河東北側、洋湖、省府板塊、高鐵新城，也看不到一個，遍地都是低配剛需盤。
未來的長沙產品會越來越剛需化，產品中庸、均衡、沒有亮點，沒有什麼出彩之處。
以後我們會聽到房企做開發的人，會去北上廣深杭蘇、甚至是武漢重慶成都學習，但可能不會去長沙學習。
長沙的房地產，光有面子，失了裡子。
這樣的長沙，對還是錯？
房地產調控，不是一個光靠政治覺悟就可以掙得面子又能掙得裡子的活兒。
現在的長沙太想把主城區面積撐大，太想把GDP再提升一個檔次，太想做成千萬人口的城市。
治大國如烹小鮮，講究的是政治正確和經濟發展之間的平衡之術。
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