記者 | 孫梅欣1
有著「全港乃至全球罕有優質物業資產」的九龍倉置業（01997.HK），過去一年的業績遭遇重創。
3月5日，九龍倉置業公布的2019年業績顯示，2019年集團收入160.43億港元，同比下降3%；基礎淨盈利97.71億港元，同比減少3%；股東應佔盈利39.28億港元，同比大跌78%；營業盈利127.11億港元，同比去年持平。
儘管整體業績表現仍算平穩，但報告坦言，主要是受到上半年良好的盈利和銷售業績覆蓋。另外，從分解業務來看，即便是佔據了香港黃金地段的商業、酒店、投資物業，也遭受了不同程度的打擊。
報告稱，集團第三、四季度營業額分成租金降幅分別大跌49%和78%，呈斷崖式下跌。
在2018年創下最好業績的海港城，遭遇了經營最慘澹的一年，商戶零售額下降23%。其中，去年第四季度海港城商場租金收入下跌12%，全年總收入115.77億港元，盈利94.47億港元，同比均下降2%。
時代廣場所處的銅鑼灣，同樣是去年受影響最大的區域之一。報告顯示，商場部分租戶全年銷售額下降19%，收入22.2億港元，同比減少4%；盈利17.74億港元，同比減少3%。整體收入27.61億元，同比下降3%；盈利24.23億港元，同比減少2%。
同樣，位於九龍東的好萊塢廣場收入和盈利均有3%的下跌，收入5.52億港元，盈利4.15億港元。
報告稱，2019年商場收入74.52億港元，盈利66.15億港元，同比降幅均為1%。租戶銷售額全年降幅則達到23%。
和商業市場類似，九龍倉置業旗下的三家酒店業務也受到沉重打擊。去年全年酒店及會所總收入下跌22%至11.56億港元，盈利則減少47%至2.5億港元，全年整體入住率為81%，而2018年酒店的整日入住率則在92.6%。
業績報告指出，自去年年中開始，訪港旅遊人數、本地消費大跌，是造成上述經營業績下降的主要因素。特別是如時代廣場、海港城等位於核心地段的商業，人流量和銷售額受影響有嚴重。
相對而言，寫字樓收入表現較商業、酒店的嚴重疲軟情況來看，情況稍好，海港城、時代廣場及中環組合帶來的寫字樓租金仍帶來平穩及上升的表現，報告也表示，寫字樓租金的增幅，實際上稍微減輕了租金下跌對於全年業績的影響。
然而，反應相對滯後的寫字樓租金，則會在2020年表現出市場態度。報告中也表示，由於營商環境不明朗，寫字樓租賃活動放緩，市面上空置單位增加，削弱了市場對於部分區域內寫字樓的需求。
更令人擔憂的是，報告指出，疫情爆發令零售需求大減，目前難以預測疫情對經濟和社會復甦造成的損害，但零售和酒店也預計將受到拖累。同時由於今年經濟放緩，寫字樓的出租率和租金水平也將受到更大壓力。
九龍倉置業主席吳天海在網上業績會也表達出，短期內香港商業市場遭遇的極大壓力。
他表示，根據旗下酒店表現推算出香港整體五星級酒店今年2月的經營表現，入住率將低於10%，總收入很可能只有2019年同期的5%。同時，疫情使得整體經濟活力放緩，預計明年旗下寫字樓空置率將會上升。
需要注意的是，除了旗下寫字樓空置率有可能上升之外，九龍倉置業的商場租賃業面臨挑戰。早前有消息稱，由於去年遭遇人流量和銷售情況下滑，並且九龍倉無意下調租金，LV計劃關閉位於時代廣場的店鋪。
這成為去年社會事件波及以來，首個考慮在香港撤店的奢侈品牌。如果最終成行，對於九龍倉置業的租賃和合作商都勢必造成影響。
九龍倉置業發布業績後，摩根史坦利和摩根大通發布的研究報告，均對九龍倉發布了維持「減持「的評級。摩根史坦利認為，其盈利和派息低於市場預期，並預計今年表現將會更差。
九龍倉置業的業績下滑，只是反映出香港商業市場受到重創的冰山一角。
美聯工商鋪統計數據顯示，今年1-2月，尖沙咀、銅鑼灣、中環及旺角四大核心購物區的空鋪數量達到689間，較去年9月的482間空鋪數量上升43%，空置率達到9.2%，為2015年有統計以來的新高。其中銅鑼灣空置率高達12.2%，為空置率最高地區。
美聯工商鋪行政總裁黃漢成指出，疫情對於鋪市的影響，預計要到第三季度才能全面反映。但報告認為第三季度空置率有可能還將繼續攀升至12.5%。
香港政府統計處3月2日發布的數據顯示，2020年1月，零售業總銷貨價值的臨時估計為378億元，同比下降21.4%，扣除期間價格變動後，同比降幅為23%。按零售商主要類別的銷貨價值臨時估計來看，珠寶首飾、名表及名貴禮物銷貨價值下跌41.6%，藥物及化妝品等降幅32.3%，影響最小的食品、酒類及菸草銷貨價值跌幅也達到6.8%。
今年2月末，香港特區財政司司長稱茂波在發表新《財政預算案》層提到，受到社會事件影響，以及今年初的肺炎疫情影響，香港現時經濟非常差，已進入寒冬。站在市場反映最前沿的香港商業地產商們，已最先感受到寒意。