我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
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提問：房姐你好，之前提問過戶口的問題，這套梧桐人家正常5萬左右，這套房有戶口成交價只有3.9萬，是否說明價格足夠便宜還是有人成交？
回答：這就是我之前說的，戶口的風險敞口巨大。 這套房業主有多個戶口糾紛，且無法遷走，所以產生巨大折價。 並且折價也不能完全抹平風險。 為了的對衝是，你可以持有很長時間，且戶口人年齡較大，10年後自然死亡銷戶，房屋戶籍清乾淨。
提問：房姐，你覺得從事非經濟專業的也並沒有計劃從事經濟專業的職場小白，適合讀MBA提升一下自己嘛？工作行業本身是純工科，但我自己之前讀的都是文科，讀工科類的完全沒有基礎不太現實。
回答：其實不需要。 人生的目的是人生 你的目的是什麼？ 讀MBA的目的是什麼？能不能實現你最終的目的？ 想好再動手 @Iven一碗 是北大MBA的
提問：房姐您好，請教一下，聽說2000多萬的豪宅項目平均10年到15年會過氣，漲幅會逐漸低於大盤平均項目，所以不宜持有時間太長。請問市場情況是這樣嗎
回答：北京最早的富人區在商品房的起源地方莊，隨後亞運村概率的興起 富人逐漸轉移，由於亞運村設計和交通的問題，又轉向郊區別墅，但2000年後4換內環境配套和交通的完善，富人向中心區回歸 你會發現口味變化非常快 品質溢價+接盤人少，在時間的作用下折價會更明顯。對於投資來說豪宅重來不是好的選擇
提問：房姐老師，現在的北京樓市有點糊塗了，最近兩年確實看到很多剛需盤漲了，但是海澱這邊有很多房還在跌。 很多房產公眾號說現在一手限價房很不錯，房山的，臺湖的，瀛海，青龍湖的新盤很多價格只要4萬5萬，但是你說現在一手房沒有便宜的。現在就是要買房，有點糊塗了。 求解答
回答：北京是一個分化巨大的市場。 對市場的看房，取決於你對房產價值的認知，以及你會買什麼樣的房子。 如果你是專業買房人士，那東西海基本是不看的，學區政策變動和金融屬性的問題，以及總價天花板，都在流動性上對價值產生了剝削。 疫情期間，明顯可以看到北京經濟的中心在哪裡，現代城市的管理集中在哪些地區，內捲化的局面下，哪些板塊還能繼續發展。 在開的一手盤基本無性價比，遠郊、一手、限價幾個元素加起來，踩坑沒商量。 那些專業買手會選擇的，低單價的大面積次新房，緊湊格局功能率高的上車地板價標的，年前和年後是兩個完全不同的價格。 部分核心地段2000年左右的老小區，因為一些因素產生的質變，價格暗漲明顯，年前年後3-4個月也有10%以上的漲幅。 —————— 北京是一個分化巨大的市場。 看的不對，判斷就不對。
提問：接上一條限競房問題。其實我是因為這個問題加入星球的。 我的朋友有意要買，我需要專業上給他點建議。1、限競房維權都表現在哪些方面的維權？ 是房屋質量，還是平米數不夠，還是表現在哪些具體方面呢？
回答：1.能量守恆，既然要限制價格，自然貨不對板 2.綠化，物業，外立面，大堂，樓道，樓道結構，房屋解構，建築質量，管道，窗戶，牆板...任何方面皆有可能 3.房本面積由測繪決定，一般面積不會錯誤
提問：房姐您好！本人港澳臺戶籍，在北京交了10年個稅，在北京沒有房產，沒有房貸記錄，家裡4口人。現在有450萬可以作為首付，每月能承擔2.5萬左右供款。為了孩子一兩年內可能要上國際學校，最近有看過昌平東邊和順義的新盤洋房，但同一時間又糾結是否應該選擇朝青、東壩、順義的二手房（因為現在租住大悅城附近，在東單那邊上班）。主要考慮的是現房避免租金和房貸重疊。雖然是剛需，但也考慮幾年後要換房所以要保值。另外貸款方面也望給點建議。謝謝
回答：不推新盤洋房，尤其以後有換房的需要 以你的首付和月供能力，可以看900左右標的，sfsd優先使用 推薦看 朝青、雙井 片區
