在深圳的原關外，發展最好、最引人注目的兩個地方，一個是寶安區的寶安中心，另一個就是龍華區的紅山。它們得益於南山和福田的外溢，慢慢地都發展成為片區內的豪宅區，向深圳人輸出屬於自己的價值觀。 在上一篇中，我們分析了寶安中心的投資機會，在這一篇，我們來分析紅山（和上塘）是否還存在上漲空間，今年又會有哪些新盤入市。01全靠名校支撐？
對於區域價值的判斷，市場的聲音往往最具有說服力，比如說「喝茶費」。 近日網傳，想買寶中的海納公館需要繳納100萬的喝茶費，而在去年年末，龍華區紅山的今亨利都薈首府二期，也要交50萬喝茶費才能買到。 寶中的底氣在於前海擴容和西部地區的持續火熱，而紅山的信心則來源於名校——深圳高級中學（北校區）。 深圳高級中學，是深圳四大名校之一，其中心校區位於福田春田路，南校區位於福田農林路（初中），東校區位於坪山（高中），北校區則位於龍華紅山。 深高北屬於九年一貫制學校，於2016年正式招生，而且第一批入讀深高北的學生，已經用2019年優異的成績證明了自己，在辦學之初就能表現出如此實力，深高北未來應該還有很大的提升空間。 支撐起紅山房價天花板的自然是擁有深高北學位的項目，我們可以看到在紅山片區，有學位要比沒學位的均價高3-4萬/㎡。 數據來源：鏈家
據鏈家最新數據顯示，有深高北學位的金亨利首府目前的二手房報價為11.6萬/㎡，匯龍灣二手房報價11.4萬/㎡，而紅山北部沒有名校學位的如華業玫瑰四季和中航天逸，只能賣到8-8.5萬/㎡。 在同一項目中，有深高北學位的萊蒙水榭春天5、6期掛牌價為10.3-10.7萬/㎡，而水榭春天1、2期只能賣到7.5萬/㎡左右。 經過疫情的考驗，深圳的名校學位房依然堅挺，深高北的學位房如金亨利、匯龍灣和萊蒙水榭春天5、6期，都具備逆市上漲的實力，那麼對於紅山、上塘片區沒有名校學位的項目，以目前的價格還有多大的上漲空間？024個角度看龍華
2019年11月，龍華上塘片區的金茂府開盤，備案均價10.3萬/㎡，緊隨其後的是前海豪宅項目招商領璽開盤，備案均價10.8萬/㎡。
金茂府
當時深圳看房團發出一個靈魂拷問，賣地段的前海，是否會輸給賣情懷的龍華？答案不置可否，上塘金茂府去化慘澹，而前海招商領璽日光。 除了名校學位外，還有什麼能支撐紅山和上塘的房價上漲？不是龍華配不上10萬+，而是有些過於心急了，深圳看房團認為，應該從4個角度來看待紅山-上塘片區的發展。1、地理中心將重新回到視野深圳一直朝著土地獲取成本最低的方向發展，在過去10年，這個方向自然是可以填海造地的西部。 當填海被明令禁止，深圳的邊界被明確劃定時，位於深圳中心的紅山——上塘，擁有去哪裡都近，去哪裡都方便的交通優勢。在未來，隨著城際軌道和城際地鐵的密集鋪排，龍華紅山將成為輻射東莞、惠州的重要節點。
在深圳市城市總體規劃（2016-2035年）（草案）中，對深圳城市中心也有了新的表述：「1個都市核心區、2個市級中心、3個副中心、6個組團中心」。唯一的都市核心區由三大部分組成：大前海中心、福田-羅湖中心，以及龍華中心。 這意味著未來龍華將成為深圳都市核心區，與大前海中心，福田-羅湖中心平起平坐。2、深圳舊改的起點，或許是未來發展的制高點深圳一直在鬧「地荒」，可用土地的減少必將推動舊改的發展，按照這個邏輯，當下深圳舊改的起點，或許是未來發展的制高點。
紅山北部，上塘片區集中了龍光玖悅臺、恆裕未央花園、恆大嶽盟舊改、中海上塘A816-0068地塊、簡上體育綜合體、簡上工業區舊改、簡上老屋村舊改等多個在建或待建項目。
