成都的公寓，看上去有多迷人，就有多危險！
很多人，沒有成都購房資格，看成都房價在不斷上漲，特別是今年以來，地價不斷攀升。
擔心未來成都房價高不可攀，買不起房子，就著急打起買公寓的主意。
每次提起買公寓。
絕大多數人都會告訴你，千萬別買公寓，投資公寓，買入就是虧損。
勸說不能買公寓的原因，無非就是千篇一律，公寓不能落戶，產權四十年，轉手稅費高，孩子沒法讀書，居住體驗差等等。
即便如此，買公寓的人，依然絡繹不絕。
我曾經同樣也是堅決的告訴大家，別碰公寓。
但慢慢我發現，無論怎麼解釋，買公寓的人依然一直存在。
「堵不如疏」
在沒辦法改變有人要買公寓的事實下，乾脆寫一篇怎麼買公寓的文章。
這樣起碼可以給購房者一些更合理的建議！
其實在公寓問題上，過於主觀過激的結論，是不合理的。
不能說買公寓，肯定賠。
因為在多數人說公寓買了要吃虧的情況下，依然會有人站出來，說自己買的公寓，就賺了。
我們不能否認，的確有人買公寓給自己帶來了收益。
但我們更要承認，買公寓帶來收益的人，佔公寓購房者的極少數。
大家勸說別人不要買公寓的時候。
往往忽略了一個關鍵因素。
正真要買公寓的人，何嘗不知道公寓不能落戶，稅費極高這類大家都知道的問題？
用這些觀點去勸不要買公寓，怎麼可能有效果？
真正要分析公寓能否購買，最核心的問題只有一個。
購買公寓，能否帶來合理的收益。
在收益面前，所有的理由都蒼白無力。
公寓不是不能買，而是絕大多數人買到的公寓，都會賠。
我依然保持曾經的態度，不推薦大家買公寓。
如果你真的要買，我也會告訴你。
我們要做的是，如何在公寓這類極容易買虧的房產中，選到一個可以給自己帶來合理收益的公寓。
先說結論，如果你要買公寓。
那麼這個公寓，必須要滿足一個條件。
租售比＞1：220，也就是租金年收益率大於5.5％
比如一套50萬的公寓，一年的租金收益，必須達到2.75萬以上。
租金年收益率越高越好，5.5％是底線。
如果連這個最基礎的標準都沒有達到，公寓就別考慮了。
至於我為什麼會給出這樣的結論，原因也很簡單。
買房要想獲得收益，就兩項指標。
房產增值和租金回報。
簡單來講。
你要從房子上獲得收益，一個就是等房子漲價，另一個就是房子給你帶來的租金收益。
為什麼推薦大家儘可能去買成都的住宅？
因為在成都這樣一個人口流入強勁，樓市長期看好的城市，住宅是有不錯房產增值空間的。
雖然成都的租金回報率普遍不高，但房產增值空間完全可以抵消，租金回報率不足帶來的影響。
可公寓不同。
大家都清楚，同地段的住宅和公寓，往往公寓單價要便宜的多，但租金表現卻差不多。
也就導致公寓的租金回報率，比住宅高很多。
不過公寓在樓市上行中，漲幅是遠遠低於住宅的。
同時公寓要賣出去的各項費用，還遠高於住宅。除非樓市火熱，房價大漲。不然一般情況下，公寓你從買入到賣出，期間的漲幅基本會被各項稅費給填平。
甚至一些漲幅不理想的公寓，比起買入價格，賣出時還會有一定虧損。
我已經說過很多次了，前些年全國去庫存，房價大漲在所難免。
但現在時代已經不同「房住不炒」，即使是成都，也不可能再有前些年強勢的漲幅。
沒有大漲可能，也就意味著公寓基本喪失了在房產增值上獲得收益。
那麼租金回報自然就成了唯一的指標。
我清楚肯定會有人要問，如果是潛力板塊的公寓呢？
潛力板塊都有一個特點，增值空間大，但租金回報低。
我前面也說了，公寓的漲幅遠低於住宅。
在沒有樓市大行情的情況下，即使潛力板塊，漲幅也不會太高。
在這樣的情況下，住宅的增值空間完全可以忽略掉租金，但公寓的增值空間依然不足以忽略掉租金，就是這麼簡單。（也有個例漲幅不錯的公寓，但非常少，不具有參考價值！）
至於為什麼最低年回報率是5.5％。
這個就又得談及，我以前給大家說過的機會成本。
機會成本：為了得到某種東西，而所要放棄另一些東西的最大價值。
最簡單的解釋就是魚和熊掌，不可兼得。
選擇一樣就得放棄一樣。
我們把銀行理財看出是一個基礎參照。
100萬，如果讓你選擇做買公寓投資，銀行存理財。
你買公寓增值空間上機會忽略，那麼你租金回報總要比在銀行存理財的利息高吧？
一百萬的大額存單，銀行理財年收益率做到4.5％應該是很簡單吧？
再算上買公寓的各種不確定屬性，綜合考慮，用1％來彌補應該也不算多吧？
如果連這點收益都做不到，你不如自己把錢最簡單的放銀行算了！
最後建議：
公寓這玩意，如果你有閒錢又沒有購房資格，有租金回報5.5％以上的公寓，可以考慮。
錢留著反正也跑不贏印鈔機的速度，買不動產起碼可以對衝一下。
至於沒錢沒資格的剛需，勸你最好先湊資格，買住宅，公寓這玩意，只是下下策。
沒錢咱們做選擇就不能任性，因為你選錯了，就沒有退路了。
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