提問：你好泛海容郡的房子還可以買嗎？北京還有哪些地方值得投資的
回答：泛海容郡屬於ceo盤，投資不會看的 還要看你的想看的價格， 當下的背景可投資區域集中在朝青，望京，天通苑等地 可以看看精華帖，以前有說過
提問：〖新人首問〗房姐好！做完功課後還有一些疑惑的地方望能解答！ * 家庭背景：sfsd；首付子彈390；家庭月薪加公積金到手7w；兩個人分別在金融街和中關村上班。 * 選房目標：通勤便捷>居住體驗(南向戶型)>其他 * 已做工作：學習完房姐歷史內容後主力看南邊草橋馬家堡區域。 問題： 1. 對五環內封頂303w貸款，如何能再加槓桿？ 2. 針對選房目標，對於大的區域選擇有沒啥建議 3. 目前看的區域感覺星河城東西區還不錯，還有沒有啥其他小區推薦
回答：可以找能高評的標的，但稅費會比較高，加槓桿不一定划算。 草橋馬家堡角門 重點看這幾個板塊沒問題 星河城確實還行，另外 城南嘉園 南三環草橋站：未來上層 也可以淘一下
提問：房姐好，問題如下： 我們2017年2月購買了廣東中山的凱茵新城一套83平米二居室。因為老婆的領導據說有內部消息，說中山因為深中通道確定開建，房價目前是窪地（單價一萬），會迅速漲價。他買了一套，我們跟風買入，自己付45萬，貸款40萬拿下。當年夏天，單價漲到1.5萬，但是之後房價基本不動了，現在1.4萬左右。很多人所謂專業人士分析粵港澳大灣區不會給中山房產帶來漲價。現在我打算賣了這個房子，拿錢去北三縣的大廠買路勁陽光城，或附近的房子，單價1.5萬左右，作為投資。不知這個替換操作是否對頭？或者有更好的選擇？請房姐指點一下！
回答：長期看中山的人口會被深圳虹吸，中山雖然發展不錯，不過由於前期漲幅價格已經偏高, 未來橫盤概率大。北三縣適合長持搏一把 如果想短期套利就不要考慮了。雖然熱度已經回落很多，但規劃何時能落地還是未知數
提問：請問轉換LPR利率到底咋回事不太懂，是銀行強制轉化嗎？ 我的主要問題是，自己的幾套房，有的當時享受4.9的85折，有的辦理時上浮了1.1-1.2倍。有的持平4.9。這種情況下，哪種該轉，哪種不該轉？謝謝
回答：參考前面寫過的LPR的帖子 LPR市場浮動利率 目前有多家銀行改為默認轉換LPR，如果不主動選擇的話。 85折直接轉LPR，上浮轉LPR。
提問：房姐您好，有北京產權房4套。是應該先抵押拿出現金，隨時準備淘筍？還是淘到筍盤再去抵押呢？另外可以同時抵押多套嗎？
回答：先準備貸款材料，然後準備抵押的評估，預審。 明確自己具備的大概資金後，根據你的情況，制定下一輪的買房計劃，4套房產餘值可能較多，下一步可能仍有2-3套新增。 除此以外，還要考慮4+2套抵押貸款的工作。 如果一個貸票的資質不足，還需要分配和補充貸款的資質，提前溝通貸票，提前補充流水，提前養公司材料。 抵押不限套數，但是個人的負債能力存在界限。
提問：房姐好，我是剛入圈子的新粉！外地戶口，有在京購房資格。跟lg分別有婚前貸款記錄。一套在大連，老人住著，100w，剩7萬多的貸；一套戶型很好的三居在武清高鐵附近，300w，剩100左右的貸，裝修中，我中關村上班，lg靈活，目前租房住，本來想著可以將來住武清高鐵加4號線通勤。看完房姐的文章覺得在北京有購房資格不上車天理難容啊！ 算二套的話能準備出的子彈最多有200w，月還款能力15000，兼顧自住和投資，原來看好16號線南線終點 曉月苑，現在覺得應該在東四東五淘老公房，外地的要不要出？求上車指導。謝謝房姐！
回答：朝陽可以看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 豐臺可以看 怡海花園 星河城 武清價格偏高，溢價明顯，從投資角度可以置換掉
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