一文看透大中華最賺錢購物中心香港海港城的首店生意經

聯商專欄：據香港九龍倉置業財報業績數據透露，香港海港城全年銷售額按年上升逾23億元至373億元港幣，同比大漲24%，較香港零售銷售平均增幅高出近15個百分點，佔香港零售銷售總額7.7%，平均每日銷售額超過1億港元，幾乎相當於大陸營業額最高的四大購物中心之和（上海ifc國金中心、北京國貿商城、南京德基、深圳萬象城），無愧整個大中華營業額最高的購物中心。

香港海港城營業額、坪效及租金之高在全球數一數二堪稱超級MALL王，背後離不開其極具前瞻性且永不間斷的品牌調整，其每年新引進的首店品牌級別之高數量之多，號稱大中華頭號潮尚首店收割機。

帶動海港城2018年整體營業額的兩大關鍵品類，分別是運動用品和高消費的奢侈品。據九龍倉置業財報數據透露，去年海港城共新增超過80家品牌店，其中運動休閒品牌諸如：adidas FTWR SUPPLY、DESCENTE迪桑特、ASICS亞瑟士、CHAMPION、Evisukuro、Mammut、Kenzo Sneaker concept、Dragon、Jack Bunny!! By PEARLY GATES和The North Face等。

高端奢侈品牌及時尚潮牌陣容更是強大，首次在香港或九龍區開設門店的品牌，包括 Céline Men、Billionaire、CLUSE、Ermanno Scervino、Fabiana Filippi、MARK NASON LOS ANGELES、MB&FM.A.D. Gallery、NOMOS、RENE CAOVILLA、Valextra、KENZO Kids 和Young Versace等。

其它零售新租戶包括戴比爾斯、HUGO BOSS、Hot Toys Rebel Base、Intimissimi 和 MLB，期間限定店則包括Anya Hindmarch等。

海港城雲集各國美食，照顧來自不同國家地區顧客的味蕾。海運大廈新擴建可飽覽璀璨維港美景的露天用餐區，並引入九家知名餐廳，包括首次在港開店的英國maze Grill by Gordon Ramsay和法國松露餐廳松藝館。海港城其它鋪位新增餐飲名店，包括首次在港開店的臺灣寬巷子、臺灣翰林茶館和十一茶屋，以及首次在九龍區開店的Reserva Ibérica 和一幻拉麵。

TIPS：對比海港城2017年引入品牌包括ba&sh、GOR GOR、Gusella、John Hardy、Laurèl、LAMY、Mr&Mrs Italy 及 St. Joh。香港首店乃至全國或亞洲首店則包括MO&Co.、TW STEEL、Marcelo Burlon、Our Generation、Roseonly 及 Yves Salomon、Eastpak、EVE LOM概念店、ECCO Prime專門、The history of 後形象專賣店、Abercrombie & Fitch全新概念店……

擁有700餘家店鋪的香港海港城在大中華地區高端市場擁有最高的份額與聲望，故時尚潮流品牌進駐香港乃至進駐中國的首店往往優先考慮一鋪難求有首店收割機之稱的海港城，海港城也因此成為了全國商業地產人士搜尋考察最in時尚新品牌時的首選考察項目。

香港海港城首店名單

據中商數據整理，海港城2018年引進了32家香港首店（並不包括期間限定的快閃店），其中包括1家全球首店（MARK NASON LOS ANGELES x SKECHERS）、5家亞洲首店（英國Charlotte Tilbury彩妝、法國Guerlain Perfumeur精品香水概念店、義大利René Caovilla旗艦店、美國Ralph’s Coffee、英國國際名廚 Gordon Ramsay旗下maze Grill扒房），以及17家中國首店。

通過以上調整，海港城在租金收入方面成效顯著，收入大漲14%至75.29億港元，營業利潤大漲14%至67.12億港元，出租率達98%，月租金上漲12%至每平方尺483港元。