紅山西部，龍華現代商貿區集中了大量城市更新項目，如約134萬㎡的德業基舊改、約25萬㎡的海岸城、約35萬㎡的中洲舊改，加上已經兌現的44萬㎡的壹成中心，共超過245萬㎡的舊改體量，其中商業部分達110萬㎡。3、龍華的配套不弱於寶安、遠強於光明相比於寶安，龍華的配套並不弱，購物中心有龍華九方、星河COCOgarden、壹方城、紅山6979等，還有已經落地動工的「龍華兩館」，深圳美術館新館、深圳第二圖書館，市三甲綜合醫院新華醫院等市級重點配套項目。 相比於光明，龍華的配套要強得多，而且毗鄰深圳北站的龍華，交通更加便利，還處於概念的光明二手房掛牌價已經超過6萬接近7萬了（如龍光玖龍臺），龍華紅山——上塘7萬多的均價是不是更香？
數據來源：鏈家
4、區域的輪動，沒有誰是常勝將軍今天深圳的西部是王者，或許下一個就是中部，東部，誰也無法預料，在深圳有限的土地，大量的人口背景下，每個區域都不應該被低估，各個區你方唱罷我登臺，只是早與晚的問題。03預計今年入市的新盤今年紅山預計有一個新盤入市，是龍光玖悅臺，上塘預計有一個新盤入市，是恆裕上塘府，兩個項目相距1.3公裡，深圳看房團實地踩盤為您帶來項目的最新進展：1、龍光玖悅臺龍光玖悅臺就是2019年6月土拍中的A817-0609，與華業玫瑰四季、中航天逸均是一路之隔，當時龍光以65.85億拍下，其中人才房14100+22600平方米，樓面地價66988元/平方米。
在當時，6.7萬/㎡的樓面價，已經非常逼近或超過臨近的二手房，中航天逸小區單價在6.5-7萬左右，由此可見龍光拿地是多麼兇狠。 與此同時，此次土拍也給周邊小區業主帶來極大信心，紛紛聲稱要漲價。經過豪宅稅新政後到目前，華業玫瑰四季一期已經上漲到8.1萬/㎡，中航天逸上漲到8萬/平方米。
華業玫瑰四季和中航天逸
龍光玖悅臺
龍光玖悅臺的建設速度非常快，土地面積約3.3萬㎡，總建面約20.9萬㎡，計容建面約15.4萬㎡，其中：商品住宅：9.8萬㎡；人才住房（只租不售，產權歸政府）：3.67萬㎡；商業：6000㎡；幼兒園（18班，獨立佔地，在地塊東側突出部分）：5000㎡；其餘為社區物業配套、地下室等。
項目主由6座商品住宅、1座人才房、1所幼兒園、商業裙樓（含人才房）組成。在工期上分為兩期開發，實際為共同社區。 一期在地塊的東側，含2棟商品住宅，2棟人才房、商業裙樓（含人才房）及幼兒園，地上最大層數36層；二期在地塊的西側，含3棟（4座）商品住宅，地上最大層數41層。 商品住宅規劃總戶數1002戶（一期336套；二期666）套，90㎡以下佔903戶，套均建面約98㎡。2、恆裕上塘府恆裕上塘府，位於上塘站B出口，是名副其實的地鐵口物業，雖然建設已經比較完備，但網絡上宣傳卻寥寥無幾，給人一種神秘感。
去年金茂府的入市雖然步子邁的有些大，但的的確確成就了周邊的項目。恆裕上塘府就位於金茂府西側一路之隔，而其北側則是曼海寧南區（7.1萬/平方米）、東北側鴻榮源尚峻（7.9萬/㎡）。
曼海寧南區
項目總用地面積約3.4萬㎡，建設總建築面積約25.7萬㎡。計容建築面積約16.7萬㎡，其中包括約13.6萬㎡住宅、2.3萬㎡商業。
圖片來源於網絡 規劃有7棟住宅塔樓，共計10座住宅單元樓。塔樓沿地塊邊緣布局，整體圍合布局。中間留出了社區花園。從獲取到的信息來看，規劃總戶數1400餘戶，以中小戶型為主。龍光玖悅臺、恆裕上塘府的入市時間、備案價格、投資價值等信息，深圳看房團將會及時跟蹤，請持續關注深圳看房團。