除了2018年引進的33家首店，2019年一季度再接再厲引入了SHIBUYA 109 Selected Store、LEGiT by OSEWAYA飾品、渡邊直美PUNYUS、Mammut新概念店、No3 NICE CLAUP（NICE CLAUP第3代）等多家首店。此外，雅詩蘭黛旗下美國著名彩妝品牌TOO FACED、戶外休閒品牌Roots新概念店、HUGO BOSS旗下HUGO專門店、巴黎高級護膚品牌DARPHIN 朵梵新概念店、附設跨界咖啡的Off White Concept Store旗艦店都將逐一開業。

海港城最新首店簡介

1、MB&F M.A.D.Gallery機械收藏中國內地與香港首店

繼日內瓦、臺北及杜拜後,MB&F的機械藝術裝置殿堂正式登陸香港,選址海港城開設全球第四家MB&F M.A.D.Gallery。M.A.D.是Mechanical Art Devices機械藝術裝置的縮寫，在英語中同時意指瘋狂，反映藝廊陳列的機械藝術裝置每件都不拘一格，所有構成元素都是為探索動能機械的藝術世界而存在。

本店由MB&F與三寶鐘錶珠寶合作開設，店內商品包括瑞士音樂盒Reuge、Clock Clock 24、+Brauer夜光機器人、Laikingland的Applause Machine，MB&F所創造的機器訴說整個時代，而非單純用於報時。這些機器不僅是機械鐘錶史上的獨特作品，同時也是三維空間的動能藝術。藝廊裡每件典藏品的創作者都秉持同樣理念——工藝早已超脫實用價值。

香港 M.A.D.Gallery 展出多款機械藝術裝置，可作現代家居擺設，實用性與觀賞性兼備。店內不單展示品牌熱愛機械藝術的心，同時匯聚世界各地喜歡機械藝術的朋友共同交流對機械藝術的心得。

2、Guerlain Perfumeur 亞洲首間精品香水概念店

1828年，法國調香師和化學家Pierre-François-Pascal Guerlain在巴黎裡沃利街（rue de Rivoli）創業，開設首間店鋪，憑藉天賦美藝才華，為香氛及化妝界帶來革命性的改變。2018年Guerlain於名店雲集的海港城開設亞洲首間精品香水概念店，更首度為顧客提供數碼香水諮詢及蜂印瓶個人化選購服務，帶來更為精緻優雅的奢華體驗。

設計儼然一座香氛圖書館，珍藏Guerlain 精心調配的60款芳香創作，並依照調香師最喜愛的14種香料來分類，一目了然。這些原料都是Guerlain 鍾情的素材，譜奏成品牌獨有的「Guerlinade」香調，完美表達出香氛世家的創新精神、大膽觸覺，以及平衡配方成分的絕妙藝術。

數碼諮詢指引，找出心儀香水。想迅速精準地找出個人專屬香氛，Guerlain特設數碼諮詢平臺，只需數個點擊，即能為顧客製作個人理想香氛氣息，效率高超，有趣好玩，助來客找到自家標誌香氛。

3、MARK NASON LOS ANGELES x SKECHERS全球首店

美國Los Angeles潮尚鞋履品牌Mark Nason聯手全球頂尖運動品牌Skechers，於2018年10月在香港海港城推出了全球第一家專賣店。全球第二家分店則於11月在香港沙田新城市廣場登場，香港銅鑼灣Sogo百貨專櫃則於9月率先開業。12月聯手Wing Tai Holdings永泰有限公司旗下子公司永泰零售，進駐新加坡BugisJunction Mall白沙浮商業城。

該品牌概念店還將陸續進入拓展至中國內地市場，斯凱奇中國市場及店鋪發展部副總裁張睿妍曾在採訪中表示，MARK NASON X SKECHERS品牌概念店考慮到產品定位、定價等綜合因素，首先斯凱奇將會選擇中國一線城市作為試點，在不久的將來消費者定能看到更多風格迥異的斯凱奇產品。據悉，MARK NASON X SKECHERS內地首店或將落戶廣州K11。

MARK NASON LOS ANGELES x SKECHERS店內不僅陳列了斯凱奇MARK NASON設計師系列，還有斯凱奇Lifestyle休閒系列、Street街頭系列及服裝配飾等。

4、Dance with Dragon潮牌運動中國首店

日本潮流運動品牌Dance with Dragon 中國首店於2018年6月進駐尖沙咀海港城。該品牌服裝產品以特殊性的日本布料為賣點，吸溼且快速排汗，抗UV紫外線，質地輕薄，配以符合人體工學的剪裁，有效提高運動時的靈活性。日本制布料加上高級的京都染料技術，融入運動服裝中，設計講求功能性，亦結合潮流元素。

5、山霧花野潮鞋中國首店

日本山霧花野潮牌運動鞋中國首店於2018年11月登陸香港海港城！其主要產品是運動鞋，集復古、潮流、大自然於一身的流行戶外品牌選取自然主題素材，設計靈感來源於山、霧、花、野大自然的四種元素，用傳統工藝與現代流行融合的設計手法是山霧花野的核心。品牌融入獨特的東方傳統美感，將和風印花，中國古典美術紋飾和淡雅配色燴於一爐，組合成審美趣味特別的戶外運動鞋款！

6、Chuu韓國網紅服裝品牌中國首店

可愛萌爆的韓國Chuu中國首店於2018年9月進駐海港城SHIBUYA109，除了人氣皇牌商品-5kg減肥牛仔褲系列之外，亦有Strawberry Milk、LEEGONG等人氣系列及chuu原創卡通人物fanfanduck精品發售。Chuu雖在內地尚無實體店，但由韓都動力運營的天貓國際線上店業績頗為理想。

7、René Caovilla亞太首家直營店

2018年11月，義大利時尚鞋履品牌芮妮·喬薇拉René Caovilla 在海港城開出大中華區首家旗艦店，也是該品牌在亞太地區的首家直營店。該店是 René Caovilla 全球計劃的重要一步。René Caovilla 創意總監兼行政總裁Edoardo Caovilla 表示，繼杜拜、聖保羅及香港之後，該品牌更計劃於未來兩年在全球各大重點城市開設逾10間新店，業內預計上海北京成都或有望入圍。

門店由義大利建築師組合 M2atelier 設計， Marco Bonelli 和 Marijana Radovic 兩位建築師在 102 平方米的門店當中完美傳遞了威尼斯文化的傳統，金色裝飾、大理石元素，分隔出不同區域的同時仍然保持了整體的開放和敞亮，優雅和溫暖的環境很好地體現了主角各款鞋。

8、Real Base狂熱基地Hot Toys旗下全新概念店中國首店

2018年11月，二次元迷熱愛的Hot Toys全新專門店Rebel Base狂熱基地中國首店登陸香港海港城！旗艦店意在引領品牌拓展至更多完化的零售版圖，為一家大小和附近上班族提供一個結合打卡與非凡體驗的購物新據點！Rebel Base 以千歲鷹太空艙為主題， 90平方米的狂熱基地百分百還原電影場景設計意念，並完美打造全新購物體驗！匯聚一系列獨家別注版人偶及特選精品的旗艦店迅速成為引人入勝的珍藏人偶基地！

Hot Toys之前在香港設有2家直營店分別位於觀塘辦公樓及旺角小型商場兆萬中心內，上海店則位於浦東迪斯尼小鎮內，Rebel Base狂熱基地海港城店是Hot Toys首次進駐大型購物中心內。

9、Charlotte Tilbury彩妝亞洲首店

由曾任職Tom Ford的首席化妝師Charlotte Tilbury創立，堪稱英國「平價Tom Ford」彩妝品牌，出眾的化妝效果得到眾多大牌影星的青睞。

Charlotte Tilbury提倡解碼不同年齡不同個性的女生，為她們分別帶來三大系列產品：容易使用、容易選擇及容易贈送。品牌旨在分享化妝品的魅力，透過屢獲殊榮的產品及數碼平臺提供的獨特體驗，讓每位女生自然而然地展現自己最美一面。Charlotte獲獎無數的暢銷產品魔法霜Magic Cream更是不可或缺的王牌產品。

10、奢華精品糖果店Sugarfina亞洲首店

在美國洛杉磯創立的奢華精品糖果店Sugarfina是一家專為成年人定製的高顏值高口感的夢幻糖果店，堪稱糖果界的Tiffany。其海外首店於2018年7月在香港海港城正式開幕，Sugarfina在店內設置飲品特調區，以一系列皇牌產品作主軸為客人調製各款精緻又美味的飲料！

11、英國MAZE GRILL扒房（Gordon Ramsay旗下）亞洲首店

國際名廚 Gordon Ramsay的maze Grill牛排餐廳中國首店坐落於海運大廈全新玻璃溫室空間，是品牌第一所落戶倫敦以外的現代扒房。餐廳坐擁維港景色，全天候開放為美食愛好者供應星級餐飲體驗及雞尾酒， 想要將維港全景盡收眼底，食客可於偌大室外中庭就座，一邊觀賞兩邊維港景色，一邊享用 maze Grill 馳名經典雞尾酒、手工啤酒和精選新舊餐酒。

maze Grill的餐牌除了會提供一系列來自世界各地的稀有品種牛肉、魚類、家禽等肉類選項， 亦少不了 Gordon Ramsay 招牌菜惠靈頓牛扒Beef Wellington及西式甜品。

英國米芝蓮三星名廚 Gordon Ramsay於2015、2016 年與飲食集團 Dining Concepts 合作分別於蘭桂坊、尖沙咀，開設 Bread Street Kitchen 及 London House ，Bread Street Kitchen於2018年進駐三亞亞特蘭蒂斯酒店。

12、法國松露餐廳Artisan de la Truffe松藝館中國首店

享有盛譽的松露餐廳品牌 Artisan de la Truffe松藝館成立於法國巴黎，在德國漢堡、日本東京皆設有海外分店。其從世界頂級的生產商採購並挑選松露，季節性餐單將選用一系列的松露，囊括著名的黑松露（Tuber Melanosporum）、白松露（Tuber Magnatum Pico）、冬季黑松露（Tuber Brumale）、夏季黑松露（Tuber Aestivum），甚至是澳洲黑松露。餐廳坐擁維多利亞港的無敵海景，亦可欣賞到九龍新興藝術區的景色，室內裝潢由享負盛名的東京設計師國重智之設計。

13、Ralph’s Coffee亞洲首店

與眾多奢侈品牌一樣，Ralph Lauren旗下除了男女時裝、香水、童裝、家居等業務，也在跨界經營餐廳。Polo Ralph Lauren早在2014年就開始涉足餐飲，陸續在紐約、芝加哥、倫敦和巴黎開出了餐廳和酒吧。此次落地香港海港城，意味著Ralph Lauren的餐飲版圖正式擴張至亞洲市場，而中國大陸地區為Ralph Lauren未來重點發展的市場之一。

14、日本LUNA CAKE–PREMIUM北海道芝士蛋糕全球首店

人氣北海道芝士蛋糕專門店LUNA CAKE是全港唯一獨家由神戶Frantz 正式授權代理，保證質量，更有紅色、粉紅色、黑色禮盒裝 (可可味)出售。 

15、面屋一燈日本拉麵中國香港及內地首店

有「東京拉麵之王」之稱的「面屋一燈」拉麵，繼2016年登陸臺北中山商圈開設大中華首店後，2018年首度進駐香港海港城。 面屋一燈於 2010 年由阪本幸彥先生創立，總店位於東京小新巖，而當中更有 8 成客人會選擇沾面。其在日本大型餐廳指南網站「食べログ」中，獲得東京 BEST RAMEN 及全日本第一拉麵名店之地位。

除了「面屋一燈」，坂本幸彥在日本還創了「豚骨一燈」、「煮幹一燈」、「沾面一燈」與「拉麵燈郎」幾個不同拉麵品牌，每個品牌都各自定位、商品內容也各有特色。

（來源：聯商高級顧問團成員 郭歆曄，數據支持：中商數據）

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